Складская недвижимость: активность на рынке остается низкой

Активность на рынке аренды складской недвижимости Киева и Киевской области остается самой низкой по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Темпы роста макроэкономических показателей пока недостаточно высоки для того, чтобы активизировать рынок. Об этом свидетельствуют данные исследования "CB Richard Ellis" рынка складских помещений Киева и Киевской области за I полугодие 2010 года.

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в компании, в I полугодии наблюдались положительные тенденции в основных макроэкономических драйверах спроса на складские помещения: розничный товарооборот вырос на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, а объем промышленного производства вырос на 12%. Тем не менее, учитывая низкую базу сравнения, темп роста данных показателей является недостаточным для существенной активизации арендной активности. Большинство компаний еще не окрепли после кризиса и при текущем уровне спроса на свои услуги и продукцию не видят необходимости в расширении деятельности.

В структуре спроса наблюдаются тенденции 2009 года. Так, на рынке активны компании, которые сохранили свои позиции в период кризиса. "В первую очередь спрос оживляется с их стороны в связи с расширением деятельности либо улучшением уже имеющихся условий. Среди логистических операторов в обзоре рынка отмечены компании "Raben" и "Kuehne und Nagel", на рынке розничной торговли развиваются такие ритейлеры, как "Auchan", "АТБ", "Novus", "Эльдорадо", "Новая Линия" и другие", - говорится в исследовании.

С 2009 года наблюдается существенное замедление темпов ввода логистических объектов в эксплуатацию, т.к. одновременно с выходом рекордного количества новых профессиональных помещений в 2008 году (около 400 тыс. кв. м), произошел сильный спад в экономике. "В 2010 году, по нашим оценкам, новое предложение профессиональных складских помещений на спекулятивный рынок составит немногим более 100 тыс. кв. м (на 30% меньше, чем в 2009 году и практически в 3 раза меньше, чем в 2008 году)", - отмечают аналитики.

Согласно обзору, падения арендных ставок в I полугодии 2010 года не наблюдалось (см. Диаграмму 1). С III квартала 2008 года арендные ставки на наилучшие помещения упали на 43% в долларовом выражении и на 7% - в гривневом. На сегодняшний день арендные ставки стабилизировались и находятся в среднем на уровне $5,5–6,5 за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Размер арендной ставки может варьироваться существенно в зависимости от месторасположения, качества и уровня вакантности конкретного склада.

Уровень вакантных площадей в складских помещениях Киева и Киевской области в среднем по рынку составляет около 25%, увеличившись на 3 процентных пункта за II квартал на фоне нового предложения. "В действительности, доля незанятых площадей в новых комплексах может равняться и 100%, - отмечает Людмила Глущенко, консультант департамента промышленной и складской недвижимости "CB Richard Ellis". - Также негативно на уровень вакантности влияют и создают дополнительную конкуренцию на рынке складские помещения в объектах, которые изначально были предназначены для собственного пользования".

В целом, по словам эксперта, владельцы логистических комплексов продолжают идти на компромиссы, удерживая якорных арендаторов гибкими коммерческими условиями и распределением арендной площади в ущерб себе. Например, если раньше арендодатель мог навязывать арендатору офисную площадь и мезонин, которая относится к складской секции, независимо от потребностей арендатора, то сегодня позволяет отказываться от нее. Кроме того, арендодатели готовы сдавать помещения более мелким арендаторам.

Диаграмма 1. Арендная ставка в лучших проектах и уровень вакантности*