Как строить недорогие квартиры

Сложилось мнение, что квадратный метр нового жилья стоит очень дорого. И изменить ничего нельзя. И покупка жилья недоступна для основной массы населения.

О том, как сделать жилье доступным, в авторской эксклюзивной статье для BIZ.liga.net рассказал Заслуженный строитель Украины, генеральный директор АОЗТ "НПО "Созидатель", член совета директоров УБА Леонид Турчин.

Если разложить цену квадратного метра на составляющие, убрать все лишнее по принципу Родена, то от сегодняшней цены останется ровно половина. Платить за 2-комнатную квартиру 400 тыс.грн. или 200 тыс.грн. – большая разница!

Поэтому смотрим внимательно, какие затраты можно убрать и кто может принять соответствующее решение. Власть за год сделала много важных шагов для решения этой проблемы, но над проблемой надо работать всем: властям всех уровней, застройщикам, общественным организациям и простым гражданам.

Как видно из диаграммы, в цене одного квадратного метра расходы на строительство самого здания составляют всего 54%. Для наглядности берем абсолютную цифру - 8000 гривень, среднюю цену за 1 кв. м на жилье улучшенной планировки в Днепропетровске.

Диаграмма 1. Структура затрат при строительстве здания*

* данные НПО "Созидатель"

За что же еще, помимо строительства здания, платит каждый покупатель квартиры?

1. За землю. Это платеж за отвод земельного участка, 4%. Чтобы освободить этот участок, необходимо произвести текущее отселение и заплатить минимум 15%. По непонятным причинам, застройщик еще оплачивает городу отселение граждан, которое производилось городом много лет назад (до 30 лет) и о котором никто не знает и не помнит (кто, кого и куда отселял), и за эти воспоминания покупатель выкладывает кровные 6%. ИТОГО: 25%. Понятно, что если, выполняя все принятые постановления и Законы, застройщикам для строительства доступного или социального жилья будет выделена площадка (как положено) бесплатно, цена за 1 кв. м в этом доме упадет на 25% и составит 6000 грн. за 1 кв. метр.

2. На развитие города (отчисление горисполкому на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры). Этот платеж составлял в среднем 7% (4% за жилье, и 10% - за офисы), и после снятия этого налога цена в нашем доме уменьшается еще на 7% и становится 5440 грн. за 1 кв.м.

3. 14% от цены квадратного метра покупатель платит за технические условия (ТУ). Инженерные службы предписывают, как и откуда застройщику проложить инженерные сети, и застройщик их прокладывает, зачастую за несколько километров и "с запасом" для дальнейшего развития района. Законы говорят, что эти деньги застройщику должны компенсировать организации, выдающие предписания. На практике механизмы компенсации не прописаны, механизмов передачи инженерных сетей с баланса на баланс нет. А ведь сети нужно постоянно обслуживать, а это достаточно серьезные расходы! Итого: при компенсации застройщику стоимости инженерных сетей цена за 1 кв.м. в нашем доме падает еще минимум на 14% и составляет для покупателя 4320 грн.

4. За задержки в согласовании. До последнего времени по сложности ведения бизнеса в строительном секторе (можно назвать это и по-другому) Украина находилась на 179 месте в мире из 181, опережая только Лесото и Зимбабве. Требовалось 93 согласования, до 600 подписей и процедура растягивалась на полтора года. Чиновники могли без объяснений по понятным для всех причинам месяцами оттягивать согласования. Это внушительная статья расходов.

Благодаря новому "Закону о градостроительной деятельности" число разрешительных процедур в строительстве уменьшается с 93 до 23, а срок получения всех необходимых решений для начала строительных работ должен сократится до двух месяцев. Это огромный прорыв: новые возможности для строителей и возможное уменьшение цены для покупателей, хотя многие застройщики высказывают опасения, что хотя количество точек взаимодействия с чиновниками уменьшилось, "нагрузка" может увеличиться, и расходы, по факту, останутся прежними. Выход один: ввести административную, финансовую, уголовную ответственность чиновников за эти виды правонарушений, потому что ни в принятом "Законе о градостроительной деятельности", ни в каких других документах она так и не прописана.

Теоретически, если мы сможем убрать эти составляющие, цена за квадратный метр жилья может упасть в перспективе в два раза и 2-комнатная квартира площадью 48 кв.м. совершенно реально может составить 207 тыс.грн. (эквивалент $26 тыс.). Возможно, решение этого вопроса должно быть политическим. Власти это по плечу, и многое для решение проблемы сделано. От строителей скажу, что нам лучше строить с минимальной 5-7% прибылью, чем стоять, что мы и делаем: только благодаря этому моя компания смогла выстоять в кризис.

Конечно, все это возможно только в том случае, если усилия властей (прежде всего местных властей, потому, что законы "сверху" уже приняты, но не работают), застройщиков, общественных движений будут объединены и все будут работать на единый результат, понимать цели одинаково и смотреть в одну сторону. Необходимо лоббирование строительной отрасли в высших органах власти для принятия законов. Необходимо создавать саморегулирующие организации.

Продолжим. Теперь непосредственно о расходах на строительство. В одном квадратном метре жилья стоимость возведения строительной коробки составляет 54%. Она несколько лет была практически неизменной, а в последние месяцы начала очень серьезно увеличиваться.

Составляющие стоимости возведения "коробки":

1. Стройматериалы. Идет постоянный рост стоимости строительных материалов, по разным группам он составляет от 1% до 10% в месяц. Если ранее стройматериалы в стоимости квадратного метра составляли 35% (а в себестоимости строительной коробки 65%), сейчас эта цифра пошла вверх. Более того, ожидается серьезный рост цен на стройматериалы в связи с удорожанием энергоносителей.

2. Зарплата. С началом кризиса были резко снижены зарплаты в строительстве. В нашей компании мы поговорили с людьми, и, чтобы сохранить коллектив, было принято именно такое решение. Но долго так продолжаться не может. Мы все ходим в магазины. Стоимость продуктов и лекарств, энергоносителей увеличилась, зарплата строителя уменьшилась, и если зарплату не поднимать, квалифицированные специалисты уйдут в другие отрасли.

3. Амортизация строительного оборудования (плюс потребление энергоносителей). Тут комментарии излишни: каждый по своим ежемесячным платежам видит, как растут цены.

Вывод: себестоимость собственно строительства (та, которая сегодня в кв.м. составляет 54%) по независимым причинам будет серьезно расти.

Как еще можно снизить стоимость 1 кв.м. жилья? При покупке квартир люди часто берут кредит в банке. Сегодня это 18-20%. В большинстве стран мира, у наших соседей в России (из стран СНГ - еще и в Казахстане) существуют программы, когда проценты по кредитным обязательствам заемщика выплачивает государство, и они рассчитаны на широкие слои населения. У нас подобные программы, к сожаленью, не так широко распространены (в этом году на компенсацию процентов по ипотеке государство уже выделило 500 млн.грн. - ред.).

Леонид ТУРЧИН,
Заслуженный строитель Украины, генеральный директор АОЗТ
"НПО "Созидатель", член Совета директоров УСА
специально для BIZ.liga.net

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>