Без бумажки: Как изменились правила регистрации недвижимости

С 1 января 2016 года в силу вступило сразу два нормативных документа,  которые изменили подходы в регистрации права собственности на недвижимое имущество и других вещевых прав. Первый - новая редакция Закона "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений". Второй -  утвержденный Кабинетом Министров Порядок государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений, что детализирует положения закона.

Оба документа внесли изменения в существующую процедуру регистрации недвижимости. Если в прошлом году работать с первичным рынком и недостроями могли только государственные регистраторы при Минюсте, то сегодня это право предоставлено исполнительным органам местных советов и госадминистраций, а также аккредитованным субъектам. Кроме того, что не маловажно, государственными регистраторами стали нотариусы, и это одномоментно увеличило структуру регистраторов приблизительно на 7 000 человек и охватило практически всю территорию Украины на уровне районов.

Читайте также - Что депутаты Народного фронта искали на рынке Седьмой километр

Установлены четкие временные рамки оформления всех документов. Срок регистрации недвижимости не может превышать пяти рабочих дней, предприятий как единого имущественного комплекса - четырнадцати дней, а обременений - одного дня. Введен принцип экстерриториальности, в соответствии с которым регистрация права собственности и других имущественных прав проводится независимо от места нахождения недвижимого имущества, но в рамках территориально-административной единицы (области, городов Киева и Севастополя).

Но больше всего общественность взбудоражила другая норма. С 1 января государственный регистратор не выдает свидетельство на право собственности на указанный объект. Законодательство отходит от практики превосходства бумажных правоустанавливающих документов, которая в нашей стране существовала в предыдущие годы. Единственным подтверждением наличия у субъекта права собственности на недвижимость или других имущественных прав - информация в Государственном реестре. В нем указан субъект и объект этих прав, а также документ на основании которого, это право возникло.

Теоретически можно говорить о росте рисков для продавцов, поскольку на первоначальном этапе (до формирования полноценного реестра) лицо по поддельным документам (паспортом и налоговым номером или документами на должностное лицо субъекта хозяйствования) может провести сделку без предоставления свидетельства или другого правоустанавливающего документа. Но такие риски существовали и ранее. Нотариусы неоднократно сталкивались с поддельными госактами на землю, а на оккупированных территории Донецкой и Луганской областей, а также в Крыму осталось масса пустых бланков указанных свидетельств. Где гарантия, что в них не будут вписаны новые владельцы квартир?

Читайте также - Рынок покупателя: спрос на столичную недвижимость рухнул на 40%

Государство гарантирует целостность реестра и то, что информация в нем не будет меняться без полного пакета документов. Маловероятными являются опасения, что реестр может быть уничтожен. Но если это теоретически произойдет? У покупателя должен остаться документ на основании которого возникло право собственности (например договор купли-продажи либо соглашение об участии в строительстве), что будет выступать гарантией владельца на его собственность. Помимо этого, информация о сделке будет храниться в бумажном виде в специально созданном архиве, ведение которого возложено на субъекта государственной регистрации в установленном Минюстом порядке. Информация, которая содержится в государственном реестре, должна соответствовать данным регистрационного дела, сформированного в бумажной форме. В случае несоответствия приоритет имеют данные регистрационного дела в бумажной форме. Ответственность за регистрацию недвижимости несет государственный регистратор или нотариус, а их деятельность застрахована. Размер выплаты для пострадавшего - 1 тыс. минимальных заработных плат.

Вступивший в силу закон не лишает покупателя права проверить документы, на основании которых продавец приобрел свою квартиру или дом и которые должны быть указаны в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество.

Опыт Грузии говорит, что после отмены правоустанавливающих документов, количество поддельных документов резко сократилось. А какой в них смысл, если любой желающий может проверить информацию о собственнике квартиры и посмотреть всю историю по этому объекту от момента его возникновения до последнего собственника. Доступ к базе данных собственников объектов недвижимости был открыт в октябре прошлого года.

Автор - Сергей Перчак, консультант по юридическим вопросам инвестиционно-девелоперской компании UDP.