Программа "єОселя" расширяется, квартиры уменьшаются: что изменится в госипотеке в 2026 году

Единая массовая ипотечная программа – государственная "єОселя" – переходит в новую фазу. Уже с февраля 2026 года она будет работать по обновленным правилам – изменятся подходы к финансированию, инструменты работы банков и параметры жилья, которое можно приобрести.Рынок ожидает больше кредитов и сделок, но в сегменте "ликвидных" площадей: до 115,5 м² для квартир и до 125,5 м² для домов. Что еще изменится – в материале Леси Соловчук.Зачем перезапускают программу?О необходимости в реформе "єОселя" в НБУ заявляли еще год назад.На Форуме доступной ипотеки в марте 2025 года первая заместитель главы НБУ Екатерина Рожкова пояснила, что программ для массовой ипотеки недостаточно, а программа "єОселя" работает только для отдельных категорий потенциальных заемщиков.Причина в том, что средства на кредиты по этой ипотеке полностью поступали из бюджета. Это делало модель неустойчивой и фактически не масштабируемой.Периодическая нехватка финансирования замедляла выдачу кредитов: тысячи заемщиков ждали месяцами. В 2025 году программой воспользовались всего 7769 семей – против 8515 в 2024 году.В НБУ называют действующую модель убыточной и критикуют Укрфинжилье (оператор программы) за перебои.Как изменится программа с февраля 2026 года?Новые цели и инструментыЛетом 2025 года НБУ утвердил Стратегию развития программы "єОселя" до 2029 года.Цель – сделать поддержку более адресной и расширить охват: с 22 000 семей, уже воспользовавшихся программой, до более чем 70 000 новых домовладельцев.Ключевые изменения:Банки предоставляют кредиты за счет собственных средств;Укрфинжилье компенсирует разницу между фиксированной и плавающей ставкой по ипотечному кредиту;Государственный бюджет больше не используется для прямого кредитования."Общая сумма компенсации процентов будет меньше суммы кредита, а ее выплата будет не единовременной, а растянутой во времени на пять-десять лет", – поясняют в пресс-службе НБУ.В результате заявления заемщиков будут рассматриваться быстрее, поскольку банки начнут кредитовать за счет собственных средств. В НБУ подчеркивают, что ждать очередного транша от Укрфинжилья не потребуется. Там рассчитывают, что по компенсационной модели банки будут охотнее кредитовать, поскольку будут получать не фиксированную комиссию в 4%, как сейчас, а рыночную ставку.Разницу между льготной и реальной ставками профинансирует Укрфинжилье.В перспективе такой механизм позволит использовать финансовые инструменты для дальнейшего финансирования программ, подчеркивают в НБУ. Это, например, выпуск обеспеченных облигаций и секьюритизация ипотечного портфеля. (Механизм рефинансирования активов путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами).В 2025 году государство докапитализировало Укрфинжилье на 30 млрд грн, на 2026 год предусмотрено 17,1 млрд грн. По словам председателя правления банка Глобус Сергея Мамедова, "для граждан это означает реальные возможности приобрести жилье на выгодных условиях, а для экономики – это стимул для развития строительного сектора и смежных отраслей".Что именно меняется для заемщиков?2026 год станет первым годом действия обновленных правил.Новые категории по ставке 3% С 11 января льготная ставка в размере 3% доступна для: мобилизованных военнослужащих, сотрудников НАБУ, САП, НАЗК и БЭБ.Ранее льготную ставку для военнослужащих имели только контрактники, теперь категория расширена. Однако мобилизованные могут воспользоваться льготой только по новым договорам, поясняют в Укрфинжилье. То есть военнослужащий, уже оформивший "єОселю" под 7%, не сможет перейти на ставку 3%.Строгие ограничения по площади – без права доплаты.С 1 февраля действуют ограничения на максимальную площадь жилья, на которое может быть выдан кредит: квартира – до 115,5 м², дом – до 125,5 м².Доплата "за лишние метры" больше невозможна. Ограничение в 115 м² – абсолютное: даже семья с пятью детьми не сможет получить больше.Новая формула площади на семью Норматив площади на человека фактически уменьшился: раньше – 52,5 м² на первого человека + 21 м² на каждого последующего, теперь – 52,5 м² на двоих + 21 м² с третьего человека.Ранее на одного человека приходилось 52,5 м² площади и +21 м² на каждого последующего члена семьи. То есть на семью из супружеской пары и ребенка начислялось 94 кв.м (52+21+21).Согласно новым условиям нормативом определено 52,5 м² на двух человек + 21 м² добавляется только с третьего члена семьи и далее. Теперь такая же семья с ребенком сможет получить не 94, а только 73 кв.м (52+21).Уменьшение размера квартиры для потребителей усложнит выбор объекта под ипотеку, особенно в Киеве, говорит гендиректор компании KDU Realty Group Елена Маленкова. Во-первых, таких объектов гораздо меньше, чем в пригороде. Во-вторых, маленькие квартиры – очень ходовой товар. "Если квартиру можно продать за наличные, кто захочет мучиться с безналичными платежами?" – объясняет директор агентства недвижимости.Компенсационная модель – 7-10% на жилье не в новостройкеВ первом квартале 2026 года стартует еще одно направление – новая компенсационная модель для внутренне перемещенных лиц и ветеранов или же в случае покупки единого жилья старше трех лет. Ключевые условия: 7% на первые 10 лет – для ВПЛ и ветеранов, 10% на первые пять лет – для других категорий. Но со временем ставка станет плавающей.ГлавноеОграничения по возрасту дома будут меньше: в Киеве и областных центрах можно будет взять кредит на квартиру в доме возрастом до 20 лет, в других городах – без ограничений.Контроль использования жилья Ипотечное жилье будет запрещено использовать не для собственного проживания. Например, его нельзя будет сдавать в аренду.Программа также предусматривает механизм ежеквартальной проверки принадлежности заемщика к льготным категориям.Как новая программа "єОселя" повлияет на рынокУчитывая эти изменения, жилье большой площади, превышающее установленный лимит, оказывается за пределами единой ипотечной программы "єОселя". Это необходимо учитывать всем участникам процесса: покупателям, продавцам и застройщикам.Новые правила изменят рынок, стимулируя застройщиков переходить на меньшие площади в новых проектах, объясняет генеральный директор консалтинговой компании GREENOL Олег Приходько. "Эта тенденция началась раньше, сейчас она углубится", – говорит он.В то же время все государственные жилищные программы поддерживают рынок на плаву – как єОселя, так и єВідновлення и другие. Без них обвалился бы спрос, цены и активность на рынке, говорит директор агентства недвижимости Елена Маленкова.В перспективе, согласно прогнозу НБУ, новая модель программы "єОселя" будет стимулировать развитие негосударственного ипотечного кредитования.Ведь стратегический план Укрфинжилья – ограничить доступ к государственным программам для людей с высокими доходами.Так, например, заемщики, которые захотят приобрести жилье большей площади или будут иметь доход выше, чем предусмотрено программой, создадут спрос на рыночные ипотечные продукты."Фокусировка государственной поддержки на категориях, которые в ней больше всего нуждаются, и запуск компенсационной модели будут способствовать развитию ипотеки на рыночных условиях", – поясняют в пресс-службе НБУ. А со снижением рыночных ставок банки смогут конкурировать и собственными ипотечными продуктами.

Программа "єОселя" расширяется, квартиры уменьшаются: что изменится в госипотеке в 2026 году

Комментарии (0)

"Основа энергосети". Шмыгаль рассказал детали российской ночной атаки на энергетику

После атаки РФ горит склад Roshen в Киевской области – фото

Bloomberg: Танкеры с нефтью РФ соревнуются за покупателей в Азии, так как Индия сокращает закупки

Эффект LPP. Польские дискаунтеры переписывают fashion-рынок Украины

Самый большой отзыв в истории Danone: в ЕС массово снимают с продажи детские смеси компании

План для Чечни, Подработка на $13 млн, Кризис турецкого текстиля.

Тихая революция: Как Румыния стала ключевым архитектором украинской экономической устойчивости

Семь лет на передовой: как украинский бронеавтомобиль "Новатор" прошел боевое крещение