Ритейл в I полугодии 2014: выгодно ритейлерам, не на руку рантье

Уровень арендных ставок в наиболее качественных торговых центрах будет оставаться стабильным. Об этом говорят эксперты DTZ Research, исследовавшие украинский рынок торговой недвижимости в первом полугодии 2014 года. 

Совокупная арендная площадь торгово-развлекательных и торговых центров в Киеве в ушедшем полугодии достигла около 1 017 000 кв.м (GLA). Из них более 31% - объекты "первого поколения", менее некачественные торговые центры, у которых, тем не менее, есть потенциал для редевелопмента. По сравнению с началом прошлого года, когда новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве достигло 177 410 кв м (GLA), объем рынка увеличился на 13%, по сравнению с показателями кризисного 2008 года - на 51%.

В первом полугодии 2014 года в Киеве были открыты ТРЦ "Атмосфера",  строительный гипермаркет Leroy Merlin и торговый центр Appetite общей площадью около 4 000 кв.м. Кумулятивная площадь этих объектов составила приблизительно 45 000 кв.м (GLA).
ТРЦ "Проспект" является основным объектом торговой недвижимости, запланированным к открытию в украинской столице до конца 2014 года.

На рынке профессиональной торговой недвижимости в Украине сегодня превалируют торгово-развлекательные и торговые центры, и отдельные супермаркеты и гипермаркеты. В 2013 году в пригороде Киева был открыт первый в стране аутлет-центр Manufacture outlet village. Объекты в формате ритейл-парк в Украине пока не представлены. Большинство планируемых и строящихся объектов торговой недвижимости запланированы к открытию в Киеве к 2017 году, и являются региональными и суперрегиональными.

Сложившаяся с начала 2014 года непростая политическая и экономическая ситуация в Украине, которая привела к снижению покупательной способности населения и объемов розничного товарооборота, а также девальвация гривны способствовали существенному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте во всех категориях торговых помещений в Украине в первом полугодии.

Чтобы удержать качественных ритейлеров, многие арендодатели согласились пересмотреть условия аренды с каждым арендатором индивидуально. Некоторые арендодатели предоставили скидки на аренду помещений в размере 20-50% от изначальных договорных условий, значится в отчете компании DTZ. Другие арендодатели фиксировали арендную плату по курсу гривны к доллару США до девальвации украинской валюты весной 2014 года, либо определили максимальный курс гривны к доллару США. Следовательно, арендные ставки в долларовом эквиваленте понизились в большинстве торговых центров Украины.

По оценкам компании DTZ, базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться, в общем, стабильными до конца года. В то же время, арендные ставки в объектах торговой недвижимости низкого качества по всей Украине потенциально подвержены дальнейшему снижению. Это связано с нестабильной экономической и политической ситуацией в Украине, а также сравнительно низким спросом ритейлеров, небольшим количеством новых торговых операторов в стране и значительным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в ближайшем будущем.

Долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок во второй половине 2014 года и в 2015 году, а также общей экономической ситуации в Украине и на мировых рынка, считают эксперты DTZ.

Несколько крупных объектов торговой недвижимости были открыты в Киеве и других городах Украины в течение периода с 2012 года до первой половины 2014 года. Кроме этого, сегодня ведется строительство или планируется девелопмент целого ряда других масштабных проектов в сегменте.

Как результат, такая динамика введения в эксплуатацию новых объектов повысит привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для выходы и развития торговых сетей, но также может привести к дальнейшему снижению арендных ставок в сегменте, в частности, в классе торговых центров "первого поколения".

Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве

	2012	2013	Q1 2014	Q2 2014	Годовой прогноз
Объем помещений (кв.м)	1 143 700	1 321 140	1 336 140	1 366 140	↑
Новое предложение (кв.м)	142 300	177 440	15 000	30 000	↑
Арендные ставки на лучшие помещения в торговых центрах ($/кв.м /месяц)	160-200	150-200	110-160	100-150	←→/↓
Арендные ставки на лучшие помещения вдоль торговых коридоров ($/кв.м /месяц)	110-230	110-230	нет данных*	70-160	←→/↓

Источник: DTZ Research                                 
Все показатели указаны на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади в диапазоне 100-300 кв м.
* В первом квартале 2014 года, центральные районы Киева, в которых расположены центральные торговые коридоры украинской столицы, стали эпицентром массовых протестов, известных как "Евромайдан".

Насыщенность рынка торговой недвижимости в крупных городах Украины (кв м на 1 000 жителей)


Источник: DTZ Research                                     
Данные представлены на конец года, учитывают все торговые центры и отдельно стоящие гипермаркеты / супермаркеты арендной площадью от 5 000 кв м.     
* Показатели включают торговую недвижимость, расположенную в городе-сателлите Макеевке.
**Исходя из текущего и перспективного предложения в июне 2014 года.