Как Украине заработать $85 млрд и причем тут рынок земли

На правах информационного партнерства

Світ не стоїть на місці: сучасні технології пробралися в усі сфери діяльності, в тому числі і у сільське господарство. В багатьох країнах використання у фермерських цілях дронів, штучного інтелекту чи технології блокчейн вже стає звичною справою. В той же час, у найбільшій за обсягом орних площ країні Європи досі панують середньовічні порядки: сільськогосподарські землі не можуть продаватись, землевласники отримують мізерний дохід від здачі землі в оренду латифундистам, а впровадження на підприємствах нових технологій видається фантастикою через брак коштів.

Здається, саме сьогодні перед нашою країною стоїть історичний вибір: нарешті відмовитись від мораторію, який 18 років душив українських селян, або ж назавжди позбутись можливості наздогнати розвинуті країни, запровадивши на ринку таку кількість обмежень, що ефект від реформи буде майже невідчутним.

Як це працює у світі?

Варіантів того, яким чином запускати ринок землі є безліч: мабуть у світі не знайдеться двох країн, де законодавче регулювання земельних відносин було б ідентичним. Разом з тим, спираючись на загальні підходи до встановлення різних обмежень, можна виділити чотири типові моделі, під які підпадають практично всі країни світу.

Ці моделі відрізняються ступенем зарегульованості земельних відносин: якщо у моделі повністю закритого ринку усі операції з купівлі-продажу землі знаходяться під забороною, то модель відкритого ринку практично не обмежує обіг земельних ресурсів в країні. Окрім абсолютів, існують і проміжні версії моделей: ті, які пропонують закритий для іноземців ринок, та ті, де попри відкритий ринок існують певні обмеження: встановлюється мінімальна ціна продажу, регулюється площа угідь у володінні однієї особи тощо.

Існування подібних обмежень не проходить безслідно: кожна регуляція має вплив на ряд важливих показників розвитку сільського господарства.

Розглянемо, наприклад, ціну на землю, яка фактично є відображенням цінності землі як основного активу у сільському господарстві. Підприємці готові платити вищу ціну за землю у випадку, якщо ця земля здатна принести їм більший дохід. Встановлення ж обмежень зумовлює ситуацію, коли ціна землі є заниженою через штучне скорочення попиту. Показовим є той факт, що в країнах з моделлю відкритого ринку середня ціна за 1 гектар сільськогосподарської землі є у півтори рази вищою, ніж в країнах, де діє ринок з обмеженнями.

Схожим чином тип ринку корелює і з продуктивністю сектору. В країнах, де існує менше обмежень на обіг сільськогосподарських земель, ймовірність того, що земля потрапить у руки більш ефективного власника, є вищою. Як наслідок, у країнах з повністю вільним ринком додана вартість у сільському господарстві в розрахунку на одного працівника в середньому на 89% вища, ніж в країнах, де ринок є більш регульованим. 

Також цікаво, що для розвинутих країн характерним є запровадження більш ліберальних моделей ринку землі. Вільні ринкові відносини дозволили цим державам забезпечити відносно вищий рівень життя населення. У результаті, у країнах з моделлю відкритого ринку реальний ВВП на душу населення в середньому на 143% більший, ніж в країнах з ринком з обмеженнями.

Що отримає Україна від запуску ринку?

Для того, аби перетворити пропоновані політиками та експертами концепції ринку землі у конкретні цифри економічного зростання, слід врахувати ряд факторів:

• Пропозиція землі (загальний обсяг земельних ділянок, які підлягатимуть операціям з купівлі-продажу).
• Попит на землю (перелік суб’єктів, що матимуть право купувати земельні ресурси).
• Ціна та вартість оренди землі сільськогосподарського призначення.

Із трьох вищезгаданих величин, мабуть найбільш цікавим є питання майбутньої вартості українських земель. Звісно, спрогнозувати зараз те, скільки через рік коштуватиме земельна ділянка досить важко. Разом з тим, аналіз міжнародного досвіду показує, що вартість землі не виникає з повітря: на неї впливає ряд факторів, врахувавши які, можна визначити, у скільки приблизно обійдеться придбання одного гектару землі в умовах відкритого ринку.

Перш за все, ціна землі залежить від доходу, який можна отримати від здійснення на ній сільськогосподарського виробництва. Умовно кажучи, власник земельної ділянки готовий буде продати її за суму, яка приблизно дорівнює тому, що він сам міг би заробити, використовуючи цю ділянку за прямим призначенням.

По-друге, на розмір ціни впливає також рівень ризику здійснення операцій з купівлі-продажу землі, що загалом залежить від макроекономічної ситуації в країні. Збільшення рівня ризику знижувати вартість земельних ресурсів в країні.

Врахувавши дохідність земельних активів та рівень ризику, можна визначити умовну “справедливу ціну” одного гектара землі - те, скільки мала б коштувати земельна ділянка, якби події розгорталися в ідеальному світі. Проте в реальному світі все відбувається трохи складніше.

По-перше, на розмір ціни впливають накладені державою обмеження. Який би розмір річного доходу не давав гектар землі, його вартість ніколи не наблизиться до справедливої, якщо хтось в уряді вирішив “підтримати малих виробників” та врегулювати максимальний розмір у володінні однієї особи до 100 гектарів. Накладаючи будь-які обмеження на обіг землі, слід розуміти, що кожне з них негативно вплине на розмір потенційного попиту.

По-друге, не слід очікувати, що потенційний розмір ціни землі буде досягнутий 2 жовтня 2020 року - зразу після відміни мораторію. Як показує європейський досвід, вартість землі поступово збільшуватиметься, прямуючи до свого справедливого значення, яке може бути досягнуте за десь за 10 років після запуску ринку. Крім того, ціна може коливатись через тимчасові невідповідності попиту та пропозиції, особливо в перші роки реформи.

Загалом же, якщо розглядати концепції ринку землі, які обговорюються в експертному середовищі, ціна одного гектару української землі на 10 рік після запуску ринку дорівнюватиме від $2 300 до $5 600.

Вслід за зростанням ціни на купівлю землі відбуватиметься підвищення вартості оренди. Базуючись на досвіді країн ЄС, можна стверджувати, що у перший рік після скасування мораторію ціна оренди становитиме 64 доларів за 1 га, тоді як на 10 рік ціна складе майже 197 доларів США за 1 га, що принаймні вдвічі перевищуватиме значення ціни оренди за умов закритого ринку.

Якщо говорити про загальний економічний ефект від реформи, то запуск ринку неодмінно призведе до зростання темпів економічного зростання України. Вільний ринок у сфері земельних відносин активізує ріст українського ВВП за всіма основними складовими:

• Споживчі витрати зростатимуть через підвищення реального доходу населення (внаслідок продажу земельних ділянок, а також підвищення орендної плати). Крім того, свою роль зіграє ефект мультиплікатора: ріст попиту з боку землевласників сприятиме збільшенню виробництва в інших сферах і, як наслідок, покращенню економічного становища практично всього населення.
• Ріст інвестицій відбуватиметься за рахунок інвестування у купівлю земельних ресурсів, капітальних вкладень у інфраструктуру, необхідну для сільськогосподарського сектору, а також інвестицій у суміжні галузі (пестициди, добрива, сільськогосподарська техніка тощо). Важливою складовою загальних інвестицій після відкриття ринку будуть також прямі іноземні інвестиції, залучення яких, за заявами новопризначеного Прем’єр Міністра України, є одним із пріоритетів нового Уряду.
• Державні витрати також збільшуватимуться за рахунок оподаткування операцій з купівлі-продажу земельних ділянок, земельного податку, а також збільшення бази оподаткування внаслідок зростання доходів населення.

Таким чином, за підрахунками EasyBusiness, в залежності від прийнятої моделі, відкриття ринку землі принесе українській економіці додатково від $14 до 85 мільярдів за 10 років.

Багато хто звинувачує прихильників відкриття ринку в тому, що вони занадто сконцентровані на цифрах економічного зростання, забуваючи при цьому про інтереси звичайних людей, для яких відкриття ринку неодмінно принесе погіршення соціального стану. Подібні звинувачення не мають під собою жодних підстав. Більш того, зняття мораторію матиме позитивний соціальний ефект для власників земельних паїв, адже відкриває перед ними ряд нових можливостей:

• Продаж. Відміна мораторію в Україні дасть можливість землевласникам продавати землю, що призведе до покращення особистого фінансового становища.
• Кредит під заставу. Можливість населення брати кредит під заставу землі дозволить селянам відкривати власну справу та оживить банківську систему України.
• Обмін. Обмін паїв між землевласниками призведе до зростання мобільності населення, а також позитивно вплине на здатність формування більших земельних наділів.
• Оренда. Відміна мораторію призведе до створення вільного ринку в Україні, наслідком чого стане зменшення залежності землевласників від орендарів та зміна умов оренди на більш вигідні для селян.

ТОП-3 завдань для уряду

Для ефективного функціонування моделі надважливо супроводити її впровадження іншими змінами в законодавстві та превентивними механізмами, які дозволять забезпечити ефективне функціонування ринку та справедливий розподіл результатів його впровадження серед усіх стейкхолдерів. Також критично важливою є правильна комунікація реформи, потрібна для того, аби пояснити населенню важливість та переваги вільного ринку землі.

Заходи мають насамперед стосуватися наступного:

• По-перше, слід навести лад у сфері регулювання земельних відносин. Необхідно забезпечити ефективність та прозорість роботи Державного земельного кадастру, а також децентралізувати функції з розпоряджання землею та регулювання земельних відносин на рівень громад.
• По-друге, потрібно вирішити питання управління державними активами у сільському господарстві. Більшість державних підприємств у галузі повинні бути приватизовані, а надлишкові землі підприємств, що залишаться у державній власності, варто продати через земельні торги.
• По-третє, необхідно запровадити механізми підтримки фермерів. Малі сільськогосподарські виробники обмежені у своїй можливості залучати фінансові ресурси, а тому пріоритетом держави повинна бути їхня підтримка у купівлі землі.

Детальніше про майбутній ринок землі можна дізнатися в аналітичному звіті EasyBusiness. Про моделі функціонування ринку землі в Україні експерти та політики поговорять Форумі “LIFE AFTER: Ключові аспекти запуску ринку землі в Україні”.

Матеріал підготовлено за участю Катерини Шаповаленко, старшого економічного аналітика EasyBusiness, Вадима Федчишина, економічного аналітика EasyBusiness та Ярослава Жидика, економічного аналітика EasyBusiness.