Слабый документ: Минэкономики сказал ТРЦ считать аренду в гривне

Вчерашний день оказался для участников рынка коммерческой недвижимости, мягко говоря, неспокойным. Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок  и перезаключить валютные договора. 

ЛІГАБізнесІнформ выяснила приведет ли этот документ к значительным переменам на рынке коммерческой недвижимости.

Новое - хорошо забытое старое

Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой.  Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет - Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства."Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и  Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться", - рассказывает партнер юридической компании "Кравец и Партнеры" Ростислав Кравец. По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или  привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. "В договорах арендаторы  могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя", -  уверен Кравец.

Другие юристы и участники рынка  не столь категоричны.

 "Статус документа - разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой "принять во внимание, выполнить" - это другой вопрос" - утверждает   партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец. По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатором и администрацией ТРЦ. "Во всех больших ТРЦ  есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять", - добавляет Браганец. Он признает, что если подходить совсем формально, то привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, - арендодатели нарушают закон. 

Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ .  "Если здраво смотреть на состояние рынка, можно увидеть очень простую закономерность - в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а значит собственники и менеджеры и без такой вот "помощи" справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты",  - утверждает директор ТРЦ "Аладдин" Роман Емец.

Арендаторы уверены, что ставки в гривне были бы более честными и адекватными нынешнему рынку. Но и они с трудом верят в гривню вместо доллара. "Было бы очень хорошо, если бы эта инициатива заработала на практике. По факту, сейчас большинство ТРЦ настаивают на привязке к текущему курсу доллара" - делится фактами арендатор, представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник. "Например, луцкий ТЦ "ПортCity", там приходится чуть ли не выбивать нормальные условия. Большие проблемы в одесских торговых центрах, там тоже не спешат идти на уступки. Вообще, на рынке прослеживается тенденция - везде, где бизнес как-то связан с российскими инвесторами, ни на какие послабления не идут, и даже больше - ужесточают условия" - добавляет Винник.

Полезные данные

В связи с кризисом и девальвацией гривни, в этом году большинство девелоперов пересматривали арендные ставки. Большая часть таких изменений произошла в первом полугодии, и, в основном, для тех ритейлеров, чьи товарообороты ощутимо упали. Кто-то понижал ставки на 10 - 30%, кто-то просто фиксировал курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки снизились до $30-80 кв м/мес., а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.



Долгая дорога к гривне

В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к у.е., что не видят в этом ничего удивительного.Так было не всегда.  "В 1998-2000-х годах все цены были в гривне это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все "расслабились" и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах", - рассказывает Кравец.
 
"Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды  - это или "бэтменская" позиция перед выборами а-ля "мы вас всех защитим", или  у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, - считает Емец. - Потому, что такие инициативы могут привести  к  коллапсу отдельных сегментов рынка".

Тем не менее, арендаторы уверяют - на рынке есть случаи честных и лояльных девелоперов. Правда, таковые пока что в меньшинстве. "В столичном ТРЦ Комод у нас ставка в гривнах еще с апреля этого года. Тогда у нас с ними как раз закончился срок действия договора, и мы переподписывали его уже в гривне. Те же условия в ТРЦ Магелан, правда на короткий период: если в Комоде у нас договор подписан на 35 месяцев, то в Магелане всего на полгода, в ноябре он заканчивается и будет пересмотр условий" - говорит Винник.

Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики  хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте. "Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери", - считает  юрист.