Торговые метры. Как Укрпочте продать ненужную недвижимость

В результате корпоратизации Укрпочта стала одним из крупнейших собственников недвижимости, которой не может полноценно распоряжаться. Что с ней делать?

Собственность обязывает

В 2017 году Укрпочта проходила независимую оценку с последующей рецензией в Фонде госимущества. Активы компании оценили в 8,8 млрд грн из которых 6,3 млрд грн - объекты недвижимого имущества.

Портфель недвижимости Укрпочты – один из крупнейших в Украине и по объему и по количеству объектов. Одновременно – это огромная нагрузка для компании. Из 1,25 млн м кв в собственности более-менее эффективно и по назначению используется около половины.

Из 5500 объектов недвижимости Укрпочты в производственной деятельности не используются приблизительно 30%. Это остатки от автотранспортных предприятий в центральных частях городов, пустые громоздкие Центры почтовой связи, непрофильные активы – санатории и базы отдыха.

Расходы на содержание инфраструктуры уже приближаются к сумме, запланированной в бюджете 2019 года на частичную компенсацию доставки пенсий. Кроме счетов на электроэнергию на сотню миллионов гривень, закупки газа, топлива компания платит налоги на землю, недвижимость, несет операционные расходы и расходы на аварийные ремонты.

Сеть сортировочных центров построена во времена, когда письма и газеты железная дорога возила почтовыми вагонами. Поэтому на всех вокзалах городов миллионников, областных и районных центров расположены строения, максимально неудобные как по расположению для доступности автомобильного транспорта, так и по самой многоэтажной конфигурации помещений. Там же - изношенные лифты, транспортеры и полное отсутствие энергоэффективности.

Сеть "офисов продаж" - отделений связи - развивалась в послевоенные годы в соответствии с демографией и концентрацией населения. С тех пор построены новые микрорайоны – мини-города и Укрпочта идет к клиенту, открывая новые отделения на условиях абсолютно рыночной аренды помещений – там, где нужно, а не там, где исторически сложилось.

Главпочтамты и центры почтовой связи отдельная песня. Практически на всех центральных площадях стоят монументальные, часто имеющие историческое значение здания. Функциональное назначение и процессы, которые проходят в этих зданиях - «архаичные».

Например, главпочтамт на Майдане Независимости – не просто одна из архитектурных доминант центра столицы, это ключевая точка всей Украины. Именно здесь находится условный нулевой километр, от которого отсчитывается расстояние из Киева до областных центров. Семиэтажное здание с двухъярусным порталом во весь фасад по адресу Крещатик, 22 строилось с 1952 по 1957 годы как Дом связи с помещениями под Министерство связи УССР. Вопрос: зачем на одной из самых дорогих площадей содержать тысячу сотрудников бэк-офиса Укрпочты?

Поэтому Укрпочта сдала в аренду часть первого этажа здания под интернет-магазин. Закрыта столовая и прекращена практика приготовления пищи на кухне с видом на Майдан. Технические службы переехали из центра города в другие здания. Такие действия в центральном аппарате – пример для региональных дирекций.

И да, работа с Главпочтамтами это серьезный, требующий профессионального подхода спецпроект ревитализации. Вовлечение урбанистов и архитекторов, бережное отношение к исторической среде, однако и нахождение новых функций затребованных современным обществом.

Монументальность многих зданий главпочтамтов сталинского периода, всем своим видом подавляющем личность и наоборот смелый конструктивизм Харьковского почтамта должны отвечать современным тенденциям в украинском обществе. Такие здания должны обрести современные, логичные функции: коворкинги или гостиницы, общественные пространства или арт-галереи.

Яркие примеры изменения функций почтамтов - гостиница под именем Трампа в здании Почты в Вашингтоне, Главпочтамт в Милане со Starbucks и многие другие по всему миру.

Недвижимое богатство Укрпочты состоит также и из 15 баз отдыха и санаториев, разбросанных по живописным местам Приазовья и Карпат.

Укрпочта провела аудит баз отдыха, и после дискуссий с профсоюзами закрыла все, как неприспособленные для проживания и отдыха сотрудников и детей.

Излишним будет объяснять какие схемы в прошлом использовались для передачи в аренду койко-мест. Заработанные такими способами деньги не направлялись на содержание баз отдыха в надлежащем состоянии.

Украинское колесо круглое, но немножко овальное

Успешные мировые почтовые операторы давно поняли, что качественные почтовые сервисы – это отдельный от управления недвижимостью бизнес. Мировой опыт показывает, что управление недвижимостью часто обособлено и выделено в дочерние компании по управлению активами.

Неиспользуемые активы частично проданы, а средства направлены на основную деятельность. Здания, которые необходимы, могут быть объединены в единый пул и проданы с одновременным правом обратной аренды.

Deutsche Post арендует сейчас 98% отделений, Australia Post - 81%, TNT - 81%, Itelle SmartPost Finland - 87% своих отделений. Posti Финляндия только в 2015 году получила 120 млн евро от продажи складов с правом обратной аренды.

Имеющиеся в прошлом активы недвижимости при продаже с обратной арендой дали компаниям массивный впрыск денежных ресурсов, который они направили на развитие своего основного логистического бизнеса и совершенствование бизнес-процессов с внедрением IT-технологий.

Однако в Украине передача недвижимости под залог либо продажа для Укрпочты пока законодательно запрещена.

В 2017 году от аренды помещений Укрпочта получила 11 млн грн. В 2018-м благодаря переносу аренды на площаку Prozorro.Sale эта сумма увеличилась в четыре раза. Но основной доход от переданных в аренду на протяжении 2018-го помещений будет получен в 2019-2020 гг. Только от новых лотов через Prozorro.Sale Укрпочта получит более 55 млн грн/год.

И все же, сохраняя этот чемодан без ручки, компания не решает всех проблем.

Что делать

Существующий текст Закона об управлении объектами госсобственности от 2006 года, содержит формулировку, запрещающую в любой форме отчуждать или передавать в залог объекты недвижимости предприятиям, попавшим в список запрещенных к приватизации. В списке и Укрпочта.

В 2018 году Укрпочта и Минэкономразвития разработали правки к закону, позволяющие корпоратизированным ПАО с сформированными набсоветами по прозрачной процедуре избавляться от объектов недвижимости, неиспользуемых в производственной деятельности.

Предлагается следующая процедура: определение исполнительными органами предприятия самого объекта, независимая оценка, согласие на потенциальное отчуждение конкретного объекта органа управления (наблюдательного совета), продажа объекта исключительно через открытый электронный аукцион.

Не секрет, что структура почтовых отправлений с послевоенных времен изменилась. На 30% в год растет рынок е-commerce, писем и газет становится все меньше. Соответственно, чтобы построить что-то новое, нужно будет избавиться от старых сортировочных центров на железнодорожных вокзалах, и других объектов. Имея возможность продать ненужную недвижимость, Укрпочта могла бы генерировать несколько сотен миллионов гривень в год дополнительного дохода. Осталось лишь снять законодательный "мораторий".