Ставки будут расти. Пять тенденций на рынке офисной недвижимости
Рынок офисной недвижимости зависит от состояния экономики в стране. Кризис заставляет бизнес экономить. Один из наиболее распространенных вариантов - сокращение офисных площадей. Эту тенденцию мы наблюдали не так давно — в 2014 и 2015 годах. Но есть и другая сторона медали. Отрасль одной из первых выходит из кризиса. Почему? Отчасти это связано с позитивными ожиданиями — бизнес видит, что продажи товаров растут и надеется, что в ближайшие несколько лет ситуация будет только улучшаться. Например, еще в прошлом году крупнейшие рекрутеры заявили об увеличении количества вакансий. Найти работу стало проще. А, значит, необходимо создавать для них новые рабочие места.
Оптимистические настроения, которые царят на рынке офисной недвижимости, привели сразу к нескольким позитивным тенденциям. Назову несколько основных.
— Вакантность сокращается. В первом полугодии она снизилась по сравнению с концом прошлого года в среднем по рынку на 3-4 п.п. и составила 9,5-10%. Такой высокой активности я не припомню за последние четыре года, что позволяет нам делать оптимистичные прогнозы. По мнению наших аналитиков, к концу года в столице будет пустовать примерно 7,5% от общего количества площадей.
— Ставки растут. Девелоперы уже забыли о кризисном периоде, когда для привлечения потенциальных арендаторов некоторым офисным центрам приходилось сдавать свои помещения бесплатно на три месяца-полгода, проводить ремонт за свой счет и внедрять другие программы лояльности. Расчет был прост. Некоторые бизнес-центры пустовали в зимний период, когда здание необходимо отапливать, поэтому их управляющие готовы были приглашать арендаторов на любых условиях. За аренду бизнесмены могли не платить, но коммунальные услуги обязаны были оплачивать.
В этом году таких тенденций уже нет. За полгода средние ставки аренды помещений, по нашим подсчетам, выросли на 3% и составляют около $30 за один квадратный метр в месяц. Самые успешные офисные центры заполнены на 100%.
— Небольшое предложение. Рынок недвижимости инертен, поэтому инвесторы пока не приступают к реализации крупных проектов в Киеве и городах-миллионниках. Они ожидают дальнейшего развития событий. Это одна из причин, по которой, в первом квартале в столице не открылось ни одного нового бизнес-центра.
Небольшое предложение играет на руку основным операторам рынка, поскольку позволяет им быстрее заполнить вакантные помещения.
— Лидируют международные компании. Все бизнес-центры самого высокого уровня — класса «А» борются за арендаторов с именем. Как правило, это известные международные компании или крупнейшие украинские предприятия. Чем больше в офисном центре такого рода арендаторов — тем выше его престиж.
Свыше половины арендаторов в бизнес-центрах класса «А» и «В» сейчас, как и в предыдущие годы, представляют международные, крупные украинские компании и сектор IT.
— Инвестиционный бизнес. На рынке офисной недвижимости появились инвесторы, которые готовы приобретать бизнес-центры. Более того, некоторые из них считают этот сегмент гораздо более привлекательным по сравнению с другими сферами коммерческой недвижимости, например, торговой недвижимостью. За последние несколько лет несколько офисных центров приобрела инвестиционная компания Dragon Capital, что лучше других слов говорит о перспективах киевского рынка офисной недвижимости.
Если прогнозы правительства правдивы и украинская экономика будет расти более высокими темпами, то в следующем году киевский рынок офисной недвижимости ожидает более высокое сокращение вакантности. Это приведет к росту ставок и появлению новых проектов в этом сегменте.
Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP)