Ажиотаж не навсегда: крымскую недвижимость накрыла волна спроса
Пока реестры в Крыму не работают, российские инвесторы готовы скупать все, что видят.
Неработающие государственные реестры, скачки валютного курса и неопределенность статуса полуострова оказали кардинально противоположный ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ ЧЕМУ? эффект на крымский рынок жилья, переживающий сегодня небывалый спрос, в основном, со стороны российских инвесторов, которых не останавливает даже сомнительная легитимность проведения сделок на рынке недвижимости ???
Официальной статистики нет, поскольку все реестры на полуострове закрыты, но, к примеру, количество предварительных сделок на первичном рынке выросло в 4-5 раз, рассказали ЛІГАБізнесІнформ в строительной компании Карбон.
Из-за того, что реестры закрыты, оформить сделку официально - невозможно. В СК Карбон сообщают, что продают свои объекты по предварительным договорам без оформления документов на право собственности. Документы же в компании собираются оформить, как только заработают реестры.
Сложнее ситуация на вторичном рынке, ведь из-за закрытых реестров покупатель не может проверить, не находится ли объект в залоге или под арестом. Впрочем, даже это не пугает покупателей - сделки все равно проходят, кое-как и практически без официального оформления, но зато быстро.
Большая часть покупателей - россияне. По данным строительной компании "Союзстройтехнология", в прошлом году на долю российских инвесторов приходилось не более половины всех сделок. Сейчас этот показатель вырос до 70%.
На удивление, россиян интересует не только жилье у моря, но и недвижимость в глубине Крыма. "Разумеется, каждый хочет жилье поближе к морю, но интерес проявляют практически ко всем объектам",- говорит Игорь Захарченко, учредитель АН "Планета Крым".
Вкупе с валютными колебаниями такой спрос привел к повышению цен на жилье. Стоимость новых объектов выросла, по данным АН "Планета Крым", на 20-50%. Чуть меньше выросла "вторичка" - на 20-25%.
По данным экспертов мультилистинговой системы ТС REM Navigator, в Крыму действительно наблюдается резкий рост интереса к недвижимости со стороны российских покупателей, но там же уверяют, что на уровне цен это пока существенно не отразилось. "По нашим прогнозам, рост цен в самое ближайшее время действительно возможен, но он растянется на 2-3 года и не превысит 30%. Пока россияне только прицениваются к крымской недвижимости, при этом, резкого роста реальных сделок не наблюдается" - рассказывает Олег Сикорский, юрист, управляющий партнер Юридической конторы Сикорского, координатор мультилистинговой системы ТС REM Navigator.
Роста количества реальных сделок не наблюдается не столько ввиду "просматривания" иностранных инвесторов к рынку, сколько из-за неработающих реестров, а значит - отсутствующего правового поля для заключения сделок. "Теоретически официальные сделки сейчас возможны только для владельцев собственной недвижимости, понимающих, что они продают или меняются с родственниками и точно знают, что приобретаемое имущество не находится ни под каким арестом или запретом " - говорит Захарченко.
Даже в такой, на первый взгляд, безвыходной ситуации, покупатели и продавцы проявляют находчивость. "Сделки можно заключать как по российскому, так и по украинскому законодательству. По украинскому законодательству сделки могут заключаться в нотариальной форме на материковой части Украины. По российскому законодательству сделка вообще не требует нотариальной формы. Риэлторы предлагают клиентам оба варианта оформления. Но, естественно, что российские покупатели предпочитают заключать сделки по российскому законодательству" - добавляет Сикорский. "Предварительные договора и задатки де-юре не считаются сделками, а в текущих условиях практически приравниваются к аферам (нет реестров, вчерашние граждане Украины становятся гражданами России и так далее), мы сейчас никаких сделок не проводим и не рекомендуем проводить коллегам" - добавляет Захарченко. В СК "Карбон" сообщают, что оформляют сделки купли-продажи своих объектов по предварительным договорам без оформления документов на право собственности, уточняя, что таковые будут оформлены, как только заработают реестры.
На фоне всеобщего жилищного ажиотажа, возможность более выгодно продать свое жилье появилась и у тех, кто все же решил уехать на материковую часть Украины. Разумеется, в данном случае, на риск идут покупатели такого жилья. "Можно сделать доверенность и предварительный договор, хотя последний, по сути, является "договором ни о чем", и человеческий фактор все равно будет срабатывать: если человек дал задаток, а объект, который он готов был через какое-то время выкупить, вчера стоил 100 тысяч, а сегодня уже 140, продавец спокойно сможет отдать этот задаток обратно, и продавать уже дороже. К тому же, всегда остается риск, что в заблокированных реестрах этот объект стоит под арестом или банковским запретом" - говорит Захарченко.
Сколько всего было заключено подобных предварительных договоров за последние недели, ни один эксперт не берется сказать точно. Риски такого "стихийного" оформления сделок налицо, ведь полную информацию о приобретенных объектах покупатели узнают как только заработают реестры. По мнению Сикорского, риск такого "полу-легитимного" оформления заключается в том, что в случае восстановления контроля Украины над Крымом, российским покупателям, в лучшем случае, придется подтверждать свое право собственности в украинских судах.
Говоря о том, насколько сегодняшний повышенный интерес к южному жилью может продлиться, эксперты уверяют, что это явление - временное. Во-первых, далеко не всех устраивает сомнительная легитимность сделок купли-продажи, во-вторых - крымского жилья не так много. С другой стороны, если интерес к недвижимости Крыма окажется "долгоиграющим", это может позитивно сказаться на ситуации с проблемными объектами - замороженных стройках и "долгостроях". "Ажиотаж уже несколько ослаб. Первая волна ажиотажной активности была сформирована отложенным спросом российских покупателей, давно мечтавших о недвижимости в Крыму. Естественно, что рост спроса на недвижимость в Крыму окажет стимулирующее воздействие на инвестиционный климат и бизнес девелоперов" - подытожил Сикорский.
Роста количества реальных сделок не наблюдается не столько ввиду "просматривания" иностранных инвесторов к рынку, сколько из-за неработающих реестров, а значит - отсутствующего правового поля для заключения сделок. "Теоретически официальные сделки сейчас возможны только для владельцев собственной недвижимости, понимающих, что они продают или меняются с родственниками и точно знают, что приобретаемое имущество не находится ни под каким арестом или запретом " - говорит Захарченко.
Даже в такой, на первый взгляд, безвыходной ситуации, покупатели и продавцы проявляют находчивость. "Сделки можно заключать как по российскому, так и по украинскому законодательству. По украинскому законодательству сделки могут заключаться в нотариальной форме на материковой части Украины. По российскому законодательству сделка вообще не требует нотариальной формы. Риэлторы предлагают клиентам оба варианта оформления. Но, естественно, что российские покупатели предпочитают заключать сделки по российскому законодательству" - добавляет Сикорский. "Предварительные договора и задатки де-юре не считаются сделками, а в текущих условиях практически приравниваются к аферам (нет реестров, вчерашние граждане Украины становятся гражданами России и так далее), мы сейчас никаких сделок не проводим и не рекомендуем проводить коллегам" - добавляет Захарченко. В СК "Карбон" сообщают, что оформляют сделки купли-продажи своих объектов по предварительным договорам без оформления документов на право собственности, уточняя, что таковые будут оформлены, как только заработают реестры.
На фоне всеобщего жилищного ажиотажа, возможность более выгодно продать свое жилье появилась и у тех, кто все же решил уехать на материковую часть Украины. Разумеется, в данном случае, на риск идут покупатели такого жилья. "Можно сделать доверенность и предварительный договор, хотя последний, по сути, является "договором ни о чем", и человеческий фактор все равно будет срабатывать: если человек дал задаток, а объект, который он готов был через какое-то время выкупить, вчера стоил 100 тысяч, а сегодня уже 140, продавец спокойно сможет отдать этот задаток обратно, и продавать уже дороже. К тому же, всегда остается риск, что в заблокированных реестрах этот объект стоит под арестом или банковским запретом" - говорит Захарченко.
Сколько всего было заключено подобных предварительных договоров за последние недели, ни один эксперт не берется сказать точно. Риски такого "стихийного" оформления сделок налицо, ведь полную информацию о приобретенных объектах покупатели узнают как только заработают реестры. По мнению Сикорского, риск такого "полу-легитимного" оформления заключается в том, что в случае восстановления контроля Украины над Крымом, российским покупателям, в лучшем случае, придется подтверждать свое право собственности в украинских судах.
Говоря о том, насколько сегодняшний повышенный интерес к южному жилью может продлиться, эксперты уверяют, что это явление - временное. Во-первых, далеко не всех устраивает сомнительная легитимность сделок купли-продажи, во-вторых - крымского жилья не так много. С другой стороны, если интерес к недвижимости Крыма окажется "долгоиграющим", это может позитивно сказаться на ситуации с проблемными объектами - замороженных стройках и "долгостроях". "Ажиотаж уже несколько ослаб. Первая волна ажиотажной активности была сформирована отложенным спросом российских покупателей, давно мечтавших о недвижимости в Крыму. Естественно, что рост спроса на недвижимость в Крыму окажет стимулирующее воздействие на инвестиционный климат и бизнес девелоперов" - подытожил Сикорский.