Научный подход. Сколько будет стоить земля после реформы

Первый замминистра аграрной политики и продовольствия Максим Мартынюк 4 сентября намерен защитить кандидатскую диссертацию для получения степени кандидата экономических наук. Об этом говорится в распорядке защиты соискателей научных степеней, обнародованном на сайте Института аграрной экономики. Именно Мартынюк исполняет обязанности главного аграрного чиновника страны в отсутствии полноценного министра.

Темой его диссертации будет земельная реформа, а именно - экономическое регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве.

LIGA.net публикует тезисы из автореферата (есть в распоряжении редакции), которые показывает, каким видит решение земельного вопроса и.о. министра АПК.

Земельная рента как основа экономики

В основе системы экономического регулирования земельных отношений лежит земельная рента. От механизмов ее перераспределения зависит баланс интересов землепользователя, землевладельца, государства и общества. От способов администрирования и использования зависит наполняемость государственного и местных бюджетов, финансовая состоятельность территориальных общин и уровень жизни на селе.

Доля земельной ренты, которая попадает в местные бюджеты, от земель государственной и коммунальной собственности, не должна быть меньше ставок, которые обеспечивают частные земли.

Если земельным участком владеют государство или территориальная община, они должны участвовать в перераспределении земельной ренты так же, как это происходит с частными землями.

Кто владеет землями

Рыночные преобразования в экономике сопровождались ликвидацией государственной монополии, появлением частной собственности на землю, введением оплаты землепользования и института земельной аренды.

На начало 2017 года в госсобственности находилось 24,1% сельскохозяйственных угодий, в частной - 74,8%, коммунальной - 1,06%, коллективной - 0,04%.

В обращении сельскохозяйственных предприятий находится 39,1% всех угодий. Фермеры господствуют на 10,4% всех аграрных земель, в собственности и пользовании населения - 38,2%.

При этом фермеры расширяют свое влияние: количеств земель, обрабатываемых фермерскими хозяйствами выросло с 1,1 млн га в 2000 году до 4,3 млн в 2017 году. За этот же период в 2,5 раза увеличилась площадь хозяйств населения.

7 млн паевиков и 18,9 млрд грн с аренды

Земельными паями в Украине владеют около 7 млн ​​граждан. Общая площадь паевых угодий - 27,5 млн га, из которых 60% переданы в аренду, 17% присоединены к индивидуальным хозяйствам без юридического лица, 22% не используется совсем или используются без регистрации.

Площадь переданных в аренду земельных паев на начало 2017 составила 16,5 млн га. Общая сумма выплат по их аренде по заключенным договорам, по сравнению с предыдущим годом, выросла на 39% до 18,9 млрд грн.

Средний размер арендной платы в Украине - 1093 грн за гектар, или 3,6% от их нормативной денежной оценки. Преобладает аренда сроком от 8 до 10 лет (46,3%).

Не переданы в пользование около 11% сельхозугодий. Главным образом, это земельные участки, которые отнесены к землям запаса и резервного фонда.

Среди основных причин неиспользования или частичного использования земель - низкое качество этой категории сельскохозяйственных угодий (41,1%), неудачное расположение (31,0%), значительная удаленность от населенного пункта (8,2%), отсутствие дорог (7,7%).

Холдинги и трейдеры в немилости

Экономическая глобализация и вертикальная интеграция способствовали перераспределению земельной ренты в пользу крупных интегрированных компаний и трейдеров. Так произошло из-за затянувшейся земельной реформы. Кроме того, землевладелец и землепользователь в Украине – зачастую разные люди.

Увеличивается разрыв между самым крупным и самым маленьким по площади предприятиями. А тенденция к концентрации земель в вертикально интегрированных холдингах усиливается.

Аукционы как панацея

Весомым сдвигом в земельной сфере стало введение земельных торгов (аукционов), на которых отработан механизм продажи прав аренды земель госсобственности.

Так, в 2017 году проданы права аренды земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности общей площадью 42 500 га.

Размер арендной платы составил 2793 грн/га или 14,7% от нормативной денежной оценки.

Как спасти земли от деградации

Из-за чрезмерной освоенности земельного фонда и высокой распаханностью сельскохозяйственных угодий усиливается деградация почвенного покрова.

Сменить хаос сможет земельная реформа, проведенная в два этапа. На первом этапе на продажу можно выставить часть земель государственного фонда (около 1 млн га). Земли сельскохозяйственного назначения государственной собственности формируют единый массив, которые вызывает интерес у инвесторов.

Купля-продажа госдарственной земли через открытые земельные аукционы позволит определить локальные ценовые ориентиры во всех регионах Украины и сформировать минимально допустимую цену земель до момента включения в рыночный оборот земельных паев.

Модель земельного рынка по версии Мартынюка выглядит так:

Введение рынка сельхозземель должно предусматривать поэтапное введение земельных участков в рыночный оборот; ограничения покупки земель одним физическим лицом - до 200 га; для фермерских хозяйств, основанных гражданами Украины - до 1000 га.

Кроме того, предлагается ввести механизм предотвращения спекулятивных операций и монополизации рынка земель, запрет на изменение целевого назначения земель, ввести нижний порог цены, а также разработать и внедрить механизм кредитования фермерских хозяйств для приобретения земель и развития производства.

Участниками программ льготного кредитования могут быть хозяйства, в пользовании которых находится не более 100 га сельскохозяйственных угодий. Срок кредитования не должен быть менее 10 лет.

Сколько стоит земля

Прогнозируемая цена земельных паев, в случае отмены моратория, будет стоить от $1300 до $3000 за гектар.

Нормативная оценка земли должна проводиться исходя из бонитета (балльной оценки) участка. При этом должны быть учтены срок использования земли - 25 лет, и размер абсолютного рентного дохода (эквивалент урожайности 1,7 центнера с га). Также должна быть учтена оценка Всемирного банка в части темпов экономического роста - 1,94% для развиваюшихся стран.