Коммерческая недвижимость Киева: лед тронулся

В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Киева пойдет на поправку, убеждены эксперты. Хотя крупные зарубежные инвестиции не предвидятся, все же ожидается реанимация спроса и рост числа сделок. Однако существенного снижения арендных ставок ждать не стоит.

Наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня называют фонды прямого инвестирования. По прогнозам аналитиков, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн.

По мнению советника инвестиционно-банковского департамента "Dragon Capital" Алексея Зеркалова, такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.

Новые законы и новая власть

В 2009 году произошло большое количество изменений в законодательной сфере инвестирования и строительства. "В том числе, вступили в силу достаточно прогрессивные изменения в законодательство о планировании и застройке территорий; также был принят пакет так называемых "антикризисных законов", - отметил советник "Baker & McKenzie" Максим Сокиран.

По его мнению, эти изменения еще не заработали в полной мере: из-за низкой активности в сфере строительства рынок пока смог "протестировать" изменения на практике, кроме того, еще не доработана нормативная база, которая устанавливала бы конкретные методы реализации принятых изменений. "Несмотря на это, мы прогнозируем оживление на рынке недвижимости в 2010 году", - заявил М.Сокиран.

Директор компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ) Виталий Бойко в своем Блоге на портале ЛІГА.net сообщил, что основным электоратом нового Президента был рабочий класс и люди с низким достатком. Поэтому первая активность в выполнении предвыборных обещаний будет направлена именно в их сторону, чтобы показать отличие новой власти от предшественников.

"Государственное благоприятствование промышленности поднимет занятость населения. Сегодня все ожидают от власти не экономических прорывов, а просто стабилизации ситуации в стране. Для торговой недвижимости это огромный плюс, почувствовав некую стабильность, люди станут более смело тратить деньги, которые все это время откладывались под диван в предвкушении "конца света", - заявил В. Бойко.

Офисная недвижимость

На 2010 год запланировано выведение на рынок около 149 тыс. кв. м офисных площадей. Ожидается ввод в эксплуатацию таких заметных объектов как БЦ "Эспланада", "Премиум центр", БЦ "Топаз". Данные "Knight Frank" несколько отличаются: по оценке компании, общая площадь ключевых проектов, которые планируется ввести в эксплуатацию в этом году, составляет около 173 тыс. кв. м (см. Таблицу 1).

"Мы ожидаем стабилизацию уровня вакантности офисных посещений в 2010 году и ее среднее значение в пределах 10%. Мы полагаем, что в первой половине 2010 года на рынке офисной недвижимости Киева не произойдет существенных колебаний арендных ставок", - говорят аналитики УТГ.

По их данным, во второй половине текущего года - при благоприятном сценарии исхода политических процессов, развития экономики, возобновления инвестиционной активности внешних рынков - возможно появление предпосылок реанимации спроса. В любом случае, коррекция арендных ставок в сторону увеличения будет носить сдержанный характер и не превысит 5-10% по итогам года.

Таблица 1. Бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2010 году*

* по данным "Knight Frank".

Торговая недвижимость

В течение 2009 года на рынок профессиональной торговой недвижимости ожидается выход 6 торговых центров общей площадью более 350 тыс. кв.м и торговой - более 200 тыс. кв. м (см. Таблицу 2).

Ввод в эксплуатацию данных торговых центров был запланирован еще на 2008-2009 годы, однако из-за недостаточного финансирования их открытие переносилось на более поздние сроки.

В 2010 году в сегменте профессиональной торговой недвижимости арендные ставки - как для "якорных" арендаторов, так и для арендаторов торговой галереи - не будут существенно меняться. Колебание может находиться в пределах 5-15% в зависимости от ТЦ, что связано с сохраняющимся дефицитом торговых площадей, ротацией арендаторов и валютными рисками.

Вакантность площадей в действующих торговых центрах, в зависимости от качества ТЦ, прогнозируется на уровне 2-5%. Для ТЦ, которые планируются к открытию в 2010 году, вакантность может достигнуть на момент открытия 15-20%, так как сегодня собственники готовы открывать торговые комплексы до подписания договоров на 100% площадей и окончания ремонта в некоторых магазинах, не откладывая ввод объекта на более поздние сроки.

"В 2010-2011 годах можно прогнозировать дальнейшее активное развитие крупных сетевых операторов (гипермаркетов, DIY, бытовой техники), как в левобережной части столицы, так и на правом берегу, в удаленных от центра районах. Как показывает практика, крупные торговые объекты концентрируются в непосредственной близости друг от друга, увеличивая этим синергетический эффект. Примером данной синергии могут служить гипермаркет "Auchan" и крупнейший в Европе DIY "Эпицентр", открывшиеся в декабре 2009 года в Святошинском районе Киева", - считают аналитики "Knight Frank".

Ставки капитализации по торговым объектам, сделки по приобретению которых могут быть закрыты в 2010 году, вероятнее всего будут колебаться в диапазоне 12-16%.

"Учитывая, что львиная доля новых ТЦ возводится на кредитные средства внешнего происхождения, бурного роста числа новых объектов не предвидится. Очевидно, что в ближайшее время торговая недвижимость будет развиваться за счет отечественных бизнес-групп, которые смогут увеличивать свою долю рынка, а не наоборот", - считает В. Бойко.

Таблица 2. Ключевые торговые объекты, планируемые к вводу в 2010 году*

*Источник: Knight Frank Research, 2010

Отели

Согласно требованиям УЕФА, число отельных объектов категорий 5* и 4* в Украине должно увеличиться в разы. "Это значит, что к 2012 году в столице должно быть построено еще порядка 10-15 высококлассных гостиниц", - отмечают аналитики "Knight Frank".

Среди анонсированных проектов до 2012 года основной объем приходится на высококлассные гостиницы (см. Таблицу 3). Ограниченное количество анонсированных гостиничных проектов категории 3* объясняется низким уровнем рентабельности в условиях украинской экономики, в сравнении с высококлассными проектами.

"Мы отмечаем увеличение интереса к отельному сектору и ожидаем новых сделок между операторами в отельном секторе", - заявил советник "Baker & McKenzie" М.Сокиран.

Таблица 3. Анонсированные гостиничные проекты на 2010-2012 годы.

*Источник: Knight Frank Research, 2010

Склады

"Knight Frank" заявляет, что на 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 240 тыс. кв. м профессиональных складских площадей. Таким образом, на начало 2011 года объем предложения складов класса "А" и "В" может составить 1068 тыс. кв.м.

В то же время аналитики "Colliers International" предполагают, что объем нового предложения для открытого рынка составит от 80 тыс. кв. м до 130 тыс. кв. м. Ожидаемый объем новых складских помещений для собственного пользования составит не более 10 тыс. кв. м (см. Таблицу 4).

По мнению игроков рынка, наиболее вероятно, что в течение первого полугодия 2010 года арендные ставки для складских помещений сохранятся на уровне IV квартала 2009 года в диапазоне не менее $5-7 за кв. м в месяц.

Таблица 4. Основные существующие и планируемые к вводу проекты складской недвижимости*

* по данным "Colliers International"

В течение 2010 года ожидается незначительное увеличение доли вакантных складских площадей еще как минимум на 10-15% за счет планируемого выхода на рынок складских площадей и освобождения части площадей в связи с возможным уходом с рынка некоторых компаний-арендаторов.

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>