Порядки без методики. Что не так с нормативной оценкой земель

Цену земли определяют, исходя из рентного дохода от земельного участка, определенного "по установленным и утвержденным нормативам". Учитывая завуалированность законодательного толкования термина, важно понимать, в каких случаях необходимо проведение такой оценки.

Читайте также: Земельный парадокс. Не регистрировать участки стало выгодно

Нормативная денежная оценка земельных участков используется как базовая величина для расчета земельного налога, государственной пошлины при обмене, наследовании или дарении земельных участков, расчета арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности.Информационная база несколько отличается в зависимости от типа земли. Так, для оценки земель сельскохозяйственного назначения используют документацию по землеустройству и отдельные сведения Государственного земельного кадастра, а по землям населенных пунктов, кроме указанного - утверждены генеральные планы населенных пунктов, планы зонирования и детальные планы территории, ведомости инвентаризации земель и государственной статистической отчетности. Проводится такая оценка земельных участков юридическими лицами, являющимися разработчиками документации по землеустройству в соответствии с законом.

Возвращаясь к положениям недавно утвержденного Кабмином порядка, следует отметить, что в отношении населенных пунктов для исчисления нормативной денежной оценки земельных участков учитывают затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в гривнах), норму прибыли (6%), норму капитализации (3%). коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка. коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка.

Важной новацией в принятых нормативно-правовых актах является закрепление единых коэффициентов, которые должны применять субъекты проведения оценки в определенных случаях. Так, в случае если Государственный земельный кадастр не содержит сведений о соответствующем земельном участке, применяется коэффициент 2. Аналогичный коэффициент следует использовать при нормативной денежной оценке земельного участка, в отношении которого в земельном кадастре отсутствуют сведения о кодах классификации видов целевого назначения земли.

Закрепление таких - единых коэффициентов для земельных участков, владельцы которых не обеспечили внесение соответствующих сведений в земельный кадастр, могут использовать это положение порядка в свою пользу.

Так, например, максимальный коэффициент предусмотрен для нормативной денежной оценки земельных участков, которые используются владельцами для ведения торговли, в частности рынков, магазинов (2,5). В случае, если владелец соответствующего земельного участка не зарегистрирует его в кадастре, расчет земельного налога и других платежей будет привязываться к коэффициенту 2,0. Таким образом, соответствующий бюджет недополучит средства, а плательщик земельного налога не только избегает необходимости осуществления каких-либо действий по внесению сведений в Реестр, но и легально хранит часть средств, которые должны быть переданы в бюджет.


Кроме того, непонятным остается тот факт, что новый порядок нормативной денежной оценки уже принят и введен в действие, а документ, на замену которого был принят последний, все еще действует. Поэтому пока продолжают действовать оба документа, де-юре и де-факто, при осуществлении нормативной денежной оценки земельных участков специалист, который проводит оценку, имеет право выбирать, какой из порядков оценки применять.

В Минагрополитики считают, что новая система оценки земли "упростит расчеты при использовании методики проведения нормативной денежной оценки, создаст возможность проведения массовой оценки и внесения результатов этой оценки в государственный земельный кадастр". Но так ли это, узнаем 1 марта, когда разработанная  Минагрополитики методика оценки земель вступит в силу наряду с уже действующими порядками.

Маргарита Татарова, младший юрист МЮГ Eterna Law,