Аренда против приватизации. Как защитить Житний рынок в Киеве от разрушения
В 2004 году городские власти Киева передали Центральный крытый рынок (Сенной рынок. – Ред.) в частную собственность. Он находился на современной Бульваро-Кудрявской улице в самом центре столицы, в 15 минутах ходьбы от вокзала с одной стороны и домов правительственного квартала с другой.
Сенной рынок был одним из любимых для киевлян, но не имел статуса памятника архитектуры. Дальше новый владелец его просто снес и построил жилой комплекс в центре столицы. Так город остался без одного из культовых для себя мест.
Теперь такая судьба может произойти с Житним рыноком на Подоле. Он был построен в 1980 году в стиле украинско-советского модернизма. У него нет охранного статуса, хотя сам Житний является культовым местом для киевлян. Передача в частную собственность без статуса памятника архитектуры может привести к его сносу.
Сегодня Житний рынок заполнен примерно на 30%. За последнее десятилетие он накопил 5 млн грн ущерба, а аренда, даже в лучшие времена, приносила всего 25 грн за квадратный метр. За все время эксплуатации ни разу не был произведен капитальный ремонт сооружения.
Здание требует замены окон, стеклопакетов, кровли, инженерных сетей, а также обновления внутренней и наружной отделки. В то же время фундамент, несущий каркас и вантовые конструкции находятся в удовлетворительном состоянии.
LIGA.net сделала разбор о Житнем рынке. Почему ему нужен охранный статус? Что будет с рынком в случае аренды или приватизации?
Аренда Житнего: единственный выход или заранее написанный сценарий?
В июле 2024 года по распоряжению киевского городского головы Виталия Кличко создали рабочую группу по поиску путей приведения здания Житнего рынка в надлежащее техническое состояние, чтобы дать ему "вторую жизнь". Возглавил группу заместитель главы КГГА Валентин Мондриевский, а его заместителем стал Владислав Андронов – еще один зам Кличко. Кроме него большинство группы состоит из представителей департаментов. За время своей работы нашли всего два варианта развития событий – аренда на 30 лет, за которую проголосовало большинство участников группы, и приватизация.
Проект решения по аренде подали Департамент промышленности и развития предпринимательства и Департамент коммунальной собственности Киевской городской государственной администрации (КГГА). Эти департаменты ранее имели неудачный опыт передачи в аренду части Житнего рынка.
Согласно документу, победитель аукциона должен провести комплекс ремонтно-строительных работ, который предполагает наличие укрытия, восстановления и модернизации конструкций и оборудования, улучшения эксплуатационных показателей, улучшения планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта (капитальный ремонт). Условия также включают в себя сохранение отделки фасада – декоративного панно "Из варягов в греки". Договор может быть досрочно прекращен, если арендатор в течение двух лет не приступил к ремонтно-строительным работам.
Вариант аренды критикуют за то, что у арендатора нет стимула вкладывать значительные средства в имущество, что ему не принадлежит. Также есть опасения, что арендатор может реализовать уже отработанную схему с выкупом. Суть заключается в том, что согласно Закону "О приватизации государственного и коммунального имущества", арендатору с согласия арендодателя в случае выполнения неотъемлемых улучшений на сумму не менее 25% его стоимости в течение трех лет дается право выкупить объект по цене оценки. На практике эти 25% могут быть только на бумаге.
В январе Верховная Рада приняла за основу законопроект об особенностях приватизации объектов государственной и коммунальной собственности, переданных в аренду. Так, из статьи 18 вышеупомянутого Закона предлагается исключить норму о том, что приватизация объектов государственной или коммунальной собственности, переданных в аренду, может производиться путем выкупа. В то же время остается лишь норма по продаже на аукционе. Предполагается, что за арендатором остается преимущественное право на приобретение имущества на аукционе по самой высокой цене, предложенной во время проведения аукциона.
Депутат Киевсовета от фракции Голос Тарас Козак в комментарии для LIGA.net объясняет, что рабочая группа, несмотря на многочисленные оговорки, не увидела рисков в варианте аренды, хотя все вокруг подчеркивали это.
"Рабочая группа в большинстве своем поддержала вариант аренды. Это не удивительно, ведь ее председателем был Валентин Мондриевский, заместитель мэра, а среди членов группы было много его подчиненных. Они проголосовали за аренду. Мондриевский видит решение вопроса только в одном варианте, а все остальные депутаты могут подавать свои предложения по отдельности", – рассказывает Козак.
Действительно, предыдущий опыт аренды Житнего рынка демонстрирует риски неуплаты аренды и невыполнения обязательств.
В феврале 2022 года Департамент коммунальной собственности Киева провел аукцион по аренде второго этажа Житнего рынка. Победителем стала компания "Танджерин", предложившая 1 млн грн (стартовая цена – 937,98 тыс. грн). В торгах также участвовали "Артель" и "Тавата", которые оказались связанными компаниями. Антимонопольный комитет расследует возможный сговор.
В июне 2023 года КП "Житний рынок" подало иск в Хозяйственный суд Киева о взыскании более 4 млн грн задолженности с арендатора, не выполнившего инвестиционные обязательства и прекратившего платить арендную плату. Представители Tarantino Family, связанные с Танджерином, в 2022 году заявили, что покинули проект из-за "коррупционных рисков". В сентябре 2023 года стало известно, что директором сети Tarantino Family стал Валерий Аракчеев, которого СМИ связывают с бывшим депутатом Валерием Ищенко от партии УДАР.
В марте 2024 года снова был объявлен аукцион по аренде Житнего рынка на 15 лет с начальной ценой 2,5 млн грн – 220 грн за квадратный метр. Однако минимальный срок подачи заявлений (пять дней) вызвал возмущение и подозрения в подготовке торгов для заранее определенного арендатора. Мэр Виталий Кличко заявил, что срок подачи предложений продлят, но аукцион в конце концов был отменен.
Приватизация/продажа
Проект решения "О сохранении функционала, внешнего вида и целостности единого имущественного комплекса "Житний рынок" представили ряд депутатов Киевсовета из совершенно разных фракций.
Документ предусматривает исключение Житнего рынка из объектов, не подлежащих приватизации с 2003 года. Торги предлагается провести через электронную систему "Прозорро.Продажи". В договоре о продаже должны учитываться следующие условия: сохранение функционала, внешнего вида и целостности объекта, проведение покупателем капитального ремонта в течение трех лет. В случае невыполнения владельцем условий договора город должен обязательно выкупить объект.
Приватизацию обосновывают тем, что частный инвестор заинтересован в развитии недвижимости и получении прибыли, поэтому лучше управляет имуществом, чем город.
Народный депутат Алексей Мовчан в комментарии LIGA.net говорит, что самое важное будет – правильно прописать приватизационный договор. Тогда в нем можно указать все для сохранения действующего состояния строения.
"Это означает, что его просто должны сохранить в той форме, в которой он есть. Охранный договор – это только часть, это форма. А когда мы говорим о целях приватизации, таких, как, например, ревитализация, будут сложные жесткие условия, что это должен быть базар, что там должны быть, например, 10% фермерской продукции сельской, еще паркинг, какие-то зоны для детей и далее. То есть, эти вещи, их можно уже проговорить. Например, киевская власть как собственник этого имущества могла бы заказать архитектурный проект", – говорит народный депутат.
А если договор не будет выполняться, покупателя будут ждать большие штрафные санкции, что тоже можно прописать в приватизационном договоре.
Резко против охранного статуса для здания Житнего рынка выступает застройщик Андрей Журжий, который также хочет купить здание рынка. "Если мы предоставляем статус всему зданию – это означает реставрацию. По-моему, это значительно дольше и дороже. Желающих вкладывать в такой проект будет меньше. Кроме того, закон требует, чтобы владелец за три года провел определенные работы, но в случае реставрации это займет гораздо больше времени. Это также требует другого режима согласования. Поэтому должна быть четкая юридическая цель: что мы хотим защитить? И не останавливает ли этот проект?" – говорит в комментарии LIGA.net Андрей Журжий.
По его словам, охранный статус может снизить количество желающих купить Житний рынок. Поэтому это неудачное решение.
"Власти города могут выдать градостроительные условия на капитальный ремонт, в которых определены ограничения. ГУО можно выдать постройке до приватизации. Объект выставляется на продажу уже с ГУО, в которых прописано, что и в соответствии с какими нормами потенциальный покупатель имеет право делать. К тому же, в рамках условий аукциона тоже прописываются ограничения", – говорит Журжий.
Участок, на котором расположен Житний рынок, входит в состав "Заповедника древний Киев", где действует ограничение высоты зданий в 15 метров. Поэтому увеличить площадь рынка можно только за счет внутренних пространств.
Часто считают, что реставрация стоит значительно больше, чем капитальный ремонт. Действительно, проектные работы во время реставрации могут быть дороже, но с точки зрения укрепления конструкций и технических работ затраты будут примерно такими же, поскольку здание построено недавно по современным технологиям железобетонных работ с использованием вант", – говорит архитектор Николай Вихарев.
Надстройка технически невозможна для этого здания без полного разрушения, но есть риск застройки близлежащих территорий, что приведет к потере подлинности Житнего рынка.
"Если Житний рынок получит статус памятника архитектуры, предмет охраны, вероятно, будет включать в себя объем здания и архитектурные решения. Было бы правильно определить предметом охраны также внутреннюю планировку, ведь террасы являются неотъемлемой частью "воздушного" архитектурного стиля сооружения", – заявляет Вихарев.
Охранный статус для Житнего рынка: почему это важно
Житний рынок не имеет статуса памятника архитектуры и градостроительства. Некоторые поклонники как аренды, так и продажи считают, что статус нужно давать только после проведения капитального ремонта. Но тогда возникает вопрос, что именно они планируют сохранить?
Защитники архитектурного наследия считают, что без предоставления охранного статуса объект нельзя ни передавать в аренду, ни приватизировать. По их мнению, это будет равносильно его уничтожению.
"Единственный сейчас возможный механизм сохранения здания Житнего рынка в том виде, в каком оно есть, – это придание ему охранного статуса. В то же время выступающие за приватизацию часто против того, чтобы это здание получило такой статус. Если рассматривать это с точки зрения законодательства, то в иерархии юридических документов закон стоит выше договора или проекта решения Киевсовета. Закон о частной собственности определяет, что собственник может распоряжаться своим имуществом любым способом, если это не ограничено законодательством. Соглашение, заключенное при приватизации, не может ограничивать права собственности – такие ограничения возможны только на основе закона. Согласно законодательству право собственности может быть ограничено, если здание имеет охранный статус", – рассказал LIGA.net заместитель руководителя ГО "Спадщина Киев" Анатолий Погорилый.
По его словам, если объект получает охранный статус, то его сохранение как культурной ценности становится важнее прав собственника.
Общественный деятель объясняет, что проект Житнего рынка, который инвестор планирует реализовать, если он отвечает требованиям общества, будет предусматривать те же ремонтные работы, независимо от того, идет ли речь о капитальном ремонте, реставрации или ремонтных работах другого типа. На самом деле часто это одни и те же работы. Например, утверждение, что реставрация не позволяет заменять окна, ложно.
"Если посмотреть на проекты реставрации, утверждаемые городским департаментом, можно увидеть, что замена окон производилась. Всё зависит от условий охранного договора. После приватизации собственник заключает с городом охранный договор, в котором прописывается, что следует сохранить. Например, если речь идет о Житнем рынке как объекте модернизма, собственник должен сохранить его конструктивные решения: форму, несущие конструкции, технологию. К этому не относятся остекление, санузлы или интерьеры – их можно менять", – объясняет Анатолий Погорилый.
Эксперт добавляет, что большинство объектов даже столетней давности имеют ограниченный охранный договор, в котором указано, что нельзя изменять высоту, ширину, длину или общие объемно-пространственные параметры. Он отмечает, что согласно Венецианской хартии во время реставрации могут использоваться современные материалы, если они лучше подходят для сохранения памятника.
По мнению Анатолия Погорилого, охранный статус Житнего рынка никак не повлияет на стоимость ремонтных работ. Единственное отличие – в стоимости проекта, но это всего 1% от общей суммы сметы.
Анатолий Погорилый сомневается в намерениях инвесторов сохранить памятник, если нет никаких предохранителей, чтобы помешать его сносу и перестройке.
"Ведь даже если инвестор обещает провести ремонт за три года, бизнес может оказаться нерентабельным, и тогда владелец просто продаст объект. Следующий собственник уже не будет обязан соблюдать условия договора, снесет здание и построит то, что захочет. Право собственности позволяет провести реконструкцию вплоть до фундамента. По нормам ГСН реконструкция почти не отличается от нового строительства. Разница лишь в том, что реконструкция подразумевает работы в пределах имеющегося фундамента, но по факту это будет новое здание. Рамки капитального ремонта достаточно широкие. Однако, если владелец получает объект в частную собственность, а не на условиях аренды, он не обязан согласовывать проект с городом", – объясняет эксперт.
Сейчас действует Единая государственная электронная система в сфере строительства (ЕГЭСБ). Если здание является достопримечательностью, в эту систему можно загрузить только реставрацию. Если такого ограничения нет, можно загружать любые проекты, не противоречащие законодательству. Даже если Киевсовет заключил какие-то договоры, эти ограничения не будут зафиксированы в реестре. В ЕГЭСБ единственное, что будет учитываться, – это то, что здание расположено в историческом ареале или культурном слое Подола. Но ограничения по сохранению фасада или других элементов здания не будут отражены в системе.
А ведь это было уже…
Один из примеров – Сенной рынок на улице Бульварно-Кудрявской, 17, построенный в 1949–1958 годах украинскими архитекторами Семеном Фридлиным и Борисом Кучером. Сегодня на его месте возвышается жилой комплекс "Ярославов Град".
В 2004 году Киевсовет передал Сенной рынок в частную собственность. Здание на тот момент не имело охранного статуса. Новый владелец запланировал строительство торгово-офисно-жилого комплекса с подземным паркингом, что вызвало возмущение общины. В 2005 году, под давлением общественности, рынок внесли в Перечень памятников истории и культуры. Однако собственник обжаловал это решение в суде, и объект был исключен из реестра памятников.
Тогдашний мэр Киева Александр Омельченко поддерживал идею сохранения Сенного рынка, ссылаясь на его историческую и архитектурную ценность. Однако в том же году рынок сочли аварийным и в апреле 2005 года его окончательно закрыли.
Противоположным примером является Бессарабский рынок, построенный в 1910-1912 годах на средства известного сахарозаводчика Лазаря Бродского по проекту польского архитектора Генриха-Юлиана Гая. Рынок имеет статус памятника архитектуры государственного значения, запрещающий его реконструкцию или перестройку.
В 2013 году КГГА утвердила распоряжение о разработке проекта реставрации здания рынка без изменения его функционального назначения. Однако проект до сих пор не разработан и не утвержден.
История Житнего рынка
Житний рынок на Подоле является одним из старейших рынков Киева, известный еще со времен Киевской Руси. Расположенный вблизи ремесленных районов Кожемяки и Гончары, он являлся важным торговым центром города. Рынок служил местом проведения вече, ярмарок и народных гуляний, а его расположение вблизи Днепра обеспечивало связь с торговыми путями. Эпицентр торговли находился на месте современной автостанции Подол, и рынок оставался одним из главных в Киеве благодаря близости к гавани. В апреле 1919 года это место стало одним из центров Куреневского восстания против большевиков в Киеве.
Современное здание Житнего рынка официально открыли в 1980 году. Проект разработали архитекторы Ольга Монина и Владимир Штолько. К моменту открытия рынок с 1350 торговыми местами (плюс 600 на открытой площадке) был самым крытым рынком в Европе. Из-за ограниченной площади участка торговые точки разместили на нескольких этажах и балконах. Проект предусматривал строительство восьмиэтажной гостиницы возле павильона со стороны Верхнего Вала и реконструкцию близлежащей территории. Однако старую застройку Подола объявили заповедной зоной и высотный проект не реализовали.
Для планирования рынка впервые в Украине было применено компьютерное моделирование. Толщина железобетонной оболочки здания составляет всего 5,7 см, а расчет прочности производили с помощью специальных компьютерных программ.
В 1982 году, к 1500-летию Киева, фасад украсили металлическим панно "Из варягов в греки" художника Анатолия Домнича. Оно символизирует основной водный торговый путь Киевской Руси, соединявший Скандинавию с Византией. Этот путь имел ключевое значение для торговли, способствовал единству восточнославянских племен и становлению Киевского государства.
Почему следует сохранять рынки. Опыт Европы
Исторические рынки, такие как Житний рынок в Киеве, являются неотъемлемой частью городской жизни и культуры. Они выполняют не только экономическую функцию, но играют важную социальную, архитектурную и культурную роль, делая города уникальными. Эти места рассказывают о прошлом города, его экономике, быте и традициях, создавая связь между историей и современностью. Разрушение таких объектов означает утрату части городской идентичности.
Кроме исторического значения, рынки часто являются уникальными примерами архитектуры своего времени. Они демонстрируют стиль и строительные инновации той эпохи, когда их создавали, и служат настоящими архитектурными достопримечательностями. Однако рынки – это не только архитектурное наследие. Это также центры общения, интеграции и взаимодействия общества, которые объединяют местных жителей и создают живое пространство для жизни города.
В Европе рынки продолжают быть очень популярными как среди местных жителей, так и среди туристов. Их уникальная атмосфера и история привлекают посетителей из разных уголков мира.
Например, La Boqueria в Барселоне или Mercato Centrale во Флоренции славятся подлинными продуктами и местными блюдами, создающими незабываемый опыт для гостей. Рынок Central Market Hall в Будапеште является одной из главных туристических достопримечательностей города.
Многие европейские рынки успешно модернизируются, интегрируя современные технологии, дизайнерские пространства и рестораны. Однако такие места, как Markthalle Neun в Берлине или Borough Market в Лондоне, сохраняют свою историческую архитектуру и культурную ценность, что делает их одновременно современными и подлинными.
Рынки часто становятся не просто местом торговли, а культурными центрами. К примеру, Mercado de San Miguel в Мадриде – это не только рынок, но и популярное место для гастрономических фестивалей, ярмарок и кулинарных мастер-классов, отражающих богатство местных традиций.
