Борьба с пустотой: как столичные девелоперы удержали арендаторов

Прогнозы скептиков, которые уверяли, что в этом году пустовать будет едва ли не половина киевских торговых центров, не оправдались. В первом полугодии 2015-го вакантность столичных ТЦ составила 7,5%, что сопоставимо со средним показателем прошлого года, рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский.

Количество свободных помещений может отличаться в зависимости от объекта. Например, в самых популярных киевских центрах - Ocean Plaza, Dream Town и Sky Mall - пустует не более 5% от общего количества помещений. "Наша вакантность сейчас меньше 1%", - подтверждает замдиректора торгово-развлекательного центра Sky Mall Анастасия Коробейникова. В менее успешных центрах пустовать может свыше 20% площадей, добавляет Виктор Оборский. Но средний результат вакантности в 7,5% более чем удовлетворительный для такого экономического спада, как сейчас в Украине.

Ценовые уступки

Основной инструмент рантье в борьбе с вакантностью - цена аренды. Торговые центры пошли на ценовые уступки и благодаря этому смогли удержать многих арендаторов. По данным UTG, в первом полугодии средняя ставка (для магазинов площадью 100-200 кв м) снизилась на 35% и составила $30 за квадратный метр в месяц. "Со второго квартала арендаторы стали фиксировать ее размер в гривне по официальному курсу Национального банка, тогда как ранее использовали льготный курс", - замечает Виктор Оборский.

Активные переговоры между арендаторами и арендодателями начались зимой прошлого года, когда продажи сетей упали в полтора раза по сравнению с таким же периодом прошлого года. Такого резкого обвала ритейлеры не прогнозировали, поэтому и остались с нераспроданными товарными остатками. "Новую коллекцию мы заказываем за полгода до даты поставки", - признается генеральный директор компании "Кари Украина" (обувная сеть Kari) Максим Мазитов. Чтобы продать все товары, ритейлеры вынуждены были предоставлять скидки, размер которых доходил до 70%.

Проблемы сетей усугубили валютные колебания (ставки в договорах аренды привязаны к стоимости иностранной валюты), а арендаторы отказались платить по новому курсу. В течении прошлого года, в некоторых торговых центрах, как, например, "Гулливер", бизнесмены даже выходили на акции протеста против действий руководства. Все это дало результаты. "Со всеми арендаторами мы договорились", - отмечает Анастасия Коробейникова.

Конкуренции нет

В первом полугодии на киевском рынке торговой недвижимости новое предложение было минимальным, что и позволило торговым центрам сохранить арендаторов. "Новые объекты могут предлагать цены на 70% ниже по сравнению со среднерыночными", - подтверждает Виктор Оборский. Но в 2015-м появилось только два небольших центра: Дома Центр (арендуемая площадь 7 000 кв м) и Новус на Здолбуновской (5 500 кв м торговых помещений). Общее предложение же качественных торговых центров, по данным UTG, в первом полугодии составило 1,09 млн кв м.

Помимо этого, в текущем году с рынка не ушла ни одна крупная сеть, что привело бы к резкому росту количества свободных помещений. Работающие в Украине сетевики не спешили закрывать отдельные точки. Большинство из них "почистили" свои сети еще в прошлом году. "Мы не закрыли ни одного своего магазина в Киеве в этом году", - сообщил Максим Мазитов.

Но наблюдаемая в этом году стабилизация рынка может оказаться временной. Вакантность в Киеве резко вырастет в следующем году, прогнозируют эксперты. Связано это с тем, что девелоперы перенесли открытие крупнейших торговых центров столицы - Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall, Retroville, Podol Mall, общая торговая площадь которых составляет около 500 000 кв м, на следующий год. "Мы пока не определились с датой открытия. Центр готов, но мы опасаемся, что не успеют открыться арендаторы", - сообщил представитель Respublika, что в следующем году планируется к открытию. Это может привести к дальнейшему снижению арендных ставок, поскольку предложение явно превышает спрос.