Правила инвестиций в новостройки: как не ошибиться в выборе
На правах рекламы
Составляем чек-лист для вложений в недвижимость вместе с жилым комплексом Star City
Инвестиции в недвижимость во всем цивилизованном мире традиционно являются одним из самых популярных видов получения пассивного дохода, и Украина не исключение. Хотя бум таких вложений в нашей стране начался не так давно, сегодня покупка жилья для многих стала проверенным способом сохранить или приумножить свой капитал.
Объяснить популярность инвестиций в квадратные метры не так уж и сложно – достаточно сравнить с ближайшими конкурентами. Так, банковские депозиты как еще один традиционный инструмент вложений в Украине дают слишком невысокую доходность, чтобы считаться действенным инструментом пассивного заработка. Кроме того, доверие к банковской системе не очень высоко: еще довольно свежи в памяти воспоминания о "банкопаде" 2014-2015 годов, да и не самые выгодные условия гарантирования вкладов тоже умеряют оптимизм.
Инвестиции в ценные бумаги, переживающие своеобразный ренессанс, тоже привлекают не всех. Давая потенциальную возможность получить самый большой доход, они вместе с тем и самые рисковые – в итоге можно остаться ни с чем. К тому же, они еще и требуют довольно высокого уровня экспертизы: нужно разбираться в конкретных рынках и обладать навыками аналитика.
Недвижимость же, которая в Киеве с каждым годом только добавляет в цене, является куда более простым и понятным способом вложения денег. Впрочем, доля риска в ней тоже достаточно велика. Для того, чтобы максимально заработать или повысить капитализацию своей инвестиции, нужно вкладываться в дома, находящиеся на этапе строительства. А в этом случае всегда есть шанс ошибиться: неверно выбрать объект, рассчитать доходность или вовсе остаться с недостроенным жильем.
Чтобы инвестировать в первичную недвижимость грамотно, рекомендуем свериться с базовыми критериями, по которым стоит пройтись перед принятием окончательного решения. Для этого вместе с жилым комплексом Star City, который компании BudCapital и "Киевгорстрой" строят в Днепровском районе столицы, мы подготовили небольшой чек-лист.
Проверяем застройщика
Первенство в топе критериев выбора жилья годами удерживают два неизменных лидера – цена и локация. В то же время, начинать стоит именно с определения пула застройщиков, которым вы готовы доверить свои сбережения. Это позволит сузить поле выбора и в дальнейшем не разочароваться из-за несоответствия заявленных планов и итогового результата.
Основных правил проверки надежности девелопера не так много: стоит ознакомиться с его историей, узнать, насколько точно и своевременно он выполняет свои обязательства, как давно работает, с какими проблемами сталкивался и сколько домов построил. Не помешает также лично посмотреть на его предыдущие проекты, совпадающие по общим признакам с тем, который заинтересовал вас – так можно будет заранее сформировать представление о том, чего конкретно ожидать.
Жилой комплекс Star City возводят сразу два застройщика с довольно богатой историей. BudCapital в Киеве работает уже 13 лет, и за это время стал участником строительства трех десятков жилых комплексов, нередко в партнерстве с другими застройщиками. А "Киевгорстрой" в дополнительном представлении и вовсе не нуждается. На его счету больше 65 лет работы, тысячи домов и инфраструктурных объектов, десятки миллионов построенных квадратных метров.
Изучаем механизм инвестирования
Впрочем, одной репутации надежного девелопера может быть недостаточно. Пример тому – печально известная корпорация "Укрбуд", чьи проекты сегодня заканчивают уже другие компании, преимущественно уже упомянутый "Киевгорстрой". Поэтому крайне важно еще и обращать внимание на механизм вложений, которым регулируются взаимоотношения между инвестором и тем, кто строит для него недвижимость. Типов таких механизмов несколько, но одним из самых надежных сегодня считается двухэтапная система с заключением сначала предварительного, а после окончания строительства – финального договора купли-продажи.
Именно такой механизм используют девелоперы ЖК Star City. Его более высокая надежность в том, что предварительный договор купли-продажи заверяется нотариально. Таким образом, привлекается независимая третья сторона, которая выступает дополнительным гарантом безопасности вложения: проверяет право землепользования, градостроительные условия, разрешения на строительство и т.д. А порядочный нотариус просто не станет оформлять покупку в новостройке, у которой могут быть проблемы с документами.
Выбираем ЖК и квартиру
Когда жилье приобретается с инвестиционной целью, эксперты советуют останавливаться на однокомнатных квартирах метражом около 40 м2. Но нужно учесть, что они как наиболее ликвидные в хороших новостройках расходятся очень быстро, в основном еще на стартовых этапах строительства.
Что касается места – то часто считающаяся маст-хэвом близость к метро не столь важна, как удобство транспортного сообщения в целом и общее окружение. Кроме того, стоит обращать внимание не только на качество ЖК, но и на его безопасность и собственную инфраструктуру. В многофункциональных проектах квартальной застройки вроде Star City она будет влиять на цену квадратного метра и после окончания строительства домов.
В этом ЖК помимо жилья предусмотрен футбольный стадион и свой парк во внутреннем дворе с зонами отдыха, прогулочными аллеями, детскими и спортивными площадками. Под коммерцию и услуги отведены отдельный торгово-офисный центр и первые этажи всех домов. Детская инфраструктура представлена трехэтажным садиком и четырехэтажной школой-гимназией. Плюс территория нового квартала будет закрыта от машин и незваных гостей, тогда как для автовладельцев подготовят более 1,3 тысяч мест в подземном паркинге.
Прогнозируем потенциальную доходность
Вкладываясь в недвижимость на этапе возведения, можно быть точно уверенным – к концу строительства она станет дороже. И чем раньше вложиться, тем более ощутимой будет разница в цене: в среднем для киевских новостроек от старта до финала это 30-45%. Но каждый случай по-своему уникален, и подход в построении прогноза тоже нужен индивидуальный.
Так, при инвестициях на этапе котлована есть смысл ориентироваться на динамику изменения цен в уже построенных домах того же класса и формата в пределах микрорайона. Если же вкладываться не на старте, то рост цены можно проследить по предыдущим периодам в выбранном ЖК.
Например, в Star City в ноябре 2020-го года цена квадратного метра от застройщика начиналась от 19 650 грн, тогда это было около 690 долларов. Сегодня минимальный порог входа составляет уже 24 100 грн за метр, или почти 920 долларов. То есть всего за год ценность вложений выросла на треть, и продолжит расти по мере дальнейшего развития проекта.
При этом в масштабным ЖК вполне можно совмещать оба подхода, вкладываясь на старте продаж новых домов. Так и составить прогноз за счет широкой сравнительной базы будет намного легче, и потенциальный доход будет максимальным (впрочем, как и срок инвестиций).