Как навести порядок на риелторском рынке
В Украине риелторская деятельность не стандартизируется, не лицензируется и вообще не регулируется профильной правовой базой. От этого страдают все. Заказчики риелторских услуг порой вынуждены выплачивать необоснованно высокие проценты комиссионных. Иногда даже в долларах, с которых «серые» и «черные» риелторы не платят налоги. Кроме того, заказчики не защищены от неквалифицированных услуг дилетантов и проблем после оформления сделок.
Самим же риелторам, какими бы профессионалами они не были, часто не доверяют. В результате, большое количество риелторских агентств ежегодно закрывается.
Адекватной официальной статистики нет, так как она учитывает предприятия, выполняющие любые операции с недвижимостью, в том числе посуточную аренду квартир. Но даже согласно этим обобщенным данным, в 2014 году было 97 794 предприятий в сфере операций с недвижимостью, в 2015 году уже меньше – 94 077, в 2016 году еще меньше – 90 921. И хотя статистика по последним двум годам отсутствует, можно не сомневаться, что нисходящая тенденция там тоже сохраняется.
Исправить бардак и хаос на риелторском рынке способно принятие понятных и прозрачных правил деятельности. Для сравнения, в цивилизованных странах базовые законы об агентах недвижимости действуют еще с 70-80-х гг. XX века. Мировой опыт дает ответ на вопрос о том, как достичь высоких стандартов работы – риелторам необходимо пройти специальное обучение и получить лицензию.
В США ситуация разная по штатам. Возьмем, к примеру, Вашингтон. Там продавцы недвижимости должны быть старше 18 лет, окончить 60-часовые курсы по основам недвижимости в лицензированном учебном заведении. Есть и экзамен, так называемый лицензионный осмотр. Все те, кто прошел лицензирование, вносятся в список субъектов, которые получили лицензию.
Похожая по форме система лицензирования риелторов работает в Канаде, Франции, Германии.
Особо отмечу пример Малайзии, где нелицензированных агентов недвижимости могут оштрафовать на сумму эквивалентную более $70 000 и даже посадить в тюрьму на срок до трех лет.
В некоторых странах – например, Австрии, Бельгии, Нидерландах, Испании – вместо лицензирования деятельность риелторских агентств строго регулируется законами. Клиенты там чувствуют себя защищенными благодаря тому, что агентства регистрируются в одной из национальных систем по защите прав потребителей, где будут рассматриваться споры в случае их возникновения.
В Украине же до сих пор нет профильного закона. Указ президента Кучмы о риелторской деятельности, принятый в далеком 1999 году, так и не был введен в силу из-за отклонения соответствующего законопроекта в Верховной Раде. Проваливались попытки утверждения документа в 2003-м, в 2007-м (тогда во время голосования в первом чтении не хватило всего лишь шести голосов нардепов), и в 2012 годах.
Новая власть, которая пришла после Революции Достоинства и от которой Запад настойчиво требует реформ, тоже долгое время не подступала к регуляции риелторской деятельности. Лишь во второй половине прошлого года поднялся вопрос о законопроекте, который планируют принять во второй половине 2018 года.
На данный момент к участию в комиссии по разработке законопроекта пригласили три общественные организации – Союз специалистов по недвижимости Украины, Ассоциацию специалистов по недвижимости Украины и представительство Международной федерации недвижимости FIABCI в Украине.
Ключевые дискуссии происходят вокруг будущего органа лицензирования риелторов. Будет ли эта проблема находится в компетенции государства, например, Фонда госимущества, что создаст риски сосредоточения риелторского бизнеса в руках людей, близких к власти? Или же лицензирование будут проводить профильные общественные организации.
Весьма остро стоит вопрос о максимальном проценте вознаграждения риелторов и вообще необходимости установления такой планки. В конце концов, кто должен оплачивать комиссионные – покупатель и продавец, как в Италии, или, как в других европейских странах, лишь одна из сторон.
Принятие законопроекта повысит качество риелторских услуг и выведет отрасль из тени. Важно, чтобы государство не переусердствовало со своим участием в регуляции рынка недвижимости. Если его будет слишком много, это может нивелировать положительный эффект от принятия законопроекта.