Почему частные компании не хотят участвовать в государственном восстановлении
Частные строительные компании не хотят участвовать в тендерах на восстановление гражданской инфраструктуры. Застройщики с большим опытом, которые могли бы качественно восстанавливать разрушенное россиянами жилье, не желают работать с государственными органами и бюджетом. Одни имеют отрицательный опыт, а другие не хотят последовать их примеру. LIGA.net разбиралась, почему так произошло.
С начала полномасштабной войны спрос на недвижимость упал. Застройщики начали откладывать завершение имеющихся объектов и не начинают новые. В то же время, отсутствие продаж все равно не может заставить частные компании участвовать в государственных тендерах на восстановление.
Киевские застройщики неохотно комментируют эту тему. Сейчас девелоперы, прежде всего, заинтересованы в том, чтобы достроить свои начатые проекты. По информации DIM, темпы ввода в эксплуатацию в 2022 году сократились на 38%. Потребуется не менее 6-8 лет, чтобы восстановить утраченное. Поэтому девелоперам есть чем заниматься.
Что не так с государственными закупками
Глава Государственного агентства восстановления и развития Мустафа Найем объясняет нежелание участвовать в тендерах стереотипом, что "на государственных тендерах все со всеми условлено".
"Поскольку для того, чтобы подготовить тендерную документацию, нужно тратить средства и ресурсы, а по результатам все вроде бы расписано и все все знают. Это объективные причины, о которых нам говорят", – рассказал LIGA.net Найем.
Однако даже частные компании, которые решаются прийти на государственные тендеры, часто сталкиваются с некачественной или неполной проектно-сметной документацией. Именно эти документы могут делаться "под кого-то", выставляться в неполном объеме и со стоимостью работ, не соответствующей рыночной. По словам чиновника, это означает, что действительно кто-то с кем уже договорился и имеет реальную картинку этого проекта со всеми скрытыми работами и сметами.
Часто в тендере прописаны мелкие и иногда ненужные требования, которые не влияют на реализацию проекта, но отсеивают участников. Некоторые заказчики требуют документального подтверждения наличия специфической техники или даже документы на мелкую технику.
Кроме того, компаниям, работающим с государственными тендерами, иногда приходится сталкиваться с правоохранительными органами во время реализации проекта или после его завершения. Правоохранители приходят с вопросами о перерасходах или неэффективном расходовании государственных денег. Но это не значит, что есть нарушения со стороны генподрядчика. Проблемы могут быть у заказчика, не исключающего Найем.
Обычно с бюджетными средствами умеют работать компании, заточенные именно под такую деятельность. К примеру, владельцами фирм могут быть либо бывшие госслужащие, работавшие в органах заказа. Либо партнеры действующих представителей власти, либо родственники или друзья тех людей, которые причастны к организации тендеров.
"Худшее, что такие компании пугают других. Я знаю случаи, когда в областях их представители приходят и "просят" не участвовать в тендерах, или даже об этом намекают сами заказчики", – рассказывает чиновник.
Что думают девелоперы и строители?
Киевские застройщики считают участие в тендерах на восстановление достаточно сложным, кропотливым, энергозатратным процессом, требующим заточенности именно на него.
"Вы не сможете параллельно заниматься еще чем-нибудь, потому что тот объем документации, подотчетности, ответственности вас просто съест", – комментирует LIGA.net участие в государственных тендерах Алена Пискунова, концептолог группы компаний DIM.
По мнению Виктора Лещинского, президента Национального экспертно-строительного альянса, для компаний, работающих только в коммерческой сфере, работа с государственным сектором неприемлема из-за специфики оформления документов и ограничения сметной документации. Многие предприниматели, уже участвовавшие в таких тендерах, за полтора года войны могли потерять большую часть заработка, человеческий или производственный потенциал.
Государственный сектор строительства социальной направленности, в частности, восстановление многоэтажек или другой инфраструктуры, финансируется из третьей корзины казначейства. И там могут быть большие задержки по выплатам, заявляет эксперт. Поэтому частные компании боятся, что, придя на объект, им не будут вовремя выплачиваться деньги.
Кроме того, Лещинский усматривает проблему в малой ставке зарплаты по государственным сметам. По его словам, люди не хотят идти на объекты строительства из-за низкой оплаты труда. Дефицит квалифицированной рабочей силы, по словам девелопера Алексея Баранова, также влияет на невозможность бронирования персонала от мобилизации. Следовательно, из-за войны кадровая проблема будет усугубляться.
Также при строительстве используют материалы импортного производства, что делает невозможным хеджирование валютных рисков. На участие в государственных тендерах влияет отсутствие механизмов страхования от последствий войны. Найем подтверждает эту проблему – страхование рисков не предусмотрено украинским законодательством. По его словам, сейчас Министерство экономики разрабатывает этот инструмент.
Как это изменить?
Пока команда Государственного агентства проводит открытые консультации с подрядными компаниями. Там, по словам Найема, узнают, что их пугает и что не позволяет идти на государственные тендеры. Госагентство изучает практику Антимонопольного комитета, отражающую основные проблемы и причины, по которым компании обращались к регулятору.
Они также обратились к коллегам из Европейского инвестиционного банка (ЕИБ), Банку реконструкции и развития (ЕБРР), Всемирному банку, чтобы исследовать их практику. Результатом стала унифицированная методика, по которой сейчас проводятся все тендеры. Она распространяется на все Службы восстановления. Следует отметить, что эта методика носит рекомендательный характер и не обязательна к выполнению.
Новые правила определяют важность прежде всего квалификационных условий для компаний, гарантий выполнения контрактов, требований к тендерной документации. Это приносит свои результаты. Но, как признает сам чиновник, очень медленно. На сегодняшний день увеличивается количество частных компаний, которые раньше никогда не работать с государственными деньгами.
В настоящее время Агентство проводит переговоры с харьковскими, днепровскими, запорожскими компаниями. В первую очередь, их интересуют небольшие компании, которые имели опыт работы с государственными органами, но перестали приходить на эти тендеры. Эти компании интересны тем, что у них есть отрицательный опыт, которым они могут поделиться.
Найем приводит пример, когда заказчик дисквалифицировал компанию, потому что ее техника не соответствовала заявленной в тендерной документации, но была лучше. Есть также случаи, когда на тендер приходит одна компания, указывающая цену, заложенную в сметную документацию. И это значит, что произошел ливень.
Государственно-частное партнерство и восстановление
Эксперты считают, что государственно-частное партнерство может стать драйвером привлечения средств в восстановление. Это мнение разделяют девелоперы.
"Нам кажется перспективным государственно-частное партнерство, когда обе стороны выступают равноправными субъектами соглашения. Тогда девелоперы могут быть привлечены, чтобы принести наилучшую практику, современное видение в архитектуре, планировании, инфраструктурном наполнении, квартирографии для решения тех или иных социальных задач. вопросах реновации устаревшего жилищного фонда без игроков рынка не обойтись. Поэтому я не исключаю, что в подобных программах будет большее участие рынка", – говорит Алена Пискунова.
Действующий Закон , регулирующий ГЧП, устаревший и неэффективный. А новая его версия – проект закона №7508 – только готовится ко второму чтению. Поэтому пока заявок по ГПП ни от украинских, ни от иностранных компаний не поступало.
По подсчетам Киевской школы экономики, по состоянию на сентябрь 2023 в результате боевых действий разрушено или повреждено 167,2 тыс. объектов жилищного фонда. Из них 147,8 тыс. – частные дома, 19,1 тыс. – многоквартирные, еще 0,35 тыс. – общежития. Среди регионов, наиболее пострадавших от разрушения жилищного фонда – Донецкая, Киевская, Луганская, Харьковская, Николаевская, Черниговская, Херсонская и Запорожская области.