Платить и строить. Почему в Киеве действуют два Генплана
В сентябре 2016 года главным архитектором Киева стал Александр Свистунов. В дебютном интервью на LIGA.net чиновник заявил, что его приоритет — навести порядок с градостроительной документацией. Проект обновленного генплана Киева будет представлен через несколько месяцев, уверял киевлян мэр Виталий Кличко в марте прошлого года.
Презентации до сих пор нет, центральная часть столицы стремительно застраивается, а потребители платят за хаос часовыми ожиданиями в пробках и нехваткой мест в близлежащих школах и садиках.
Отсутствие генплана приводит к тому, что часть вопросов решается в ручном режиме. Коррупционная составляющая в проекте может достигать 5% от себестоимости строительства, говорят собеседники LIGA.net на строительном рынке столицы.
Почему это важно
Генеральный план развития — важнейший градостроительный документ, рассказывает директор проектного бюро Архиматика Александр Попов. В нем прописана стратегия развития города на ближайшие десятилетия. "Проектанты оценивают прирост населения, выделяют территории для строительства нового жилья и объектов инфраструктуры для новых жильцов — дороги, школы, садики, паркинги и пр", — говорит Попов. Все это позволяет городу гармонично развиваться.
В Киеве наблюдается хаос с градостроительной документацией, констатирует вице-президент киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный. Официально действующий Генеральный план развития города разрабатывался с 1997 года, утвержден в 2002 году и действует до 2020 года, рассказывает член правления BRDO Елена Шуляк. Правда, есть еще один — параллельный Генеральный план сроком действия до 2025 года, разработка которого началось во времена мэрства Леонида Черновецкого, продолжилась при Александре Попове и продолжается сейчас.
Действующий Генплан Киева предполагает присоединение нескольких районов области. Проект Генплана-2025 предусматривает развитие города за счет уплотнения застройки. Это два абсолютно несовместимых документа, уверена Шуляк. Генплан-2025 не утвержден, но именно его используют проектанты при разработке Детальных планов территорий. На основании этих документов застройщикам выделяют земельные участки под застройку.
"Такая ситуация дает возможность городским властям демонстрировать чудеса "гибкости": в ручном режиме выбирать ту версию Генплана, которая выгодна для конкретного решения, — говорит Шуляк. — И опираться на детальные отдельных планы территорий, которые готовят заинтересованные в выделении земельных участков компании".
Исторический ареал
В чем загвоздка? В Генплан развития столицы входит и историко-архитектурный опорный планом города. В нем прописываются границы исторического ареала, охранные зоны, которые запрещено застраивать.
Разработкой больше шести лет занимается НИИ памятникоохранных исследований при Министерстве культуры, говорит Духовичный. За это время в институте поменялось четыре директора, и каждый из них демонстрировал свое видение защиты исторической части города. Например, предыдущая глава НИИ Ольга Пламеницкая предложила очертить исторический ареал карандашом на карте и снести все здания на этой территории, которые не соответствуют новым критериям, рассказывает Духовичный.
Экспертное сообщество раскритиковало эти идеи - снести построенные в исторической части города здания невозможно.
"Опорный план теперь будут разрабатывать по-новому", — говорит Духовичный. Пока не появиться этот документ, Киеврада не сможет принять новый Генеральный план развития города.
Киевская администрация пока не предлагает идей, которые бы помогли упорядочить процесс. Крайними оказываются киевляне. Возле новых микрорайонов образовываются пробки, поблизости от новостроек нет паркингов, запись ребенка в школу или детский сад превращается в квест. Опрошенные LIGA.net эксперты и участники рынка на правах анонимности говорят, что коррупционная составляющая на киевском рынке недвижимости достигает 5% от себестоимости строительства. В Киеве ее размер составляет 13 000-15 000 грн за один квадратный метр.
Возможность применять ручное управление земельными ресурсами общины — основная причина, почему Киев не получает реального Генплана на перспективу, считает Шуляк. "Желание согласовывать каждое решение по специально подготовленными детальными планами территорий побеждает необходимость учитывать интересы общества и возможности стратегического развития и долгосрочного планирования города", — говорит эксперт.
Детальные планы территории, созданные на основе несуществующего Генерального плана развития города, могут быть признаны недействительными, полагает директор юридической компании, который попросил не называть его имени. И теоретически по решению суда их можно снести. Пока таких прецедентов в Украине не было.