Дом с историей и проблемами. Что приобрел покупатель гостиницы "Украина" (фото)
На приватизационном аукционе 18 сентября за более чем 2,5 миллиарда гривен была продана гостиница "Украина", которая расположена в центре Киева. Это первый аукцион Большой приватизации после начала полномасштабной агрессии РФ.
Аукцион выиграла компания "Ола Файн", принадлежащая Максиму Криппе. Для Криппы это второй успешный аукцион по покупке недвижимости в центре Киева. В 2020 году он купил гостиницу "Днепр" за 1,1 миллиарда гривен.
Короткая история гостиницы "Украина"
Гостиница "Украина" была открыта в 1961 году на месте бывшего небоскреба Гинзбурга. Небоскреб Гинзбурга был построен в стиле модерн в 1912 году и смог пережить установление советской власти в Киеве в начале 1920-х годов. Однако когда большевики бежали из Киева в июне 1941 года, они его все-таки взорвали.
Построить новый небоскреб на месте разрушенного Дома Гинзбурга советская власть изъявила желание в 1948 году. Тогда группа архитекторов во главе с Анатолием Добровольским подготовила проект нового здания.
По плану оно должно было быть выше 60 метров. Строить планировали в неоклассическом стиле, присущем сталинской эпохе. В таком же стиле строился весь Крещатик. То есть новая гостиница должна была вписаться в архитектурный ансамбль главной улицы столицы.
Сам отель построили в 1961 году. Отель всегда использовался для приема самых важных гостей. После обретения Украиной независимости он имел три звезды. Однако во время подготовки к Евро-2012 его статус был повышен до четырехзвездочной гостиницы.
Как и любое государственное предприятие, гостиница "Украина" не смогла бы быть лидером рынка из-за отсутствия достаточного количества капиталовложений. Кроме того, Covid и начало полномасштабной войны оказали существенное влияние на ее состояние. В первую очередь из-за снижения туристических потоков в Киев.
Государство выставило гостиницу на приватизацию в надежде продать актив частному инвестору. LIGA.net подготовила обзор актива и возможных вариантов его развития новым владельцем.
Кто такой Максим Криппа и его основные конкуренты на аукционе
Основной бизнес Криппы строится на казино и киберспорте. В 2006 году он основал в Броварах компанию "Монако Клаб", занимающуюся проведением азартных игр. В 2009 году стал собственником Броварского оптового рынка.
С 2018 года Криппа зашел на киберспортивный рынок, приобретя компанию Natus Vincere (NaVi). А в 2020 году купил гостиницу "Днепр". Тогда новые владельцы гостиницы "Днепр" хотели сделать из нее сплошную киберарену.
В 2023 году Криппа стал владельцем компании GSC Game World, разрабатывающей игру S.T.A.L.K.E.R. В конце прошлого года Криппа выкупил у Вадима Столара БЦ "Парус" в центре Киева через ту же фирму "Ола Файн", которая сегодня стала владелицей гостиницы "Украина".
Интересно посмотреть еще на двух конкурентов Криппы на аукционе. С одной стороны, это Житомирский мебельный комбинат, принадлежащий бизнесмену Вадиму Григорьеву. Год назад на аукционе он купил историческую гостиницу "Эрмитаж" в центре Киева. Григорьев занял второе место со ставкой в 1,4 миллиарда гривен.
Третий участник – это Аларит Пром Сергея Сподина. Летом нынешнего года он купил гостиницу "Казацкая" на Майдане Незалежности. В аукционе на приобретение гостиницы "Украина" он занял третье место, сделав ставку в 1,1 миллиарда гривен.
Минусы отеля
Отель "Украина", безусловно, имеет много плюсов для потенциального инвестора. В первую очередь из-за своего расположения – центр Киева. Здание находится хоть и рядом с Майданом Незалежности, но немного отдалено от него, что избавляет его от пестрой многолюдности вокруг. Этого, например, не лишена гостиница "Казацкая".
Кроме того, этот отель имеет большую площадь и хорошую историю. Он станет хорошим достоянием для человека, желающего заниматься гостиничным бизнесом столицы. Или стремящегося удвоить влияние благодаря дополнительному активу.
Но есть и минусы. Когда мы заходим в фойе гостиницы, то сразу замечаем обшарпанную мебель вокруг. Отель требует ремонта и обновления.
По словам владельца гостиничной школы Smart Education Александра Черного, если предположить, что ремонт с новой комплектацией номерного фонда, ресторанов, зон общего пользования обойдется даже минимально $350-400 за метр, общая сумма инвестиций должна составлять более 320 миллионов гривен по нынешнему курсу.
Чтобы сделать отель прибыльным, новый владелец должен будет вложиться в несколько важных компонентов:
- капитальный ремонт и реновация;
- современные технологии и новая управленческая команда; высококлассный менеджмент;
- грамотное позиционирование и маркетинг;
- время на возврат инвестиций.
Время, которое потребуется новому владельцу, чтобы полностью окупить свои инвестиции, может превысить 15 лет.
"А теперь давайте попробуем посчитать, сколько времени нужно новому владельцу для того, чтобы гостиница после покупки и реновации стала приносить прибыль, то есть вернула все инвестиции. При условии, что здание не будет достраиваться этажами и номерной фонд останется на нынешнем уровне – 363 номера". Допустим идеальную ситуацию: на момент рестарта гостиницы война закончилась, открыты границы и авиасообщение, в отеле работает профессиональная команда и очень качественный менеджмент. Предположим, что реновация обойдется еще в 400 млн грн. По нынешнему курсу это свыше $34 млн. Примем во внимание, что расходная часть в год (оплата труда, налоги, коммунальные платежи и т.п.) составит 70% от выручки менее $5 млн", – говорит Александр Черный.
То есть если гостиницу использовать по прямому назначению, оптимистичный сценарий окупаемости – почти два десятилетия. Только потом заведение будет генерировать чистую прибыль новому владельцу.
Плюсы отеля
Среди сильных сторон гостиницы, безусловно, локация – сердце столицы, большого европейского города. Один вид из номеров сразу повышает ценник на проживание в несколько раз. Также можем говорить о заведении с историей.
Открытая в сентябре 1961 года, гостиница была свидетелем абсолютно всех исторических событий, которые затронули Украину. От принятия Акта о независимости до Революции достоинства – до 2001 года гостиница называлась "Москва", хотя при проектировании рабочее название было "Киев". Здесь в свое время останавливались известные политики, артисты, дипломаты. Даже минусы могут стать плюсом отеля.
"Что касается потенциальных минусов – устаревшее планирование по сравнению с потребностями современного рынка. К этому времени было уже несколько попыток частичных реконструкций гостиницы, но глобальной реновации так и не произошло", – говорит Александр Черный.
Интересно, что в 2000-х годах был план полной перестройки гостиницы в высоту 210 метров. По сути, это должна быть не гостиница, а конгломерат номерного фонда, выставочных залов, деловой части, смотровой площадки и т.д. В общей сложности – почти 70 этажей над землей и 7 – под нулевым уровнем. Но этот проект так проектом и остался.
"С другой стороны, это может быть и его изюминкой как исторической гостиницы. При условии, что новый владелец сохранит наследие прошлых лет, осовременив его и стилизовав хай-тек решения под 1960-е годы", – заявляет Александр Черный.
Реализация плюсов будет зависеть от того, кто именно приобретет отель. Если учесть исключительно бизнессоставляющую и гостиничный сегмент – отель после реновации и осовременивания имеет хорошие шансы составить конкуренцию качественным гостиницам столицы, расположенным в центре города.
"Локация Украины – лучше не придумаешь. Здесь спрос будет иметь и классический бизнес-отель, и туристический. Даже при сохранении категории 4 звезды можно конкурировать с Премьер-Палацом, 11 Зеркал, Скай Лофт и даже часть гостей переманить из Интерконтиненталя", – говорит Черный.
Что новый владелец получит внутри отеля?
Номера в отеле делятся на четыре категории. От самого дорогого представительского люкса, который стоит 4337 грн в сутки до номеров типа эконом за 1335 гривен.
Номер дуплекс часто используется семьями, его стоимость составляет 3930 гривен в сутки, а сам он состоит из двух комнат и гостиной.
Далее следуют номера класса бизнес-люкс и люкс в диапазоне от 3 до 4 тысяч гривен. Это двухкомнатные просторные номера. Именно в них обычно останавливаются известные деятели культуры, бизнеса и политики. Например, до начала полномасштабного вторжения во время гастролей в этих номерах часто останавливалась певица Нино Катамадзе.
Номера класса стандарт и эконом имеют ценовой диапазон от 1 до 3 тысяч в сутки. Они состоят обычно из одной комнаты. На выбор можно выбрать несколько вариантов. Это номер с одной кроватью, двумя кроватями или двойной кроватью.
Номера класса стандарт внешне выглядят более комфортными, чем эконом, но эконом самый популярный. Его любят за невысокую цену и вид на Майдан Незалежности.
В некоторых номерах есть телевизор, холодильник и сейф.
Есть укрытие, которое находится почти на одном уровне с метро "Крещатик". Во время воздушных тревог можно продолжить спать. Есть кровати. Кроме того, в укрытии оборудовали дополнительный конференц-зал, чтобы тревоги не мешали проводить лекции, тренинги и другие ивенты. Также здесь можно заниматься спортом.
Есть ресторан с несколькими залами. В главном зале есть мозаика и красивый вид на Крещатик. Кроме того, главный зал можно использовать для проведения конференции или презентации, если в ней принимает участие большое количество людей.
После приобретения перед новым владельцем гостиницы "Украина" будет стоять много вызовов и задач, чтобы дать стенам отеля новую жизнь.
