Как инвестировать в землю обычному украинцу. Чтобы разобраться, LIGA.net купила 3 гектара

Хотите купить украинскую землю и получать пассивный доход? Тогда этот гид для вас. Но кроме желания вам понадобятся  минимум 100 000 грн и упорство.

С 1 июля 2021 в Украине заработал рынок земли. Предыдущие 20 лет временный мораторий не позволял украинцам легально инвестировать в землю. Теперь можно. Но не всем и не очень много: до 2024 года покупать землю могут только физические лица граждане Украины и до 100 га в одни руки.  

 Для украинцев это новый инструмент инвестирования и возможность заработать. 

Редакция LIGA.net решила разобраться, как устроен сейчас рынок земли, найти и купить "инвестиционно" привлекательный участок и детально описать  для читателей все этапы сделки.

На чем можно заработать?

В Украине порядка 43 млн гектаров сельхозземель, из них 27,6 млн га поделены на паи и находятся в собственности 6,9 млн человек. Эти украинцы и получили возможность продать свои паи (при желании), а другие граждане Украины – купить. За июль – первый месяц после снятия моратория – было заключено 3 277 сделок, собственников сменили почти 6 000 гектаров.

Для "земельного" инвестора важны две характеристики: цена гектара и доходность от аренды. 

Цена

В первый месяц после открытия рынка, средняя цена на землю была около 40 000 грн (практически $1 500), заявлял министр агрополитики Роман Лещенко. По расчетам Украинского клуба аграрного бизнеса, на конец июля средняя цена гектара с/х земли составляла 26 800 грн, исходя из анализа показателей Госгеокадастра (дополнено после выхода статьи). Наиболее полную статистику по сделкам предоставляет Государственная служба по вопросам геодезии, тут колоссальный разброс цен: от 3 700 грн за га в Луганской области до 13 млн грн – Киевской. "Ориентироваться на цены первого месяца не стоит, они не репрезентативные – мало сделок", – объясняет профессор Киевской школы экономики, эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский.

Но важна не столько сегодняшняя цена, сколько ее будущая динамика. Роман Лещенко прогнозирует ежегодный рост стоимости паев в среднем на 7-10%. Сооснователь инвестиционного агентства LandClub Денис Башлык называет чуть выше цифры – 10-15%, а более привлекательные земли могут вырасти в цене и на 20%.

В основе этого прогноза –  опыт соседних стран, как там менялись цены в первые пять лет после запуска рынка земли, и сколько там сейчас стоит земля.

На графиках отправной год – 2011-й, но в Польше и Болгарии рынок земли открылся задолго до этого. Дело в том, что только с 2011 года доступны данные в Eurostat. В Румынии рынок земли открылся в 2013 году.

Арендный доход

По информации Госгеокадастра, почти половина сельхозземель в Украине находятся в аренде у фермеров или агрохолдингов.

Сегодня за аренду 1 гектара, по данным проекта "Мониторинг земельных отношений" (реализуется  Киевской школой экономики), платят в среднем 3 400 грн.

Для инвестора важны характеристики – срок и условия арендного договора – это позволяет прогнозировать доходность.  

Если взять за базовую цену гектара в 40 000 грн (озвученную министром) и 3400 грн – за га аренды, то средняя годовая доходность от аренды в Украине составляет на сегодняшний день 8,5% (с учетом налогов и транзакционных расходов – существенно меньше – в 1,5 раза). 

Наша задача – найти земельный участок, находящийся  в долгосрочной аренде, а значит приносящий стабильный доход. Итоговая доходность инвестиций в землю – сумма арендного дохода и роста цен на землю (с учетом всех транзакционных издержек и налогов).

Где искать продавцов земли

Сейчас у непрофессионального инвестора есть несколько вариантов найти сельхозземлю. Первый – онлайн-площадки объявлений, такие как OLX, dom.ria.com. На момент написания материала в поиске этих площадок предлагало суммарно 12 000 объявлений.

Неудобство таких онлайн-досок в том, что поиск выдает объявления всех земельных участков, даже если вы ставите в фильтре пометку "сельхозземли" – под застройку, приусадебные и др. И большинство продавцов не пишут, находится ли земля в аренде, какие условия продажи и доходность. Это усложняет поиск. К тому же в таком случае покупатель берет на себя все хлопоты с юридической проверкой участка и оформлением.

Второй вариант – специализированные онлайн-сервисы по поиску и покупки земли. О выходе на этот рынок заявили уже два стартапа – Доброзем и KupiPai.

Доброзем – детище бывшего министра Кабмина и сооснователя Monobank  Дмитрия Дубилета и Алекса Лисситсы, гендиректора агрохолдинга ИМК и президента ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса". Доброзем в середине августа находился в режиме разработки, и предложений на нем не было. Но на сайте есть список агентов, которые могут подобрать участок в их регионе.

KupiPai (делает инвесткомпания Concorde Capital Игоря Мазепы) на начало августа был более работоспособным. После регистрации и примодерации вы получаете доступ к интерактивной карте, на которой выделены участки, выставленные на продажу.

На сайте KupiPai на 3 августа было 24 объявления (купить можно не все, часть уже в процессе оформления сделки). Большая часть участков находятся в долгосрочной аренде, по ним доходность от аренды находится от 1,8% до 10,7%, большинство –  от 4% до 6,5%.

KupiPai – посредник между инвестором и агрохолдингами, которые помогают своим арендодателям продать землю. Сейчас компания работает с двумя холдингами, которые обрабатывают суммарно 800 000 га,  с какими именно – не называет.

Данные о паях на сайте KupiPai вносят менеджеры агрохолдингов. Указывают цену, площадь, годовую ставку аренды всего участка, примерную арендную доходность, месторасположение и кадастровый номер. 

Еще один институциональный посредник – объединение инвесторов LandClub,  компания называет себя  инвестиционным агентством. Тут те же фамилии, что и на рынке "земельных" онлайн-сервисов. Это еще один проект Алекса Лисситсы, гендиректора ИМК и основателя Доброзема. LandClub работает по тому же принципу, что и  KupiPai – участки на продажу ему "поставляют" агрохолдинги. Помимо земель у ИМК есть соглашения еще с тремя агрохолдингами, название которых в компании не разглашают. 

У LandClub нет сайта с перечнем предложений. Информация о земельных участках, выставленных на продажу, доступна только членам клуба. По словам соосновательницы Land Club Дарьи Исаковой, ежедневно от холдингов поступает информация о 5-6 паях, выставленных на продажу. Их формируют в лоты, и когда набирается пять лотов (сет), его поочередно предлагают участникам. Приоритет у тех, кто вступил в клуб раньше.  Сейчас в клубе около 50 человек, говорит Исакова. 

Мы решили искать участок стоимостью около 100 000 грн  (больше денег у нас просто не было) с помощью KupiPai и LandClub. Мотивация выбрать этих игроков простая: мы хотели передать юридическую работу по проверке участка и бюрократию с оформлением документов понятному посреднику.

Выбор посредника для покупки земли

Выбирая посредника, мы смотрели, во сколько обойдутся транзакционные издержки. При малых суммах инвестиций они могут съесть львиную долю доходности.

LandClub не очень подходит для мелких инвесторов, здесь ориентируются на тех, кто собирается купить от 20 га, то есть готов вложить больше $20 000. Годовое членство в клубе стоит $390 (около 11 000 грн).

Компания предлагает два пакета услуг. Первый – "Базовый". Здесь комиссия составляет 3% от суммы сделки. За эту сумму менеджеры подберут земельные участки и предоставят детальную информацию о них. Все остальное – оформление сделки, переговоры с продавцом (по месту), оплата налогов – делает покупатель. 

Второй пакет – "Премиум" – включает оплату за услугу – $100 за каждый гектар приобретаемой земли (6,7%, исходя из средней цены в $1500). За эту комиссию компания возьмет на себя оформление сделки "под ключ".

В KupiPai Игоря Мазепы берут комиссию 5% от суммы сделки, за это предоставляют услугу "под ключ". На момент написания материала среди доступных, подходящих по цене и доходности не было. Тогда в KupiPai предложили LIGA.net оставить заявку, а в случае появления подходящего земельного участка – сообщить.  LandClub тоже согласился подобрать нам подходящий по параметрам участок (мы не вступали в клуб и не получали доступ ко всей их базе). 

Налоги и затраты

Перед покупкой земельного участка важно посчитать суммарные затраты. За что придется платить, кроме самого участка?

Сделка

1. При покупке-продаже земли платится 5% подоходного налога + 1,5% военного сбора от суммы сделки. По закону их должен платить продавец. Но в Украине есть нюанс. Денис Башлык из Land Club говорит, что в 99% случаях продавцы – это пожилые люди, которые не готовы его платить. В KupiPai другой подход. Они предлагают продавцам закладывать налоги в цену.

2. Нотариальные услуги. Сейчас нотариусы готовы оформить сделку не менее чем за 8 000-10 000 грн.

3. Если покупатель состоит в браке, то надо нотариально заверить разрешение супруги/супруга на покупку-продажу участка. Это стоит от 350 грн.

4. Чуть дороже (от 500 грн) обойдется оформление доверенности на проведение сделки от вашего имени.

5. Услуги оценщика обойдутся примерно в  600-800 грн (если фактическая сумма сделки будет ниже оценочной, то налог на прибыль будет оплачиваться с последней).

6. Нотариальная регистрация передачи первоочередного права выкупа от агрохолдинга новому владельцу – в районе 1500-2000 грн.

Услуги посредников 

Как писали выше, Land Club берет от 3%  до $100 за га (получается 6,6% от средней цены земли), KupiPai – 5%. 

После сделки

Став обладателем земли, вам придется платить налог на землю – от 0,3% до 1% в год  от нормативно денежной оценки (разная от региона к региону, средняя по Украине – 27 720 грн за га). Размер налога определяют местные власти самостоятельно в указанных выше границах.

Налогом облагается и арендный доход, 18% ПДФО + 1,5% военного сбора. Налоговым агентом выступает агрохолдинг, собственник участка получает  арендный платеж за вычетом налогов.

Какие паи нам предложили

И KupiPai, и LandClub получили от нас одинаковые вводные – инвестиционно привлекательный участок с арендным доходом не ниже среднего по рынку.  Главное ограничение – сумма, наши инвестиционные возможности – всего 100 000 грн.  

На поиск подходящего участка ушла примерно неделя. Обе компании нашли только по одному варианту. Большинство паев были существенно дороже, чем наш лимит. О том, что 100 000 грн  маловато для входа на рынок, нас сразу предупредили в обеих компаниях: надо минимум  в два раза больше.

В Concorde Capital предложили участок в Винницкой области площадью 1,8 га. Его стоимость – 120 000 грн, годовая аренда за весь пай – 10 380 грн, доходность – 8,6%, срок договора – 15 лет.

Предложение от Land Club. Пай находится в Черниговской области, его площадь – 3,09 га, стоимость – 84 890 грн, арендный доход – 7 788 грн (доходность 9,2%), срок аренды – до 2042 года.  Период окупаемости – 11 лет.  Нормативно-денежная оценка – 72 484 грн.

Если учесть налоги, которыми облагается арендный доход, то доходность уменьшается. У участка от KupiPai с 8,6% до 6,9%, а у предложения Land Club – до 7,4% (окупаемость вырастает с 11 лет до 13,5).

Но и это еще не итоговые цифры, которыми следует оперировать инвестору. Дополнительные расходы – высокие.

С учетом всех затрат реальная доходность будет такой: у участка Land Club – 5,8%, а KupiPai – 5,9%.

Мы выбрали купить пай от LandClub. Основная причина – меньше общая сумма.

Документы и сделка

Стать лендлордом можно, не выходя из офиса, а в нашем случае –  отеля, так как день сделки пришелся на время отпуска покупателя. Правда, до этого надо собрать внушительный пакет документов:

• документ, подтверждающий источник денежных средств. В нашем случае, справка о доходах с места работы и выписка из налоговой;
• договор с Land Club и доверенность на имя менеджера компании;
• нотариально заверенное разрешение супруги на покупку-продажу земли;
• справка из банка о наличии счета;
• копии паспорта и идентификационного кода.

Вся операция заняла 40 минут, из которых львиную долю съели переговоры с сотрудником ПриватБанка, чтобы они пропустили перевод такой суммы (лучше договориться заранее). 

Через полчаса после платежа и уточнения мелких деталей с нотариусом нам прислали скан договора о покупке земельного участка площадью 3.0863 га и кадастровым номером 7425587200:08:000:ХХХХ. 

Реальные транзакционные издержки (все сопутствующие затраты) составили около 23 000 грн или более 27% от цены актива. Это много. Такие расходы "съедают" весь прогнозируемый арендный доход за следующее три года. 

Способ снизить процент затрат очевиден – повысить сумму инвестирования в землю.

Вместо вывода

В первые месяцы после открытия рынка украинцы не спешат продавать свою землю. Сейчас спрос превышает предложение. К тому же львиную долю выставляемых на продажу паев скупает менеджмент агрохолдингов, арендующих землю. До непрофильных инвесторов доходит немного, на сегодняшний день доступны несколько десятков участков. 

Несмотря на это, уже есть инфраструктура и посредники, которые позволяют зайти на рынок неквалифицированному инвестору. Правда, делать это с суммой меньше 200 000 грн неудобно, а если вы рассчитываете только на арендный доход, то и невыгодно. Расходы на оформление и оплату услуг посредников обойдутся в несколько десятков тысяч гривень, что "съест" годы ожидаемого арендного дохода. Вложения в украинские гособлигации остаются более привлекательными (сейчас их доходность – 10-11%). Но есть нюанс.  Украинская земля с высокой вероятностью может подорожать в разы, а облигации – нет. 

Подождем.