Недвижимость на фоне финансового кризиса

Милан Паевич, заместитель Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА), глава Совета директоров группы компаний "Слав-Инвест":

Конечно, Украинская строительная ассоциация и все ее члены ощущают этот кризис еще с начала года. Но ни до кого не возможно достучаться. К сожалению, правительство поздновато начало что-то делать, но, как говориться, лучше позже, чем никогда.

Нацбанк пока только начал искать возможности. Выглядит это так, что пока только вставляет палки в колеса, потому что без денег, без инвестиций отечественных и зарубежных застройщики не выживут...

Но я глубоко убежден, что рынок коммерческого жилья не рушится. Проблемы есть, но кризис строительный будет и не разрешится без развязки политического кризиса. Сейчас нужно спасать экономику, и без политической стабильности сделать это невозможно! Нам нужны иностранные вливания и инвестиции, их нехватка особо остро чувствуется в коммерческой недвижимости.

Что касается жилья, то предложений на первичном рынке нет. Все, что сдано в эксплуатацию, уже продано. Нужно понимать, что недостроенные квартиры покупаться не будут. А если и будут, то со скидками и без каких-либо гарантий качества.

Надежда Леонец, руководитель департамента маркетинга и PR управляющей компании "ТИКО-Констракшен":

Мировой финансовый кризис в ближайшее время коснется практически всех отраслей экономики. Просто первыми под воздействием шоковой терапии оказался рынок недвижимости и банковская система. Реальность такова, что многие заявленные грандиозные проекты отложены до лучших времен. Когда они наступят - сказать довольно сложно ввиду непрогнозируемого хода событий на мировой арене.

Главным препятствием для развития рынка является практически полное отсутствие финансирования для реализации текущих и будущих проектов. "Масла в огонь" подливает политическое противостояние, что окончательно отпугивает иностранных инвесторов заходить на украинский рынок.

Ограничение на кредитование, введенное Нацбанком, это - "удар ниже пояса" для строительной отрасли. С одной стороны, ипотека по-прежнему будет недоступна для простых граждан, соответственно сделки купли/продажи на рынке будут сведены к минимуму. С другой стороны – в тяжелом положении окажутся сами игроки рынка, которые не смогут привлечь финансирование для реализации своих проектов.

Настораживает то, что сложности с получением кредитов могут испытать на себе даже компании с хорошим реализованным проектным портфелем и безупречной репутацией. Этого допустить ни в коем случае нельзя, иначе мы "провалим" и Евро-2012, и "потеряем свое лицо" как европейское государство. Хочется надеяться, что данная административная мера со стороны НБУ носит кратковременный характер. Если рынок не сможет "раскачаться", это будет поражение не отрасли, а украинской экономики. В 2007 году строительство в Украине обеспечило порядка 9% номинального внутреннего валового продукта. Это один из мощных двигателей ВВП.

Этим летом практически ни на одной строительной площадке не началось возведение новых объектов. А это значит, что уже через два года страна столкнется с колоссальным дефицитом квадратных метров. Причем он коснется как жилой, так и коммерческой недвижимости. Результатом этого станет новый виток цен и арендных ставок. Поскольку введенные в эксплуатацию новостройки застройщики успешно продали, а на этапе строительства квартиры раскупаются очень неохотно, весь спрос уйдет на вторичный рынок. Поэтому долгожданного снижения цен по определению не произойдет.

На наш взгляд, до весны вряд ли стоит ожидать позитивных изменений. Финансироваться и соответственно развиваться будут те проекты недвижимости, под которые компаниями уже полученные кредиты. Также выручать девелоперов будут денежные потоки, полученные в процессе операционной деятельности. Однако вертикально-интегрированных организаций, в управлении которых находятся уже реализованные объекты, в Украине крайне мало.

Чтобы предотвратить необратимые последствия, нужна политическая воля властей. Финансовые вливания нужны не только банковскому сектору, но и строительной отрасли, рынку ипотеки.

Очевидно также и то, что из кризиса удастся выйти далеко не всем. Будут потери, и очень серьезные. Однако хочется надеяться, что нынешняя "встряска" в будущем подтолкнет многие отрасли экономики к качественным изменениям.

Максим Сидорский, начальник отдела маркетинга и аналитики ООО "Девелоперская компания "ГЕРЦ":

Безусловно, мировой финансовый кризис оказывает на украинский рынок недвижимости непосредственное влияние, но меньше, чем на другие страны Европы, так как Украина в меньшей степени интегрирована в международную финансовую систему и экономику.

На рынке жилой недвижимости наблюдается сложная ситуация, покупатели покидают рынок. Основной причиной этому являются сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования и снижение платежеспособности населения. Украинские банки, которые, стремясь сохранить свои активы от влияний экономического кризиса, усиленного политическим, либо вообще перестали выдавать кредиты для покупки жилья и для реализации строительных проектов, либо предлагают займы под проценты, которые сводят к минимуму инвестиционную привлекательность проекта. Следствием этого стало уменьшение количества сделок.

Покупатели, отмечая ситуацию на рынке, ждут снижения цен. Немногочисленные покупатели - это те, кому нужно срочно решить квартирный вопрос и кто смог взять кредит в банке.

Установленные постановлением НБУ N319 ограничения негативным образом сказываются на рынке недвижимости. Это сказывается как на потребителях, так и на строительных компаниях. Приобретение жилой недвижимости за счет кредитных средств в ближайшей перспективе (6 месяцев) затруднительно. Уровень продаж снизился на 50-60% в сравнении с прошлым годом.

В Донецком регионе за заемные средства приобреталось более 80% жилья. Отказ банков от кредитования продолжает снижать спрос на недвижимость, а законодательные процессы и нововведения в Украине не способствуют ни снижению цен, ни улучшению ситуации на рынке. В результате этого в настоящее время рост рынка недвижимости практически остановлен. Большинство застройщиков удерживает цены на уровне прошлого месяца. Некоторые застройщики предлагают скидки на недвижимость.

Кризис в банковском секторе сказывается не только на покупательской способности населения региона, но и на строительных компаниях. В настоящее время все строительные проекты в г.Донецке ведутся согласно планам. Однако, новые проекты не разрабатываются, и если ситуация не изменится в ближайшие месяцы, то многие проекты строительства жилья могут быть заморожены, особенно мелкими застройщиками и компаниями, которые недавно начали новые проекты.

В результате, если ситуация в отрасли не изменится, объем возводимого жилья в 2009 году может существенно снизиться.

Несмотря на текущую ситуацию, на рынке существенное снижение цен на недвижимость в ближайшее время не предвидится, так как намечается удорожание строительных материалов на 23% и энергоносителей, что напрямую влияет на стоимость первичной недвижимости.

В данный момент однозначный прогноз ситуации на рынке недвижимости сделать невозможно, но есть предпосылки того, что цены будут оставаться стабильными: максимально возможный рост цены в течение следующих 6 месяцев - 1% в месяц. Возможны скидки, различные акции и активные рекламные кампании со стороны отдельных застройщиков Донецка.

Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины:

Финансовый кризис, в большей мере ипотечный, затронул рынок недвижимости косвенно. Эта проблема повлияла на то, что, по неофициальным данным, около 250 агентств недвижимости в Украине разорились. Уже не раз говорилось о том, что рынок потихоньку очищается от спекулянтов и непрофессионалов, и это правильно.

Первичный рынок сегодня замер, но я уверен, что это временно. Застройщики стараются продать готовые объекты с очень хорошими скидками. Но не все хотят и могут их купить.

Предложений на вторичном рынке стало меньше, но не намного, поскольку сейчас на рынке остались только те, кому реально нужно продать или купить жилье. Как и в начале 2000 года, мы наблюдаем активность населения и еще одну положительную тенденцию: увеличился спрос на двухкомнатные квартиры. А это значит, что, несмотря ни на что, люди стремятся к улучшению жилищных условий.

Есть еще одна интересная тенденция. Если в предыдущие пару лет и даже в начале этого года соотношение сделок, проведенных по ипотеке и за наличные средства, было 7 к 3, то на данный момент я могу констатировать кардинальное изменение: все те же 7 к 3, где 70% - это сделки, проведенные за наличные средства.

Что касается ожидаемого спада цен, то говорить о резком понижении не стоит. Стоимость жилья просто вернулась в нормальное, адекватное состояние.