Можно ли вернуть деньги от застройщика и как это сделать

Война спутала все карты и заставила пересмотреть отношение к недвижимости. Многие остались без жилья. У других – наоборот. Жилья было очень много. И оно потеряло смысл – либо как объект инвестиции, либо как способ зарабатывания денег. Многие выехали за границу. Еще больше – лишились прежнего уровня доходов.

И тема возврата проинвестированного, но недостроенного жилья в обмен на возврат денег стала очень актуальной.

Я узнал это сам, когда тоже пришел сдавать квартиру. Ситуация стандартная, пожалуй, для многих. Первый взнос, рассрочка от застройщика. Начал платить, наступила война, доходы упали.

Застройщик разрешил до конца военного положения не платить по рассрочке. Но все же решать что-либо с активом нужно было. Тем более что квартира перестала быть активом. Так что захотел вернуть оплаченное. На личной встрече мой застройщик вздохнул: таких, как я, почти треть дома. А денег нет. Всем точно вернуть не получится. По крайней мере, пока их квартиры не продадутся.

Мой случай – не единственный. И не только потому, что люди, например, не могут тянуть несколько объектов параллельно. Очень многие уехали за границу, поэтому недвижимость стала не нужна.

Моя коллега Ирина сейчас в Польше и возвращаться до конца войны не планирует из-за опасности для ребенка. Говорит: свою проинвестированную квартиру в новостройке хотела бы вернуть застройщику. Но у того условие простое: пусть продастся, тогда вернутся деньги. Такой же разговор и в моем случае.

Кажется, дело может затянуться. Но есть несколько вариантов, как его ускорить. Какие моменты не стоит забывать при этом – в материале LIGA.net.

Возврат: логика застройщика

Проблема возврата денег упирается в простую истину: у большинства застройщиков их нет. И это связано с несколькими факторами. Первый и, пожалуй, самый главный – потеря традиционных схем продаж и строительства именно из-за катастрофического падения спроса. Опрошенные нами риелторы говорят: сейчас продается 20% от того, что продавалось до войны.

"Половина застроек стояла на инвесторах, игравших на разнице стоимости квартиры на стадии строительства и с документами. Покупаешь на стадии котлована – продаешь дороже. Сейчас это пропало. Во-первых, невыгодно. Во-вторых, у людей стало меньше денег. В результате перестала работать в строительном бизнесе схема "пирамида" – то есть когда ты, как застройщик, продавая третий дом, достраиваешь первый, даже не второй. Все, конец. Уже не работает. Так что достраивают что есть, на деньги, которые иногда приходят. А тут вы со своей квартирой, которую они вам уже продали. Вы – невыгодны", – говорит управляющий недвижимостью Анатолий Топал.

Мой застройщик мне объяснял проблему так: спрос крайне волатильный. Каждый мощный обстрел столицы сбивает его на месяц. А стоимость материалов и подключения выросла. Увеличилась и стоимость строительства. Многие квалифицированные кадры мобилизованы. Бригады часто не могут сформироваться и четко работать.

Короче, строить, чтобы потом не знать, сможешь ли продать, сражаться за подключение – ради чего? Осторожно мой застройщик дает понять – будет ждать. Лишних денег немного. Новое строительство – рискованная история.

Плюс — каждый застройщик держит запас на случай, если придется ремонтироваться вследствие прилета. И это не шутка. Пример – "Милые квартиры" в селе Мила, в пригороде Киева на Житомирской трассе. Там уже полтора года ведутся восстановительные работы верхних этажей и крыш обстрелянных оккупантами домов. Это ограничивает застройщика в том, чтобы начать новые объекты.

Еще одна проблема: людей, желающих вернуть средства, очень много. Отдавать деньги, говорит юрист по недвижимости Иван Кудояр, просто опасно.

"Плохое дело – прецедент. Отдаст вам – все побегут. Деньги взять где? Нигде. А не факт, что эти квартиры потом продадутся. Ситуация патовая", – говорит юрист.

Впрочем, для застройщика это может быть выгодно. Ибо можно было бы заметить, что курс доллара вырос, с ним и стоимость квадратного метра. В Киеве это иногда 30-40%, во Львове – до 50%. Но это не избавляет от проблем с застройщиком.

"Это плохой аргумент, и вот почему. Если вы настолько умный, что ваша квартира была 100 000, а сейчас 150 000, ну попробуйте продать сами! В чем проблема? Застройщик на фоне падения спроса хочет продать в первую очередь свою квартиру, а не вашу, да еще что-то из нее отдавать", – говорит Анатолий Топал.

При этом цены на первичное жилье растут и растут. Там, где было 25 000 грн за квадрат до войны, стало почти 40 000 грн.

"Проблема устойчивости цен вот в чем. Все хотят дешево купить и дорого продать. Если квартиру не покупают, ее просто снимут с продажи и "будут держать". Цена растет не потому, что не покупают, а потому, что крайне мало вводится домов в эксплуатацию. Есть проблемы с подключением и со стартом новых объектов. Продажи упали в несколько раз. Но никто не хочет продавать по дешевке то, что покупал когда-то сам. Поэтому парадокс – цена растет при низком спросе", – говорит риелтор Оксана Гузик.

Проблема еще и в том, что покупатель весьма специфичен. Часто это не инвестор, а человек, которому нужно вложить деньги куда угодно, потому что часто деньги "черные".

"Очень часто это те люди, которые наживаются в нынешних условиях, кто схватил бога за бороду. Эти деньги нелегальны, их вывезти нельзя, за ними охотятся, их надо как-то вложить. Но ведь это не рынок, это нестабильный спрос", – говорит Анатолий Топал.

Плюс – нужно понимать: застройщику выгодно затягивать с выдачей денег еще и потому, что в первую очередь он продаст не вашу квартиру, а свою. А вашу прибережет на потом, когда дом будет сдан в эксплуатацию и его стоимость вырастет.

"Застройщику выгодно тянуть время, он не теряет ничего. Важно понять: вы должны что-то делать сами. Потому что дело может затянуться на годы – пока рынок не демонстрирует тенденции к оживлению", – говорит адвокат Евгений Полунов.

Какие варианты?

Вариант 1. Суд

Самое простое, что приходит в голову, – обратиться в суд. И прийти к застройщику с готовым решением, которое просто обяжет его расторгнуть договор с вами и выдать деньги. Но все опрошенные нами – против такого варианта.

Во-первых, как правило, дело можно затягивать. Месяцами. Суды перегружены, их работа усложняется военным положением. Другими словами, застройщик может легко дотянуть до времени ввода в эксплуатацию. А там и вернуть деньги можно, потому что стоимость квартиры растет. Тем более что возврат будет в гривне. Будет считать от старой цены, а не новой. И будет учитывать штраф за расторжение договора.

"Кроме того, суд может просто встать на сторону застройщика. У нас война, всем тяжело, застройщик может просто сказать, что у него проблемы с деньгами", – говорит Иван Кудояр.

Примером может служить ситуация на улице Ракетной в столице, где относительно жилых комплексов, которые строились еще во времена популярного когда-то в Киеве застройщика Анатолия Войцеховского, уже вынесено более сотни судебных решений на возврат денег. Суммы в районе 150 000 – 200 000 грн тянутся еще с начала 2010-х, когда доллар был по 8 грн. И люди денег не получили.

"Ситуация на улице Ракетной весьма показательна. Застройщик скажет: нет денег, и вы за ним годами будете бегать по судам, чтобы доказать, что они у него есть. В конце концов, вы просто встанете в длинную очередь на возврат денег, которые получат ваши внуки. К тому же на вас в ходе судебного процесса заработают адвокаты. Вы же не заработаете ничего", – говорит Анатолий Топал.

Впрочем, есть примеры, когда это было эффективно. К примеру, Виталий, проживающий на Троещине в Киеве, помог родственнице обратиться в суд в случае со скандальной застройкой комплекса, который не вводили в эксплуатацию более 10 лет. За это время по определенной схеме застройщик попытался подселить в квартиру жительницы других лиц – своих родственников. Люди добились судебного решения об отселении незаконно находящихся в квартире лиц. И начали побуждать других людей подавать иски о возврате денег из-за невыполнения обязательств договора.

"Ты не поверишь. Застройщик просто обратился к ней с предложением выкупить у нее квартиру по хорошей цене, чтобы она просто отстала. Мы отбились от этого проблемного объекта, еще и деньги практически не потеряли, даже с учетом разницы курса", – говорит Виталий.

Кажется, случай уникальный. Но это действительно несложно, если люди организуются.

"Нужно сразу наседать на застройщика относительно предельных сроков ввода в эксплуатацию – это можно прописать, закон о правах потребителей позволяет. И это должно быть внесено в документацию. Но для этого надо, чтобы ВСЕ инвесторы это требовали. Они должны быть организованы, а это проблема. Примером является BASA City на Новообуховском шоссе под Киевом – там 4 или 5 раз переносили ввод в эксплуатацию. И в результате застройщик тянет, а люди просто ждут. Это может продолжаться бесконечно, хотя теоретически у людей инструменты есть", – говорит Евгений Полунов.

Вариант 2. Договоренность с застройщиком

Другой вариант – гораздо интереснее. И это тот вариант, где с застройщиком можно найти общий язык. По такому пути пошел собственно я. Предложил застройщику подсчитать стоимость моей квартиры в расходы за котел в другой квартире у него же, дополнительные квадратные метры, ремонтные работы и т.д. Можно, как вариант, купить парко-место.

"Если у вас большой сетевой застройщик, у которого десятки объектов, можно просить об обмене – одной квартиры на другую, меньшей по площади, но в большей стадии готовности", – предлагает Анатолий Топал.

Логика проста: тогда деньги остаются у застройщика. Но вы решаете кучу вопросов по другому объекту или меняйте объект на более выгодный.

"В ход может пойти все. Можно говорить об амбаре, подвале, парко-месте. Все, что вы можете выкупить у застройщика, чтобы улучшить себе жизнь в другой квартире, если в одном ЖК их у вас две", – говорит Оксана Гузик.

Впрочем, нужно быть осторожным. Следует помнить, что такие объекты, как кладовка или подвал при формально очень высокой стоимости, имеют относительную ценность. Иногда их можно и не продать. Потому что люди лучше поставят велосипед в общем коридоре, чем будут платить несколько тысяч долларов за кладовую в подвале.

Так же с парко-местами. Знакомые из моего ЖК в пригороде предлагали такой вариант. Но парко-место имеет относительную стоимость. В центре Киева это, несомненно, роскошь. И у вас его выкупят, как квартиру. А в пригороде парко-место, как и кладовая, – вопрос относительный. Формально оно может стоить несколько тысяч долларов. Но реально вряд ли кто-то его у вас купит. Потому что если ЖК стоит где-то в селе, людям проще оставить машину под забором возле соседнего дома или на тротуаре, чем платить вам несколько тысяч долларов за место, без которого сейчас можно обойтись.

Иногда бывают головокружительные случаи. Буквально перед написанием статьи мне описали случай, когда инвестор выторговал у застройщика в качестве компенсации за квартиру земельный участок. Он был в собственности застройщика. Но был не нужен, потому что расположен далеко от столицы и не подходил под масштабное строительство. Человека же удовлетворил участок под дачу в тупике у реки. Всякое бывает.

Главный вывод: каждый случай индивидуален.

Вариант 3. Продажа своими силами

Переуступка – хороший выход для тех, кто хочет избавиться от квартиры. Особенно если она в рассрочке. Во-первых, цена на нее старая. Во-вторых, курс доллара стабилизировался. И есть возможность рассрочку платить. В третьих, продажу делаете вы, а не застройщик. Вы можете ставить свою цену, без его маржи – выиграть какие-нибудь дополнительные деньги. Впрочем, наши собеседники предупреждают: придется ставить цену ниже рынка.

"Совет – доверьтесь профессионалам. В каждом отделе продаж есть менеджер, который занимается такими делами. Есть отдельные риелторы, которые занимаются только этим. Они в рынке. То есть они на контакте с клиентами. Зато дело будет решено гораздо быстрее. И главное – когда застройщик продает квартиру, он продает просто метры. Вы же продаете конкретную квартиру с конкретными условиями договора. Вам больше веры", – говорит Иван Кудояр.

Как это делать? Во-первых, нужно сразу указать все условия договора с застройщиком, чтобы у клиента было больше вопросов к вам, чем к застройщику. Тогда дело пойдет побыстрее. Кроме того, вы можете лучше ознакомить его с объектом. Если вам, конечно, открыт доступ к жилью.

Что важно помнить покупателю при переуступке? Во-первых, застройщики любят прописывать систему штрафов, которые нужно заплатить за переуступку. Обычно это 2-3% стоимости. И нужно сразу выяснить: кто платит? Вы или продавец.

Во-вторых, придется подчиниться условиям договора предыдущего инвестора с застройщиком, если там была рассрочка от застройщика. Изменить процентную ставку или график погашения уже не получится.

В-третьих, при переуступке продавец не должен вам ничего. Все вопросы и проблемы по квартире вам придется решать с застройщиком.

К тому же нужно сразу понимать условия рассрочки или инвестирования – прочитать внимательно договоры, нет ли там подводных камней. Но в целом эта схема выгодна. Потому что сильно завысить стоимость, в отличие от застройщика, тот, кто хочет избавиться от квартиры, – не может. А значит, это будет цена еще по "довоенному доллару". Поэтому покупка такого объекта должна быть выгодна покупателю.