Закрытая зона: интересует ли застройщиков Лукьяновское СИЗО
Минюст подписал с Минфином, Минэкономики, Минкультом, Фондом госимущества и КГГА Меморандум о строительстве нового следственного изолятора. Его планируется открыть в пгт Коцюбинское под Киевом, на территории Ирпенского исправительного центра №132, говорится в документе.
Для застройки определили участок 8,3 га, здание будут строить по новым технологиям. На каждого человека должно быть предусмотрено не менее 4 кв м площади, а каждая камера предназначается для одного-двух человек. В состав нового СИЗО хотят включить спортзал, прогулочные дворики со спортивным инвентарем, а также помещения с доступом в интернет. Стоимость проекта, который планируется воплотить в жизнь за счет инвесторов, оценивается приблизительно в $24 млн. В новое здание должны переехать заключенные и персонал Лукьяновского СИЗО.
После завершения строительства нового здания инвестор получит земельный участок под Лукьяновским СИЗО площадью 2,96 га, который сможет застроить по своему желанию. Земельный участок под ним находится в государственной собственности. Заместитель министра юстиции Денис Чернышев подчеркивает, что до введения новых изоляторов в эксплуатацию никаких процессов, связанных со строительством или переоформлением документов на землю, происходить не будет. Конкурс среди инвесторов Минюст намерен объявить до конца года.
ЛІГА.net опросила экспертов строительного рынка, может ли проект заинтересовать столичных девелоперов.
Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG
На территории Лукьяновского СИЗО нет смысла строить торговый центр, поскольку он попадает в зону конкурентного влияния таких региональных проектов ТЦ, как Лукьяновка Mall девелоперской компании Arricano, а также Hartz компании Будхаус. Сегмент офисной недвижимости переживает не лучшие времена. Вакантность в среднем по Киеву составляет около 30%, поэтому строить новые крупные комплексы не имеет смысла. По этой же причине не стоит открывать на этом участке гостиницу.
На мой взгляд, лучше всего этот участок подходит под строительство жилья комфорт-класса стоимостью около 30 000 грн за 1 кв м с объектами инфраструктуры. На участке 2,96 га можно спроектировать около 60 000 кв м жилья. Прибыль девелопера от продажи недвижимости в этом районе может составить около $18 млн, тогда как на постройку нового СИЗО необходимо потратить $24 млн. По предварительной оценке, реализация такого проекта принесет убытки, а построить жилье более высокого класса на этом участке невозможно. Элитная недвижимость в этом районе попросту не будет пользоваться спросом.
Виталий Бойко, генеральный директор NAI Ukraine
Вынесение Лукьяновского СИЗО на менее заселенную территорию - правильное решение. Нынешнее его расположение причиняет неудобства жителям близлежащих домов и администрации самого СИЗО, которой приходится больше внимания уделять безопасности. Если мы рассматриваем участок, где сейчас находится Лукьяновский СИЗО, под новый проект, то сразу отмечу, что он подойдет исключительно под жилое строительство. Под офисы он не подходит, так как расположен внутри дворовой территории, а для торгового центра нет необходимых условий. Исходя из плотности застройки и общей площади участка, где расположен СИЗО, размер нового жилого объекта не будет превышать 80 000-90 000 кв м.
Вложения в строительство нового СИЗО должны колебаться в диапазоне от $10-15 млн. При этом мы не учитываем расходы и риски, связанные с множеством разрешительных процедур на строительство. В связи с этим сумма инвестиций может превышать эти показатели и стать невыгодной для девелоперов. В таком случае процесс застройки этой территории должен дополнительно субсидироваться и поддерживаться городом. Отмечу, что речь идет исключительно о сносе, а не реконструкции.
Востребованность жилья будет высокой. Во-первых, это обеспечивается близостью к метро и хорошей транспортной развязкой. Во-вторых, район активно застраивается хорошими жилыми объектами, которые в ближайшем времени качественно изменят инфраструктуру.
Галина Мартыненко, PR-менеджер девелоперской компании UDP
В такого рода проектах для застройщика может быть несколько рисков. Во-первых, таких проектов совсем немного, и во-вторых, всегда есть возможность для компании-девелопера купить любой земельный участок под застройку на рыночных условиях и не связывать себя партнерскими отношениями с государственными органами.
Если заcтройщик и пойдет на риски, то они должны быть прежде всего экономически выгодными, другими словами, цена за такой участок должна быть ниже рыночной. А это автоматически влечет за собой и другой риск для инвестора - обоснование такой сделки перед контролирующими органами. Если же сделка будет проходить в формате рыночных цен, то инвестор должен четко понимать, готов ли он рисковать в таком проекте, не случится ли так, что при реализации нового СИЗО критерии по данному проекту изменятся (причины могут быть разнообразные - от изменения законодательства до изменения требований к строящемуся объекту, которые в свою очередь могут повлиять на бюджет самого проекта, и т.д.)
Поэтому инвестору стоит несколько раз подумать и взвесить все риски перед тем, как входить в такой проект. Тем более что всегда есть альтернатива.