Чем обернется скандал вокруг земельного участка на Печерске
Через четыре года после заключения сделки продавец пытается вернуть ценный участок земли в Печерском районе Киева. И суд с ходу удовлетворяет требования истца, несмотря на срок исковой давности, отсутствие компенсации, а также тот факт, что участок уже успел сменить собственника. Это не сюжет фильма, а реальный судебный конфликт, разразившийся в Киеве. Юристы утверждают: чтобы защитить свое имущество в Украине, недостаточно им просто владеть. Если хотите уберечься от возможных посягательств, вам придется принять ряд дополнительных юридических мер.
О чем спор
В 2009 году компания "Автотранссервис" продала четыре из пяти зданий в офисном комплексе на Киквидзе, 17 (общая площадь - 4388 тыс. кв. м) за 6,2 млн.грн. Покупатель - компания "Альстониа Бак Холдингс", которая для этой сделки взяла беспроцентный заем у "Буйфиш Холдингс" под залог покупаемых зданий. Когда "Альстониа" не смогла погашать долг, вся купленная собственность перешла компании "Буйфиш", при этом гарантом по сделке выступила швейцарская GBA SA.
В сентябре 2013 года "Автотранссервис" подала иск в Хозяйственный суд Киева относительно незаконности сделки по продаже участка. Иск был подан не против компании "Альстониа", купившей участок у "Автотранссервиса", а против компании "Буйфиш", которая сегодня владеет этим участком.
19 сентября 2013 Хозяйственный суд Киева года вынес решение о передаче участка компании "Автотранссервис", при этом компании "Буйфиш" не предназначалась компенсация.
"Буйфиш" подала апелляцию на решение суда, а также жалобу в Генпрокуратуру на имя Виктора Пшонки и в Межведомственную комиссию по вопросам защиты прав инвесторов, противодействия незаконному поглощению и захвату предприятий во главе с Сергеем Арбузовым, первым вице-премьер-министром.
Аргументы истца. По данным "Буйфиш", вначале в "Автотранссервисе" утверждали, что сделка, состоявшаяся 4 года назад, подлежит аннулированию на основании якобы отсутствия решения собрания акционеров. Позже "Автотранссервис" изменила основания для подачи иска, указав, что продавать недвижимость нужно было при согласии наблюдательного совета, и что директор, согласно уставу компании, не имел права подписывать документы о продаже, то есть превысил полномочия.
Аргументы ответчика. Сроки исковой давности по этому делу истекли как минимум год назад, а по решению собрания акционеров - более трех лет назад. Представители ответчика утверждают, что собрание акционеров имело место, и "Буйфиш" предоставила суду его протокол. Кроме того, утверждают представители ответчика, компания не заключала договор с "Автотранссервисом", и является "добросовестным приобретателем", поскольку получила права на участок в результате реализация договора ипотеки.
Экспертиза
В доказательство своей правоты ответчик приводит научное заключение от кафедры хозяйственного права Киевского национального университета имени Тараса. Шевченко. В своей оценке авторы заключения использовали текст решения Хозсуда от 19.09.2013, а также устав "Автотранссервиса" (новая редакция) от 28.07.09, договор купли-продажи недвижимости от 06.08.09, а также протокол собрания акционеров "Автотранссервиса" от 28.07.09.
Согласно ч.3 ст.92 Гражданского кодекса, орган или лицо, которое выступает от имени компании, обязано действовать в интересах компании добросовестно и разумно, не превышая своих полномочий, говорится в заключении. Но в отношениях с третьими лицами ограничения относительно полномочий представителя юрлица не имеет юридической силы, кроме случаев, когда будет доказано, что третье лицо знало или не могло не знать о таких ограничениях. Исходя из презумпции невиновности, "Альстония" не могла знать и не знала о том, что директор "Автотранссервиса" превышает свои полномочия, если другое не будет доказано истцом в суде.
Теоретически, заключение сделки с превышением полномочий не налагает на компанию каких-либо обязательств. Однако такие обязательства возникают в случае, если такая сделка в последующем одобрена представителем юрлица, говорится в тексте экспертизы, которым располагает автор.
По мнению ответчика, таким одобрением послужило полное выполнение договора компанией "Автотранссервис", в частности, передача недвижимости компании "Альстония" и получение оплаты от последней. Кроме того, на протяжении двух лет с момента заключения сделки "Автотрассервис" имел возможность ее оспорить (с августа 2011 года по январь 2013 года компания находилась в состоянии ликвидации). Не сделав этого, истец, по сути, одобрил сделку молчаливым согласием.
Авторы заключения подчеркивают, что в мотивационной части постановления Хозсуда нет достаточной аргументации, которая объясняла бы мотивы и правовые основания истребовать недвижимость у "добросовестного приобретателя" - компании "Буйфиш". Которая, напомним, получила указанное имущество не от "Автотранссервиса", а от компании "Альстония", на основании договора об удовлетворении требований договора об ипотеке.
"Указанное позволяет утверждать, что при принятии решения Хозяйственным судом Киева было допущена серия нарушений, что дает основания для отмены решения и отказа истцу в удовлетворении его требований", - подчеркивают авторы заключения.
Мнение юристов
В решении суда можно усмотреть скорее попытку защиты интересов одной из сторон, нежели реального разрешения спора, считает Артем Афян, управляющий партнер АО "Юскутум". По его словам, спорный участок не только находится на Печерске, но еще и напротив застройки "Новопечерских липок". "Как раз за этим участком уже строятся другие здания, и вполне очевидно, что их ценность значительно повысится, если к этим зданиям будет обустроен нормальный проезд. Этот проезд возможен только через этот участок земли со спорной недвижимостью, поэтому многие связывают этот конфликт, в том числе, с собственниками соседних участков", - говорит юрист.
По его мнению, прецедентом это решение станет вряд ли. "Я бы не сказал, что это решение может претендовать на сильный прецедент, его неоднозначность видна невооруженным взглядом", - говорит Афян. С ним соглашается Александр Скляренко, управляющий партнер АО "Скляренко и Партнеры". Он считает, что подобное решение вряд ли станет причиной новой волны передела собственности на землю в столице. Он напомнил, что судебное решение мотивировано процедурными нарушениями, допущенными компанией-продавцом ("Автотранссервис") при заключении с покупателем ("Альстония Бак Холдингс") договора купли-продажи объекта недвижимости. "В целом, подобная аргументация нередко и порой успешно применяется в аналогичных судебных спорах. Вместе с тем, принятое решение оставляет ряд вопросов, начиная с того, как новоназначенная (в день судебного заседания) коллегия судей сумела буквально за один день разобраться в этом сложном деле…, и заканчивая тем, как суд применил положения закона об исковой давности и почему в решении суда нет упоминания об исследовании обстоятельств последующего одобрения сделки, заключенной директором с превышением его полномочий", - говорит Скляренко.
Предмет спора лежит скорее в области корпоративного управления, и вопрос это непростой, добавляет Артем Афян. По его мнению, ответ следует искать в уставных документах предприятия, в судебной практике, однако нельзя сказать, что это решение вносит ясность в ситуацию. "Наоборот, дело скандальное, не было рассмотрено глубоко... Вопросов к судебной системе очень много, что порождает и вопрос о предвзятости судей", - отметил юрист.
Вместе с тем, привлечение к ответственности по сделкам "добросовестных покупателей" в качестве ответчиков по делам о сомнительных сделках стало правовой позицией судов в последнее время, рассказывает Скляренко. "При рассмотрении иска компании, имущество которой было отчуждено с нарушением требований закона и в последующем перепродано (в т.ч. неоднократно), не является обязательным обжалование всех последующих сделок перепродажи…. Обусловлена такая позиция была необходимостью противодействия участившимся злоупотреблениям, которые заключались в быстрой последующей перепродаже", - пояснил адвокат.
Шансы выиграть суд у ответчика, подавшего апелляцию, все же есть, считает Александр Скляренко. Многое будет зависеть от содержания апелляционной жалобы и правовой позиции адвокатов апеллянта. Что касается обращения компании "Буйфиш" в прокуратуру, оно вряд ли способно повлиять на ход судебного рассмотрения, считает юрист. Вместе с тем, если будет проведено и эффективно завершено уголовное расследование в отношении фактов, связанных с обжалуемой сделкой, результаты такого расследования (приговор суда) могут иметь непосредственное юридическое значение для дела (в т.ч. стать основаниями для пересмотра судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам).
Мало владеть - надо защищать
Мы в который раз натыкаемся на тот факт, что судебная система не может обеспечить адекватного решения спора, говорит управляющий АО партнер Юскутум Артем Афян. "Если говорить как юрист, меня удручает, что здесь суд не сумел стать механизмом разрешения спора", - добавил он.
Владея собственностью, ее надо уметь защитить, считает юрист. "Для этого существует ряд юридических действий, начиная от залога, заканчивая правильной организацией защиты своих прав собственности", - отметил Афян.
По мнению Афяна, решение суда по этому земельному делу опасно тем, что создает схему отчуждения купленной собственности. К примеру, прецедентной формулой может стать следующее: если нет указания суммы в разрешении на сделку купли-продажи, то такую сделку можно оспорить. "Хочется надеяться, что иные суды не будут так формально и просто пытаться внедрить явно порочную правоприменительную практику", - подчеркнул юрист
К моменту выхода статьи комментариев второй стороны - компании "Автотранссервис" получить не удалось. Если компания предоставит свою точку зрения на конфликт, то она будет опубликована ЛІГАБізнесІнформ.
Павел Макаров