Как киевские ритейлеры из Ocean Plaza с другом Путина поссорились
Фото: www.udp.ua
Почти половина  арендаторов ТРЦ Ocean Plaza грозят разорвать договоры с владельцем. 170 ритейлеров, среди которых преимущественно мелкие и средние арендаторы, подписали коллективное письмо к администрации Ocean Plaza с требованием пересмотреть арендные ставки и условия сотрудничества. Владельцы крупнейшего столичного ТРЦ отказываются корректировать арендные ставки из-за девальвации гривны и пересмотреть хотя бы один пункт в договоре аренды. Все, что удалось выбить арендаторам, - это трехмесячная фиксация курса доллара на уровне 8,5 со скидкой на аренду в 20%, или только 50% скидка на тот же срок. 

Арендаторов это не устраивает:  они подали заявки на расторжение договоров аренды. Администрация им отказала, сославшись на то, что не видит причин для расторжения договоров. Интригу усиливает то обстоятельство, что  Ocean Plaza принадлежит российской компании ТПС Недвижимость, которую, по данным российского Forbes,  контролирует друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг.     

В острую стадию конфликт  перешел в начале марта, когда  70 арендаторов объединились в  подобие профсоюза и обратились к управляющей торговым центром компании ТПС Недвижимость с требованием пересмотреть условия договоров и зафиксировать курс доллара, используемый при расчетах за квадратные метры. Позже к ним присоединилось еще около сотни арендаторов. Всего их в Ocean Plaza, по данным партнера юридической компании Safir Consulting Group Вадима Брагинца, порядка 350-400. "Точнее сказать сложно, поскольку количество "островных" точек постоянно меняется", - поясняет Брагинец, консультирующий взбунтовавшихся арендаторов.

ПОЛЕЗНЫЕ ДАННЫЕ:
Ocean Plaza - самый большой ТРЦ  Киева c  торговой  площадью 70 000 кв. м. Девелоперами проекта выступали KAN Development и Ukrainian Development Partners, арендаторов подбирала консалтинговая компания  UTG. Открытие ТРЦ состоялось в декабре  2012 года. ТРЦ был продан за  полгода до открытия российской девелоперской компании ТПС Недвижимость. Сумма сделки составила около $350 млн, что является рекордом для украинского рынка коммерческой недвижимости.  Один из основных собственников ТПС Недвижимости - бизнесмен Аркадий Ротенберг, товарищ Владимира Путина.

Арендаторы написали коллективное письмо с требованием пересмотреть ставки (см. вставку):

 
 

Арендаторы уверяют, что Ocean Plaza - единственный ТРЦ, где администрация не идет на уступки из-за кризиса и держит все расценки в долларе без фиксации курса.  "Практически во всех торговых центрах арендаторы и арендодатели о чем-то договорились или договариваются", - комментирует  директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International  Игорь Заболоцкий.    "Для сравнения, у нас есть площади в ТРЦ Dream Town, где еще в самом начале колебаний курса Александр  Меламуд (совладелец Dream Town  - ред.) лично общался с арендаторами на предмет фиксации курса и пересмотра ряда условий, а позже дополнительно проводил общее собрание арендаторов, и в итоге пошел нам навстречу", -рассказывает представитель крупного  одежного ритейлера. 
 
Просьбы  арендаторов вполне логичны, считает Игорь Заболоцкий. "На сегодня нет ни одного объекта торговой недвижимости, где у арендаторов настолько хорошо идут дела, что они спокойно могут платить ту же аренду, с учетом курсовых колебаний, которую они платили раньше",- отмечает он. "У многих из нас выторг не дотягивает даже до 30% суммы арендной платы" - жалуется один из бизнесменов, у которого в Ocean Plaza большой магазин одежды.

Арендные ставки в ТРЦ Ocean Plaza для "островных" торговых точек (самые маленькие арендаторы) составляют $450-800/кв.м, для магазинов площадью до 100 кв. м - $120-200/кв.м, для арендаторов 150-200 кв. м - $80-100/кв.м, для  больших арендаторов, занимающих до 1000 кв. м, около $45/кв.м. или процент от оборота. 
 
Браганец рассказывает, что  в Ocean Plaza все важные  решения принимает представитель Ротенберга - россиянин Александр Бахтеев. Хотя у него нет никакой должности и он в компании не числится, добавляет Браганец.
 
Бахтеев комментировать ситуацию отказался, заявив ЛІГАБізнесІнформ, что принципиально не обсуждает со СМИ  взаимоотношения с арендаторами. 

Впрочем, долгое время Бахтеев отказывался обсуждать  взаимоотношения и с самими арендаторами, игнорируя их обращения.  Руководство ТРЦ начало вести переговоры только после того как на них посыпались заявки с требованиями разорвать договоры. Некоторым арендаторам предложили временные скидки взамен на отзыв заявки. "Руководство ТРЦ буквально выдергивает арендаторов по одному и ведет закрытые переговоры, предлагая каждому разные условия" - рассказывает Вадим Браганец. 

Большинству ритейлеров администрация предлагает подписать допсоглашение к договору аренды, которое будет действовать с марта по июнь этого года, и предусматривать два варианта временного смягчения условий аренды: фиксация курса доллара на уровне 8,5 грн и скидка на арендную плату 20%; или скидка 50% без фиксации курса доллара. 

Многих арендаторов такое решение проблемы не устраивает. В декабре 2013 года администрация ТРЦ уже поднимала стоимость аренды в долларах на 15-20%, согласно условиям договора.  "Фактически предложенная временная скидка - это не более чем возврат к "доновогодним" объемам платежей. Причем неполноценный  возврат, поскольку в конце 2013 года курс доллара был еще в районе 8 грн, а сейчас больше 11" - возмущается представитель европейского бренда, арендующий магазин в Ocean Plaza. 

Впрочем, часть арендаторов согласилась на скидку и решила повременить с уходом из Ocean Plaza. "Несмотря на то, что многие арендаторы передоговорились, они продолжают накапливать убыток, пусть и более медленными темпами. Содержать в такой ситуации сверхубыточный магазин - очень сложно, даже если есть понимание, что это перспективно, престижно", - говорит Игорь Заболоцкий.   Передоговориться через три месяца будет сложнее, уверены более принципиальные коллеги.

Расторгнуть  договор с Ocean Plaza, не так-то просто. Арендаторы не имеют права расторгать договоры в одностороннем порядке и должны предупреждать о таких намерениях за шесть месяцев. В противном случае авансовые платежи, равные двухмесячной стоимости аренды, им не возвращаются. "А сейчас управляющая компания пугает арендаторов не только невозвратом авансов, но и дополнительными штрафными санкциями за просрочку оплаты и арестом торгового оборудования и товарных остатков", - рассказывает Браганец. 

На следующую неделю назначена встреча руководства ТРЦ с активистами из числа арендаторов. Если не договорятся - у ритейлеров есть пример для подражания.  

Два года назад арендаторы столичного ТЦ Глобус воевали с его администрацией, требуя снизить арендные ставки. В качестве аргумента в споре они даже дружно закрывали свои магазины. В первый раз в забастовке участвовало около 15 магазинов, тогда администрация проигнорировала акцию. Когда закрытыми остались  более 30 арендаторов (среди которых были и такие крупные как Adidas, Nike и Tommy Hilfiger), администрация пошла на уступки.