Риелторы и рынок недвижимости: кто кого?

Риелторы заявляют о том, что рынок недвижимости в очередной раз прошел ценовое дно и цены на жилье начинают расти. По их словам, за жильем сегодня даже выстраиваются очереди. Однако не все представители рынка согласны с такой оценкой: платежеспособный спрос не увеличился, а большинство сделок проходят мимо агентств. О подогреве рынка, очередном ценовом дне и дальнейшем развитии ситуации корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказали риелторы, оценщики и финансовые эксперты.

Риелторы заявляли о ценовом дне, начиная с декабря прошлого года . Второе "дно" они нащупали в феврале 2009, а последнее, по их мнению, было летом - в начале осени этого года.

"Рынок стабилизировался и начал восстанавливать свои позиции с мая месяца. В конце июля – начале сентября произошел откат рынка и незначительный спад цен. В сентябре 2009 года, в отличие от сентября 2008, отмечается стабилизация и даже небольшой рост", - заявил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга. По его мнению, сейчас рынок недвижимости начинает выздоравливать.

Однако не все игроки рынка так оптимистичны. "Отрицать того, что звонков и обращений к риелторам стало больше, нельзя. Но это звонки, которые говорят об интересе, а не о реальных сделках. Люди просто узнают ситуацию и все еще ждут", - заявила президент консалтинговой компании "СВАН", заместитель главы Совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь.

При нынешнем уровне цен у большинства покупателей нет возможности купить жилье, отмечает Н.Лебедь. "Большинство банков не возобновили кредитование, а у тех, которые возобновили, деньги очень дорогие", - добавляет она.

Вторичный рынок

Среди наиболее востребованных сегодня на рынке недвижимости объектов президент Союза специалистов по недвижимости г.Киева Игорь Однопозов назвал дешевое жилье (1-2-3-комнатные квартиры "эконом" класса); небольшие и недорогие земельные участки (под застройку) со скромными домами; а также квартиры класса "бизнес" и "элит" при условии существенного снижения их стоимости (20-50%).

По словам А.Шульги, традиционно рынок ориентирован на однокомнатные и маленькие двухкомнатные квартиры. "У большинства агентств есть очереди из 10-15 покупателей на однокомнатные дешевые квартиры. И как только такой объект поступает на рынок, его тут же покупают", - заявил глава АСНУ.

На рынке вторичного жилья увеличилось количество прямых сделок, уверяет он. "У нас рынок изменился. Сейчас рынок продавца. Если раньше покупатель оплачивал все услуги, то сейчас продавец платит наравне с покупателем", - отметил А.Шульга.

По мнению начальника аналитического отдела ООО "КУА "Диалог Плюс" Александра Подолянко, сейчас на рынке есть спрос на однокомнатные квартиры. Но заявление риелторов о том, что за ними выстроилась очередь, эксперт не поддерживает. "Сделки сейчас осуществляются по реальным ценам, которые процентов на 30% ниже декларируемых", - заявил эксперт.

В то же время Н.Лебедь сообщила, что сделок на рынке очень мало: они единичны, точечны, и происходят там, где продавец предлагает большую уступку от заявленной цены. "Предложение превышает спрос, и это говорит о том, что нет тенденции к росту стоимости. Сейчас она не растет. Стоимость может расти, когда восстанавливается интерес покупателей. На сегодня он не восстановлен", - подчеркивает президент компании "СВАН".

"Предложения реально на рынке не очень много: продавцы переметнулись на аренду. А кому нужно срочно продать, тот дает скидки и существенные. Таких раньше не было", - добавляет она.

Первичное жилье

Что касается первичного рынка, то, по словам риелторов, остановка строительства, безусловно, спровоцирует отложенный спрос на качественное, новое жиле, который проявится через несколько лет.

Президент АСНУ А.Шульга уверен, что ценообразование связанно сейчас исключительно со спросом. По его словам, предложение на вторичном рынке в несколько раз больше, чем на первичном. Но с начала 2010 года ситуация может измениться. "Мы возлагаем большие надежды на начало 2010 года. Мы планируем, что примерно 50% замороженных проектов весной начнут достраивать", - отметил он.

Начальник аналитического отдела КУА "Диалог Плюс" А.Подолянко считает, что первичка просто напросто ушла с рынка: "Она сейчас находится на уровне 90-х годов. Сейчас произошел кризис доверия, и он закончится очень нескоро. Покупатели перешли на вторичку, но их в принципе стало намного меньше".

Со своей стороны замглавы Совета Украинского общества оценщиков Н.Лебедь считает, что люди, которые хотели купить первичное жилье, на вторичку вряд ли пойдут. "А если и пойдут, то только на то жилье, которое сдано за последние 5 лет и является более или менее качественным. И заметьте, на такое жилье спад цен произошел минимально", - говорит эксперт.

Земля и коттеджи

Ситуация с землей, несмотря на заявления риелторов об увеличении сделок, еще более плачевна. А.Подолянко так прокомментировал происходящее: "О ценах на земельные участки под Киевом, которые в основном покупались под коттеджные городки, говорить очень сложно. На них вообще не существует никакого спроса. Они заморожены и не строятся. Декларируемые цены на них не снижаются, а реальных - нет, поскольку нет рынка".

Те проекты, которые уже задекларированы, на несколько лет удовлетворят спрос в коттеджных городках, добавил А.Подолянко.

Н.Лебедь также отмечает, что рынок земли еще далек от восстановления: "На рынке земли мы наблюдаем затяжное дно. И этот рынок восстановится нескоро, намного позже жилья. Спрос на землю сейчас минимален. Это видно даже по работе землеустроительных организаций".

Выводы и прогнозы

Нынешний экономический кризис существенно отразился на риелторском бизнесе: прекратило деятельность около половины агентств недвижимости, рассказывает президент Союза специалистов по недвижимости г.Киева И.Однопозов. По его словам, сегодня многие риелторы-одиночки работают "под прикрытием" уже несуществующих компаний.

"Стабилизация риелторского бизнеса возможна не ранее 2011 года. До этого времени рынок недвижимости будет очень пассивным и кардинальных ценовых изменений не произойдет", - заявил И.Однопозов.

По словам Н.Лебедь, сейчас риелторы изо всех сил пытаются оживить рынок. "Но их заявления скорее связаны с желанием, но не с реальностью. Стоимость будет падать еще. Нет сегодня глобальных факторов, которые позитивно влияют на рост стоимости. Мы наблюдаем спад по всем сегментам. Да, темпы падения по некоторым отраслям замедлились. Но цены падают, а не растут", - говорит эксперт.

Она прогнозирует, что ситуация прояснится в январе-феврале 2010 года. "Тогда у нас ситуация с экономикой станет понятной и ее оценка – объективной, а не такой, какой она есть сейчас в результате популизма предвыборной компании. Январь-февраль продемонстрирует реальное состояние вещей. Спад стоимости будет на 10-15%".

Риелторы подогревают рынок, но это на самом деле, пока безрезультатно, отмечает А.Подолянко. "Если говорить слово халва, то во рту не станет слаще. Активного рынка жилья сейчас нет", - подытожил он.

Яна ДОВГАНЬ

Год кризиса на рынке жилья: мнения экспертов>>>

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Финансовый кризис: подборка новостей>>>