Земля в законе: Что грозит владельцу незаконно купленной земли

Скандальное дело о выделении земель из лесного фонда Святошинского лесопаркового хозяйства в пользование застройщиков дошло до Верховного суда. Напомним, как уже писала ЛІГА.net, в 2012 году Коцюбинский сельсовет  самовольно передал физлицам в собственность более 70 га Беличанского леса и предоставил разрешения на разработку проектов землеустройства и отведения земельных участков для строительства площадью более 600 га. Киевский апелляционный админсуд отменил решения Коцюбинского сельсовета о передаче в частную собственность земельных участков для строительства жилых домов в пределах Святошинского лесопаркового хозяйства. ОДнако разбирательство продолжились на наивысшем уровне.

66 марта этого года ВСУ признал недействительным решение об отводе земельного участка и акт на право собственности. Согласно решению суда, спор длится с 2013 года. Инициатором его выступила прокуратура, которая обжаловала решение Коцюбинского сельсовета от 25.12.2008 года об утверждении проекта землеотвода по отведению и передаче земли и государственный акт на этот участок. Третьи лица - КП "Святошинское лесопарковое хозяйство" и два физических лица. Кроме того, прокурор в своих требованиях просил признать последующий договор купли-продажи земельного участка в пользу третьего лица ничтожным и вернуть участок в госсобственность.

Старший юрист практики решения конфликтов и споров адвокатского объединения Juscutum Ольга Додух разбиралась в том, что означает решение Верховного суда и как оно будет применяться к земельным спорам в будущем.

Долгое время такие процессы были элементом террора землевладельцев. Скелет в шкафу у предыдущего собственника превращался в реальную угрозу потерять землю. А в нашей стране отводы земли, к которым нет нареканий, можно найти лишь с большим трудом.

Описанный выше процесс может стать переломным для этой практики. По результатам трехлетних судебных процессов суд частично удовлетворил иск прокурора, признав недействительным решение сельского совета и акт на право собственности, но в остальной части ВСУ поддержал позицию суда первой инстанции и отказал в возврате участка государству. Попробуем разобраться.

Для получения права собственности на земельный участок закон (в редакции 2008 года) требовал соблюдения определенного порядка действий: получение решения уполномоченного органа и государственного акта на право на землю. Госакт на право собственности - завершающая стадия оформления земельного участка на нового собственника. В данном деле суды установили, что сельсовет вышел за пределы своей компетенции, распорядившись участком, который находится за границами сельского совета. Незаконное решение сельсовета? Незаконное. Отменили.

Далее ВСУ указал, что акт, полученный на основании незаконного решения, является недействительным. Ситуация в этом деле усложнилась тем, что в акте была сделана запись о последующем отчуждении спорного участка в пользу уже другого лица на основании договора купли-продажи.

Остановимся на договоре. Прокурор в своей правовой позиции использовал достаточно популярную в последние несколько лет конструкцию признания договора ничтожным на основании ст. 228 ГК Украины. Прокуратура считала, что заключенный договор по недействительному акту нарушает публичный порядок. Обычно прокуратура ограничивается формальной ссылкой на эту норму закона, считая, что такие факультативные требования должны быть автоматически удовлетворены, когда будет признано незаконным решение органа о выделении земельного участка. Суды уже неоднократно указывали на необходимость доказывания в каждом конкретном случае обстоятельств, свидетельствующих о нарушении публичного порядка. И не стоит забывать о презумпции правомерности сделки и добросовестности покупателя. Но пока это упорно игнорируется.

В этот раз прокуратура снова не справилась со своей задачей и не доказала ничтожность заключенного договора купли-продажи участка. Поэтому и последствия ничтожности в деле не были применены.

ВСУ также указал на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к неверному выводу об отмене права собственности на земельный участок последнего собственника. Согласно позиции ВСУ после приобретения права собственности на участок по гражданско-правовому договору право подтверждается не государственным актом, а договором, заключенным в соответствии с нормами закона. А ничтожность договора не была доказана.

Возвращаясь опять к нашему акту, мы помним, что суд признал его недействительным, и в своей правовой позиции указал, что запись в акте о последующем переходе права собственности иным лицам не меняет статуса этого документа как недействительного.

Выводы ВСУ просты: при определении вопроса о недействительности госакта на право собственности на земельный участок последующие записи в акте не имеют значения.

ВСУ подтвердил свою позицию, высказанную неоднократно в предыдущих решениях, что владелец земли не может быть лишен права собственности только на основании признания недействительным акта органа местного самоуправления, если приобретение участка было осуществлено с соблюдением положений действующего законодательства. ВСУ указал, что доказательств ничтожности договора купли-продажи не предоставлено, а это не позволяет применить последствия в виде передачи участка в госсобственность.

Решение обращает внимание на масштабы коррупционных схем выведения земельных участков через незаконные решения органов государственной власти на местах. Но в борьбе с коррупцией и возвратом имущества государству не стоит забывать о защите прав конечного собственника, который мог не знать о незаконности его приобретения предыдущим собственником.

Суд не является органом, который проводит расследование, он лишь дает оценку поданных доказательств и выносит решение согласно нормам законодательства. Именно прокуратура в данном случае обязана подать доказательства умысла и осведомленности покупателя земли о незаконности ее приобретения продавцом. Это дело показывает необходимость повышать качество работы прокуратуры и дорабатывать стратегии признания сделок ничтожными на основании нарушения публичного порядка.

Поэтому в контексте этого решения ВСУ участники рынка земли могут рассчитывать, что участок, как актив, приобретенный в рамках договора, не будет обжалован только потому, что в свое время чиновники превысили свои полномочия.

Автор -Ольга Додух, старший юрист практики решения конфликтов и споров Juscutum