Торговая недвижимость: Европа возвращается
В 2009 году "Большая пятерка" стран Центральной Европы - Франция, Германия, Италия, Испания и Великобритания - вернут свои лидирующие позиции на рынке торговой недвижимости. Таковы прогнозы компании "Jones Lang LaSalle".
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, эксперты определили причины, почему в ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках. Так, по мнению специалистов компании, после периода экономической нестабильности инвесторы будут ориентироваться на зрелые рынки, которые характеризуются большей прозрачностью, ликвидностью и стабильностью, т.е. на "Большую пятерку". Хотя эти рынки могут и не принести самые высокие прибыли, они обеспечат потенциально более высокую безопасность доходов благодаря высокоразвитому ритейлу и стабильности экономик.
По данным аналитиков, с 62% всего предложения торговых центров инвестиционного качества страны "Большой пятерки" будут привлекательными для инвесторов благодаря своей долгой истории, особенно в тот период, когда инвесторы стремятся вкладывать средства в завершенные, приносящие доход активы, а не в новые проекты. Также привлекательной будет реверсивная природа многих торговых центров (когда арендные ставки по существующим договорам аренды ниже текущих рыночных уровней), особенно в период медленного или отрицательного роста арендной платы.
При этом ограничительные условия планирования в городах "Большой пятерки" помогли защитить их от чрезмерного девелопмента. Это поможет снизить рискованность инвестиций, так как новые торговые центры будут представлять ценность за счет их недостаточного количества. Однако этот фактор нужно рассматривать с учетом уровня арендной платы и результатов деятельности торговых центров в сложившейся ситуации. Вследствие неопределенной экономической обстановки прозрачность будет для инвесторов ключевым фактором, а все пять рынков являются высоко прозрачными.
По мнению специалистов компании, за последние пять лет состав инвесторов существенно расширился, в значительной степени в связи с ростом торговли как сектора коммерческой недвижимости. Выросло также предложение и качество специалистов в этом секторе. Появились институциональные и многосекторные фонды, которых привлекли защитные характеристики торговых центров, и диверсификация арендаторов на рынке торговой недвижимости.
Исторически являясь менее волатильными, чем другие сектора, торговые центры подвержены меньшему риску по отношению к арендаторам благодаря диверсифицированным доходам и возможностям увеличивать стоимость за счет реконструкции и активного управления, что является ключевым фактором привлечения инвесторов.
Еще одной причиной, по которой инвесторы будут рассматривать торговые центры прайм-класса на этих рынках, в компании "Jones Lang LaSalle" называют тот факт, что появились многочисленные инструменты инвестирования, развитие которых обеспечивает широкий доступ к рынку. Специализированный характер этих активов позволяет специалистам извлекать более высокие доходы из торговых центров. Однако это не отталкивает менее специализированных инвесторов. Ключевым условием выхода на рынок для них является наличие надежных компаний по управлению недвижимостью, а в "Большой пятерке" данная услуга является давно и хорошо сложившейся.
Не стоит забывать также и тот факт, что торговые центры сохраняют свой потенциал большей эффективности, чем другие виды розничной торговли, так как они активно управляются, с возможностью увеличивать свою стоимость за счет управления фондами путем получения дополнительных доходов или всесторонней реконструкции. Стратегический подход к сдаче в аренду и профессиональный менеджмент используются, чтобы максимизировать рост доходов, минимизировать уровень вакантных площадей и обеспечить эффективную работу торгового центра, правильно позиционируя его на высоко конкурентных рынках.
В 2004 году в общем объеме европейских инвестиций в торговые центры инвестиции в страны "Большой пятерки" составляли 80%, однако в 2008 году эта доля снизилась до 45%. Текущие рыночные условия дают возможность "Большой пятерке" повысить свою долю рынка.
"Сейчас инвесторы фокусируют свое внимание на недвижимости с показателями высокой устойчивости и все больше принимают во внимание такие основополагающие факторы, как рыночная ситуация, местоположение, масштаб, состав арендаторов, мерчендайзинг и качество. Мы уверены, что торговые центры в более зрелых странах Европы предлагают именно такие характеристики", - отметил глава исследовательского отдела по торговой недвижимости "Jones Lang LaSalle" в Европе Нэвилл Мосс.
"По мере того, как мы приближаемся к 2009 году, мы надеемся, что потрясения, перенесенные во второй половине 2008 года, ослабеют и ликвидность повысится. Хрупкие экономики влияют на снижение ставок аренды и прибыльности инвестиций, и ни один рынок Европы не будет защищен, в том числе это скажется и на "Большой пятерке". Мы ожидаем дальнейшего снижения цен на недвижимость. Это процесс, который уже достаточно давно наблюдается в Великобритании и сейчас набирает обороты в континентальной Европе. Эта ценовая коррекция откроет значительные возможности для инвесторов, имеющих достаточное количество собственных средств", - прогнозирует ситуацию руководитель европейского отдела финансовых рынков и инвестиций "Jones Lang LaSalle" Джереми Эдди.
Дж.Эдди также отметил, что в 2009 году ожидается возврат к большей разнице доходностей между странами в подсекторах, так и по профилям риска. "Мы ожидаем, что по мере того, как пройдет ценовая корректировка, снизятся желание или необходимость брать дополнительный риск, за пределами зрелых рынков", - резюмировал специалист "Jones Lang LaSalle".