Переселенцам обещают жилье. Мы разобрались где, как много, когда. И насколько это реально

На минувшей неделе Офис президента (ОП) раскрыл детали плана по обеспечению временным жильем бежавших от войны. В Украине 2,1 млн "официальных" переселенцев. Для них необходимы 600 000 квартир, из которых почти 9% (53 393 квартир) государство передаст участникам программы до конца года, уверен замглавы ОП Кирилл Тимошенко.

LIGA.net поговорила об этом с четырьмя представителями отрасли – застройщиками и консалтинговой компанией. Собеседникам интересны амбициозные планы команды президента, но официально комментировать их реалистичность соглашаются не все - нет понятного механизма воплощения, не известны источники финансирования, найдется ли земля, кто и где будет строить, не будут ли дома социальным гетто и пр.

Что о временном жилье для переселенцев известно уже сейчас – география расселения, сроки, а также что может помешать сдать дома вовремя – в разборе LIGA.net.

Покупка готовых квартир и строительство с нуля

Начиная с конца марта власти как на государственном, так и на местном уровне периодически поднимают вопрос о расселении переселенцев. Не из всех заявлений понятно – речь идет о государственной программе или это инициатива на местах, также не всегда ясно – речь все же о компенсации жилья или временном расселении переселенцев. Вопрос компенсации пытаются решить в парламенте – за основу был принят законопроект №7198. Разрабатывается ли законопроект по временному жилью – не ясно.

Программа временного расселения была озвучена в общих чертах, без деталей. Например, сообщалось, что государство будет выкупать в разных регионах квартиры в уже готовых объектах, но не введенных в эксплуатацию. Квартиры будут с ремонтом и минимальным набором мебели и бытовой техники.

27 апреля на Конгрессе местных и региональных властей замглавы ОП Кирилл Тимошенко расскрыл подробности плана по расселению украинцев, вынужденных из-за войны покинуть свои дома. Он подчеркнул, что речь не о компенсации разрушенного жилья, а о предоставлении временного.

Продемонстрированные чиновником слайды (смотрите ниже) иллюстрируют потребность во временном жилье, планы на 2022 год и предварительный план квартир и бомбоубежищ в домах.

По данным областных военных администраций, в Украине – около 2,1 млн переселенцев (речь об официально зарегистрированных по состоянию до 27 апреля. – Ред.). Государству нужно предоставить им почти 600 000 квартир (из расчета – одна квартира на 3,5 человека).

Хотя все цифры, по словам Тимошенко, предварительные, ключевая проблема видна на старте: если в первый год предоставят 53 393 квартир при необходимых 600 000, то 100% потребности закроется в течение 11 лет.

Для ускорения процесса выбрали два параллельных пути – покупка готовых квартир с ремонтом и мебелью и строительство квартир с нуля, говорит замглавы ОП.

До конца 2022 года власти рассчитывают поселить в 53 393 квартиры 185 933 переселенцев.

С нуля будет построено 30 000 квартир, а выкуплено 23 393. Всего на это понадобится около 65-69 млрд грн.

В сумме расходов заложена цена за 1 кв. м не выше 24 000 грн. "Это по предварительным расчетам, которые мы делали с застройщиками", – уточнял Тимошенко. Ранее для Forbes он заявлял, что был разговор со строителями из каждого региона, чтобы они минимизировали свою дельту и разработали варианты, как построить все дешево, но качественно.

Все жилье для временного проживания переселенцев будет находиться в собственности государства. Предполагается, что новые жильцы будут оставаться там до момента, пока не восстановят их жилье или пока не будет предложено новое. А освобожденные "временные" квартиры государство отдаст тем, кто стоял в очередях на обеспечение жильем.

Квартиры, которые государство выкупит для переселенцев:

• 1261 квартира будут готовы до июля;

• 4539 квартир уже готовы, осталось завезти мебель;

• 17 593 – будут готовы к осени.

Выкупать квартиры будут во всех регионах, где есть переселенцы (в том числе в Запорожской, Николаевской и Одесской областях).  "Это будут именно квартиры – в большинстве двухкомнатные, но и однокомнатные, и трехкомнатные", – заявлял Forbes Тимошенко.

Ниже приведена таблица в каких регионах будут покупать и строить квартиры. Часть данных взята из презентации Кирилла Тимошенко, часть цифр вычислена на основании этих данных. 

Данные взяты из слайдов ОП.

*Цифры неточные. Для расчета числа квартир для выкупа взята средняя площадь в 60 кв. м (есть погрешность до 0,8%).

Как говорилось выше, часть квартир будет не выкуплена, а построена. Авторы этого плана предполагают строительство 2000 квартир в каждом из 15 регионов. Речь идет о двух жилых комплексах по 1000 квартир и 7000 жителей каждый. В свою очередь, каждый ЖК будет состоять из 24-х домов (из расчета 145 жителей в одном доме, как указано на слайде). Дома будут трех- и пятиэтажные.

В комплексах будут бомбоубежища со входом из каждого дома, а также эвакуационными выходами. В квартирах будет стоять коридорный шкаф, на кухнях – электроплиты, холодильники, столы, стулья, вытяжка. Во взрослой спальне – только матрас, в детской – встроенный стол, стул и матрас. "Будет сантехника, кухонный гарнитур, диван и пр. Фактически заходи и живи", – говорит Тимошенко.

Списки на заселение ОП будет обсуждать с Кабмином и областными военными администрациями. Премьер-министр Денис Шмыгаль заявлял, что правительство должно было утвердить уже документ, в котором будет определяться, кому будет предоставляться жилье в первую очередь – многодетные семьи, беременные женщины, семьи с детьми, люди утратившие работоспособность, пенсионеры.

Иной детализации Офис не давал. В каких комплексах и у каких застройщиков будут выкупаться квартиры, где и кто будет строить жилье с нуля, за счет какого финансирования будет строительство  и прочее – не ясно.

Что говорят застройщики?

Крупный застройщик в Киеве и застройщик в Запорожье рассказали LIGA.net, что им ничего не известно о программе временного предоставления жилья. "Пару недель назад мы подавали списки в ОП по оставшимся квартирам в жилых комплексах, которые готовы, но не введены в эксплуатацию. И на этом всё", – рассказал менеджер киевской строительной компании.

Топ-менеджер компании, работающей в Запорожье, рассказал LIGA.net, что к ним обращалась Областная военная администрация за списками по готовым квартирам, но только на компенсацию жилья. "Мы не видим конкретики по этой программе [временного жилья для переселенцев], как и по программе компенсации жилья. Нет инициативы на формирование рабочих групп, на которых бы шло обсуждение вместе с застройщиками ни со стороны профильного министерства, ни со стороны Конфедерации строителей", – уточнил собеседник LIGA.net.

Застройщики не понимают механизма выбора квартир для выкупа и механизма строительства. "В озвученной властями программе много неизвестных – что будут строить, в каких городах и на каких земельных участках, откуда возьмут деньги, если дефицит бюджета в марте был 80 млрд грн, а прогнозируемый на апрель-май – до 150-200 млрд грн", – говорит владелец компании Stokman Сергей Овчинников.

Для строительства 1,88 млн кв. м (жилая 1,5 млн кв. м + общей 25% от жилой) понадобится два года, подсчитал эксперт. Менеджер одной из крупных столичных строительных компаний говорит, что только на проработку проекта, чтобы постараться выйти на заявленный показатель себестоимости, понадобиться полгода, а в целом все работы займут 1,5 года.

Генеральный директор Креатор-Буд Игорь Гуда видит ситуацию иначе, если начать строить уже сейчас, например, если 5 мая уже начнется установка фундаментной плиты, то реалистично построить 30 000 квартир в указанные сроки. "Все сроки реальны, если создавать эффективные команды на местах и ​​доверие у застройщиков к тому, что государство будет помогать. Помощь по принципу – не мешай. Но нужно помнить, что строить нужно не только быстро, но и качественно, ведь это будет не временное жилье в целом, а постоянное место жительства [в конечном итоге]", - добавляет он.

"С учетом затрат на строительство 1 кв. м в 24 000 грн, стоимость одной квартиры в $44 000 в Киеве с ремонтом, мебелью и бытовой техникой вряд ли покроет себестоимость", – говорит менеджер одной из крупных строительных компаний Киева. По данным Lun.ua, в марте средняя стоимость кв. м составляла 35 600 грн, минимальная – 24 000 грн.

Касательно себестоимости строительства – оно может расти в ходе работ. "С начала полномасштабной войны себестоимость выросла на 20%, это из-за цен на импорт и из-за роста логистики, материалов и пр. Поэтому в теории можно ориентироваться на предложенную государством себестоимость, но на практике будет проблема либо в сроках, либо в удорожании проекта по ходу его реализации", – говорит менеджер столичной компании. По словам владельца Сергея Овчинникова, в себестоимости кв. м импорт занимает 50%. Игорь Гуда добавляет, что сейчас никто не знает окончательной себестоимости, потому что много строительных материалов в дефиците, и их стоимость меняется каждый день.

Не стоит забывать и о затратах на подвод внешних сетей, и стоимости участка строительства, говорят застройщики. "И необходимо учесть, что, строя сегодня жилье, нужно повышать требования к энергоэффективности, а это тоже влияет на себестоимость не в меньшую сторону", – говорит Гуда. По словам Овчинникова, эту программу хорошо реализовать совместно со стимулированием внутреннего производства стройматериалов – это будет влиять на рост экономики.

Еще один важный вопрос – это наличие земельных участков. "Под строительство не так много земель. Да есть участки в госсобственности и местных властей, но она по большей части в аренде, так что считайте, что нет", – говорит Овчинников.

Для относительно быстрого строительства и контроля себестоимости строительства можно использовать сборные железобетонные конструкции, говорят застройщики. "Условно, это современные панельные дома, более технологичные и энергоэффективные. Но в Украине нет домостроительных комбинатов. Они есть за рубежом, и их производственный цикл составляет до года с монтажом на площадке", – поясняет Сергей Овчинников.

К таким проектам нужно подходить комплексно с учетом уже существующего пространства города, с учетом возможностей для работы тех, кто будет жить в этих домах, будущей социальной инфраструктуры, говорит Овчинников. Он поясняет, что эти дома не временные, они будут, как минимум рассчитаны на 50 лет проживания. "Например, без учета фактора работы для жителей домов, может получиться социальное гетто. Сама по себе идея хорошая, решает проблему с расселением людей. Но в ней, повторюсь, много неизвестных, непродуманных вещей", – добавляет Овчинников.