Градостроительный закон готовит сюрпризы для инвесторов
Приостановка строительных проектов, увеличение финансовых и эксплуатационных рисков, остановка рынка земли и отсутствие возможности легализировать самострои – вот основные проблемы, которые могут появиться со вступлением в силу Закона "О регулировании градостроительной деятельности" (законопроект N7418). Такое мнение высказала ЛІГАБізнесІнформ юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус, комментируя принятие парламентом указанного Закона с учетом правок Президента.
По словам юриста, строительная реформа не обойдет стороной инвесторов - покупателей строящейся недвижимости и частных лиц. Уже на сегодня можно спрогнозировать, каким образом отразятся на интересах инвесторов строительные новации и к чему следует готовиться.
Прежде всего, отмечает юрист, потребителей может ожидать вероятность вынужденного приостановления застройщиками строительных проектов, средства в которые были вложены покупателями. По ее словам, это объясняется тем, что вступление в силу Закона приведет к приостановлению ряда разрешительных процедур, реализация которых будет сдерживаться отсутствием 28 подзаконных нормативных документов (отсылочные нормы на которые содержатся в документе).
"Например, получение градостроительных условий и ограничений на застройку, получение деклараций на начало строительных работ, получение строительного паспорта и т.д., - отмечает юрист. - Следует напомнить, что право выхода инвестора из проекта жилищного строительства также под "мораторием" до 2013 года".
Кроме того, по словам эксперта, увеличится рисковость вложения средств в строительные проекты, поскольку заказчиком строительного проекта может быть лицо, не имеющее надлежащим образом оформленных прав на земельный участок.
"Указанные изменения могут привести к тому, что права на получение разрешительных документов будут реализовываться лицами, которые на основании договоров получили некоторые функции заказчика строительства от землепользователей. Соответственно, указанные лица смогут привлекать средства от третьих лиц во время строительства, отчуждать сооружаемые объекты. Вместе с тем, в случае досрочного прекращения договоров между заказчиками строительства и землепользователями, фактически сложится ситуация, при которой заказчик с разрешительными документами не будет иметь доступа к объекту, не сможет выполнить свои обязательства перед привлеченными инвесторами, а также продолжить получение разрешительных документов", - поясняет юрист.
Внедрение упомянутых норм, считает Н.Доценко-Белоус, приведет к введению в заблуждение заинтересованных инвесторов проектов строительства, которые будут ориентироваться на полученные лицом разрешительные документы. Эти документы, в свою очередь, фактически будут иметь относительную правовую силу, учитывая отсутствие у заказчика прав на земельный участок.
"Вырастет и риск эксплуатации вновь созданных объектов, в связи с отсутствием надлежащего экспертного контроля за их созданием (упразднение ряда согласований, государственной экспертизы, технических условий как разрешительных документов и т.д.). Более того, чрезмерное увлечение декларативным принципом в законопроекте приводит к фактическому узакониваю возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства", - добавляет она.
Юрист предупреждает, что в условиях декларационного принципа принятия в эксплуатацию большинства объектов, когда Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля лишается права выборочной проверки состояния построенных объектов, возможно, по сути, принятие в эксплуатацию несуществующих объектов строительства с дальнейшей их государственной регистрацией как недвижимого имущества.
Введением запретов на выделение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности для строительства, а также на изменение их целевого назначения может привести к приостановлению операций на рынке земли с 2012 года, добавляет юрист.
"Кроме того, несмотря на сохранение и пролонгацию данного права заинтересованных лиц до 31 декабря 2012 года, существует опасность приостановления легализации самостроев, поскольку отсутствует утвержденный порядок принятия их в эксплуатацию", - отмечает Н.Доценко-Белоус.
"И будьте готовы к тому, что Ваша реконструированная или построенная недвижимость (жилой индивидуальный дом) может стать самостроем, который ГАСК предпишет снести", - предупреждает юрист.
Напомним, на прошлой неделе Верховная Рада приняла Закон "О регулировании градостроительной деятельности") с поправками Президента Украины Виктора Януковича. Возвращая Закон в парламент, Президент обратил внимание на то, что он нарушает права граждан в плане обсуждения перспектив застройки территорий, а также отменяет ряд обязательных экспертиз, таких как экологическая и другие.
В связи с этим, в частности, Президент предложил расширить возможность для участия граждан в общественных слушаниях относительно застройки территорий, а также дополнить заключительные положения Закона положением о том, что Кабинет Министров должен разработать законопроект об ответственности за негативные последствия, которые стали результатом нарушения строительных норм и стандартов.
Яна ДОВГАНЬ
Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>