Строительство могут удешевить, а жилье - вряд ли

Последние несколько недель народные депутаты просто "болеют" квартирным вопросом. Ведется активная работа над созданием законопроектов, направленных на увеличение объемов строительства, снижение цен на жилье, введение налога на недвижимость, который отбил бы охоту иметь несколько квартир и покупать их с целью перепродажи и, соответственно, заработка. Пока сложно прогнозировать, увенчаются ли успехом инициативы народных избранников или же стопки бумаг, запечатлевших благие намерения, так и останутся почивать в архивах Верховной Рады. Вместе с тем, даже принятие проектов законов не гарантирует, что выгоду получат конечные потребители - покупатели жилья.

Так, например, на минувшей неделе в парламенте был зарегистрирован законопроект "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно мероприятий по стимулированию строительства социального жилья" N2106. Документ призван изменить существующую сегодня ситуацию, когда заказчик строительства для подключения к сетям водо-, энерго-, тепло- и газоснабжения должен получить от профильных предприятий технические условия на подключение, а потом бесплатно передать построенные объекты или сети поставщику тепла, воды, газа или электроэнергии.

"Это абсолютно неправильный подход, - отметил корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ один из авторов законопроекта, БЮТовец Сергей Велижанский. - Почему застройщики должны за свои деньги строить сети, трансформаторные подстанции или что-нибудь еще, а потом по непонятной причине подарить это все коммунальному монополисту?".

По словам депутата, предложенные изменения предусматривают возмещение инвестору или застройщику расходов на строительство или реконструкцию объектов, сетей водо-, энерго-, тепло- и газоснабжения. Как результат, квадратные метры могут подешеветь. "Сразу выложить всю необходимую сумму на обеспечение строящегося жилья своими энергетическими возможностями тот же водоканал, горгаз или теплокоммунэнерго не смогут. Однако возместить впоследствии все расходы застройщику они обязаны будут. Такая схема успешно работает во многих странах мира, и чем скорее она будет апробирована в Украине, тем лучше будет для всех", - считает народный депутат.

Как ни странно, но большого повода для радости у игроков строительного рынка с появлением этого законопроекта не появилось. Более того, застройщики подчеркивают, что готовы и дальше прокладывать инженерные сети за собственные деньги, но только при условии, что городские власти предложат прозрачные схемы работы на строительном рынке. "Ни один застройщик при прозрачном и быстром решении любых вопросов касательно строительства не отказался бы от своих обязательств по прокладке инженерных сетей", - отметил руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов.

По его мнению, данная законодательная инициатива в какой-то мере содержит "элемент шантажа". Кроме того, еще не ясно, как на этот документ отреагируют местные власти. "Не исключено, что они предпримут какие-то свои шаги - примут свое постановление, введут необоснованные проверки, будут составлять свои сметы, отличные от реальных. В конце концов, они могут навязывать свои компании в качестве подрядчика", - говорит В.Германов.

В свою очередь, по мнению председателя Совета директоров "Инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" Юрия Костоглодова, открытым остается вопрос финансирования инженерии, а именно: на чьи плечи - государственного или местного бюджета - ляжет такая нагрузка. "Вряд ли коммунальщики потянут прокладку сетей самостоятельно", - говорит застройщик.

В то же время финансовый консультант, партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик" Юрий Ромащенко считает, что данный законопроект действительно позволяет урегулировать взаимоотношения между застройщиками, девелоперами и городскими властями, так как устанавливает более четкие правила взаимодействия по распределению затрат, связанных с созданием инженерных инфраструктур города.

Точно определить, насколько значима данная статья расходов для застройщика, достаточно сложно. Все зависит от состояния инженерных систем, их удаленности, пропускной способности и затрат на обслуживание и т.д. По словам В.Германова, инфраструктурные расходы могут составлять от 1% стоимости проекта. Вместе с тем, иногда эти расходы могут быть настолько велики, что застройщик готов отказаться рассматривать тот или иной участок как перспективный для строительства.

Ю.Ромащенко, в свою очередь, полагает, что инфраструктура может занимать от 5 до 15% общестроительных затрат, а превышение стоимости строительства более чем на 5-10% от указанных норм является рискованным и экономически необоснованным для большинства проектов. Следовательно, с принятием законопроекта себестоимость строительства может снизиться до 10%. А Ю.Костоглодов, не исключает, что эта величина может быть и на уровне 20%, хотя стоимость прокладки сетей может обойтись еще дороже.

Однако снижение себестоимости - это еще не повод снизить цены для конечных потребителей. Как заверяют игроки рынка, об удешевлении квадратных метров пока и речи быть не может. Дескать, застройщик никогда не откажется от того уровня цен, который сложился на рынке. А обоснование тому простое: любое изменение цены в сторону снижения будет в нашем обществе расцениваться как обвал рынка, чего допустить нельзя. Кроме того, открытыми остаются вопросы периода возмещения средств, их объема, по чьей смете (застройщика или коммунальных предприятий) будет производиться оплата. Да и существенное превышение спроса над предложением в ряде сегментов рынка недвижимости будет преградой к изменению ценовой политики.

Возможно, указанный законопроект будет эффективен при наличии действенных государственных программ по строительству доступного жилья. Тогда снижение расходов на инфраструктуру сможет реально отразиться в снижении цен, например, на социальное жилье.

Как отмечает Ю.Костоглодов, принятие Закона - это технический момент, который должен ознаменовать старт конкретных действий в рамках существующей проблемы. "Принять Закон можно. Но мы, как строительная компания, хотим, чтобы он был дееспособен", - говорит он.

Тем временем пока недееспособным остается украинский парламент, а потому делать какие-либо выводы в отношении принятия или непринятия этого законопроекта еще рано. Однако, учитывая то, что строительный бизнес имеет мощное лобби в Верховной Раде, документ может довольно быстро пройти через профильный комитет и попасть на рассмотрение парламента. Главное, чтобы перемены, которые он несет, ощутили не только застройщики, но и покупатели квартир.