"Земельный союз Украины": Проект о градостроительстве слишком революционный

В случае принятия "слишком революционного" законопроекта "О градостроительной деятельности", рынок земли в Украине может остановится на неопределенный период. При отсутствии ипотечных средств и проблемах с правами собственности на земельные участки, новшества могут оказаться губительными для рынка. Цены будут падать, а спрос так и не оживится. Об этом в интервью BIZ.liga.net рассказал президент ассоциации "Земельный союз Украины" (ЗСУ) Андрей Кошиль.

- Насколько действительно революционен проект "О градостроительной деятельности"? Вы верите в то, что период отвода земли для застройщиков сократиться до 60 дней?

- Проект закона "О градостроительной деятельности" (законопроект N7418, был принят ВР в первом чтении ) вносит очень существенные изменения в 28 законодательных актов - 3 кодекса, 24 закона и один декрет. Причем, эти новшества касаются не только вопросов, связанных с непосредственной "зоной ответственности" Министерства - сферой строительства, а регулируют, например, процессы, связанные с сельскохозяйственными угодьями.

Общая площадь застроенных земель в Украине немного превышает 4% всей территории, поэтому вводить одинаковые правила игры для городских территорий и полей для выращивания аграрной продукции, на мой взгляд, неправильно.

- Часто за благими намерениями упростить жизнь бизнесу открываются противоречия, которые могут только запутать отношения на рынке. Представим, что проект принят: что будет с рынком земли в 2011 году?

- По новому закону, чтобы отвести участок под личное крестьянское хозяйство или под дачный домик придется разрабатывать различную градостроительную документацию, что в большинстве случаев сделать будет невозможно. Как следует из пояснительной записки к законопроекту, деньги государственного бюджета на эти цели расходоваться не будут, а средств органов местного самоуправления и граждан наверняка не хватит - подготовка такой документации очень дорого стоит. В итоге мы можем получить практически полную остановку процессов оформления земли.

- Насколько рынок земли сегодня зависит от ипотеки? Можно ли ожидать улучшений по мере восстановления кредитования?

- До кризиса цены на земельном рынке росли так быстро, что можно было на кредитные деньги купить участок, а продав его через год - вернуть и тело кредита, и проценты, да еще и хорошо заработать. Это обусловило появление большого количества земельных спекулянтов.

Люди брали кредиты, допустим, под 14-15% в год, а стоимость земли росла на 50% в год, а иногда и больше. Прибыль была очевидна. С другой стороны, именно достаточно "дешевые" кредитные деньги и несложные условия их получения стали одним из главных факторов роста цен. Сейчас банки свернули земельные программы. Кроме кризисных явлений, существенной причиной тому послужили проблемы с функционированием земельного кадастра и, как следствие, недостаточное гарантирование прав собственности на участки.

В ближайшее время возобновление земельного кредитования вряд ли вероятно.

- За время кризиса, по разным оценкам, земля подешевела вдвое. Цены были так сильно перегреты в связи со строительным бумом? Как вы оцениваете снижение цен на землю по сравнению с докризисным уровнем?

- Цены были перегреты как в связи большими спросом под строительство, так и в связи с чисто земельными спекуляциями. Дешево купили участок, построили коробку дома и дорого подали. Сейчас кредитование под залог земли практически исчезло, и это вызвало резкое падение спроса.

Что касается уровня цен, то цена предложения упала более чем в два раза. А вот спрос практически исчез. Продаются буквально считанные участки. Люди ожидают дальнейшего падения.

- Будет оно, это падение?

- Есть участки, которые упали в цене почти в пять раз. А есть такие, которые практически не подешевели. В то же время, часто цена реальных сделок намного ниже той, которая выставляется продавцами.

Земля - это актив, который сразу не приносит доход, как, например, квартира. Участок – это только начало пути. За этим следует разрешение на строительство и само строительство. Это все деньги и "длинные" капитальные вложения, которые люди склонны делать в стабильной ситуации. Сейчас покупатели очень осторожны.

- Какова ценовая ситуация сегодня в Киеве и регионах? Есть ли динамика или рынок застыл? Как изменилось число сделок на рынке в 2010 году?

- Цены понемногу снижаются во всех регионах Украины. Никаких революционных падений нет и мы их не ожидаем. Даже если рынок вовсе станет, цена на землю до "нуля" не упадет, бесплатной она больше не станет.

До кризиса был рынок продавца, вокруг которого бегали покупатели с кредитными деньгами. Сейчас - все с точностью до наоборот.

Запас для падения цен - достаточный. В течение следующего года цены будут медленно снижаться.

- Охарактеризуйте, пожалуйста, сделки, которые проходили на рынке земли в Киеве и области в этом году.

- В этом году сделок больше, чем в прошлом, процентов на 20-40%, но это субъективная оценка – объективных данных от государственных органов, к сожалению, нет. В основном покупаются участки недорогие. Часто люди покупают землю для сохранения денег, и при подборе участка руководствуются только низкой ценой, а другие важные факторы - коммуникации, подъезды - упускают из вида.

Еще одна последняя тенденция: люди пытаются обходиться без брокеров. Это связанно и с желанием сэкономить и с тем, что брокеры, в большей своей массе, мало знают об особенностях продажи земельных участков.

Сделки в основном идут на небольших объектах. Большие площади в несколько гектаров покупаются очень редко. В этом году было довольно много вариантов перехода прав собственности на землю за счет реструктуризации задолженностей, мены, совместного строительства и т.д.

Крупные коттеджные проекты за пределами населенных пунктов практически остановлены. На мой взгляд, новые проекты в ближайший год вряд ли появятся.

В основном пользуются спросом участки под заправки, шиномантажи, кафе и рестораны. Покупают участки под ресторанчики, гостиницы.

- Насколько, по вашему мнению, земля привлекательна сегодня как объект для инвестиций?

- У нас цена на землю была неоправданно высокой. Я не говорю о землях под застройку, где сложно подсчитать экономический эффект, я говорю о земле под бизнес. Для бизнеса есть определенный обоснованный уровень цен. Есть норма прибыли, стоимость строительства объекта, сроки окупаемости.

Сейчас цена земли для бизнеса, наверное, все еще высока. И на данный момент бизнес часто поступает так: покупатель выбирает участок и заявляет приемлемую для себя цену. Если продавец не готов идти на встречу, просто ищется другой участок - благо объем предложения очень большой.

- Когда самое удачное время покупать землю для частного строительства?

- Зимой землю покупают редко - тяжело устроить просмотр, вынести участок в натуру,да даже добраться до места. Как правило, большинство сделок проходит весной и осенью.

Нужно учитывать, что поиск земли - это достаточно долгий процесс. Земельные участки, даже в пределах одного населенного пункта, могут сильно отличаться по привлекательности. Поэтому при подборе объекта для покупки нужно учитывать большое количество факторов.

Желательно начинать подбирать участок с поиска подходящего расположения, изначально не привязываясь к цене. А дальше... Если продавец продает выбранную вами землю, например, по 5 тыс. за сотку, а вы готовы купить за 2 тыс., то не исключено, что вы с ним сойдетесь на 2,5 тыс.

- Если говорить о Киеве, есть ли в пределах городской черты участки, которые еще не выделены под застройку и на которых возможно многоэтажное жилое строительство?

- Под индивидуальную застройку в Киеве земель практически нет. А вот для высотной жилой застройки в Киеве есть большой резерв – это промышленные зоны. На месте предприятий, которые выедут за пределы города, могут построить высотные дома и другие объекты.

- Как Вы считаете, мораторий на продажу земли с/х-назначения необходимо отменить? Не кажется ли Вам, что со снятием этого барьера львиная доля земельного ресурса будет мгновенно распределена между крупнейшими финансово-промышленными группами?

- Мораторий на продажу земель с\х-назначения нужно однозначно отменять. В нем, конечно, есть и плюсы, и минусы, но положительных последствий от отмены будет значительно больше. Прежде всего, земельный рынок выйдет из тени и государство сможет его регулировать.

Начнется процесс перераспределения земли в пользу эффективных собственников. Ведь сейчас большинство собственников паев - это люди преклонного возраста. Во некоторых поселковых советах до 30% собственников паев не могут найти вообще – люди выехали в другие города, страны, некоторые умерли, некоторые не оформили наследство. И судьба этой земли до конца не урегулирована. Тем не менее, если государство выдало людям землю, которая стала их собственностью, то правильно было бы дать людям возможность распорядиться своим имуществом по их усмотрению.

А так получается, что продать они ее не могут, а обрабатывать сами, часто, не в состоянии. Вот и сдают ее в аренду по средней стоимости менее 300 грн. за гектар в год. Причем более 70% арендной платы по Украине выплачивается натуральными продуктами или работами. Это очень дешевая аренда. И она экономически невыгодна ни собственникам, ни государству.

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>