Спекуляции на рынке сельхозземель: в этом есть свои плюсы

В надгарячих дискусіях навколо запровадження та дизайну майбутнього ринку сільськосподарських земель, потреба у значному податку на перепродаж сільгоспземель, який би унеможливив спекуляції, наводиться як аксіома. Чому важливо в цьому питанні не перестаратись.

Податок на перепродаж – як інструмент боротьби зі спекуляціями

Боротьба зі спекуляцію часто наводиться як одна з причин запровадження обмежень на розмір земель у власності. Менші дозволені до купівлі обсяги землі – менше простору до спекулятивних операцій, - таке просте рішення. Про оманливість такого простого рішення, яке не вирішує більш фундаментальні проблеми, а саме нерівні фінансові можливості різних форм господарювання, я вже писав. 

Широко розповсюджена думка, що спекуляції спотворюють розподіл ресурсів і завдають шкоди функціонуванню ринку нерухомості і земельного ринку зокрема, і ця думка, звичайно, не безпідставна. Всі ще досить чітко памятають спекулятивне зростання цін та бульбашку на ринку нерухомості 2007/08 років. Проте це зовсім не означає, що спекуляцію потрібно повністю викорінювати.

Корисні функції спекулятивних операцій

Спекуляції можуть відігравати корисну функцію на ринку сільгоспземель України, особливо впродовж початкового етапу його становлення. Цих функцій принаймні три:

- Насичення інформацією та виявлення ціни. Наразі існує доволі мало інформації про сільгоспділянки, і спекулянти можуть «наситити» ринок інформацією, яка врешті-решт відобразиться в її ціні.

- Підвищення ліквідності ринку землі; це підвищить привабливість інвестицій в сільгоспземлю та сільське господарство України через кращу ліквідність сільгоспземель як активу. Чим легше реалізовувати актив або «перетворити землю на гроші», тим ліквідніше буде земля як актив, тим ліквіднішим буде ринок сільгоспземель і тим цікавішими будуть земельні ділянки як об’єкт застави для банківського сектору.

Це вкрай важливий аспект, оскільки наразі кредитування під заставу земель сільгосппризначення абсолютно не розвинене в Україні, що суттєво ставить українських агровиробників в нерівні конкурентні умови із сусідами та конкурентами на глобальному ринку агропродовольчої продукції. Для порівняння, ринок кредитування під заставу сільгоспземель в США складає астрономічні $90 млрд або приблизно $240 в розрахунку на га, - це втрачені для розвитку ресурси. І потерпають від цього в основному малі та дрібні сільгоспвиробники, які працюють переважно на власній землі.

- Роль посередника в процесі консолідації земель. Ринок купівлі-продажу земель – найкращий ринковий та природній інструмент консолідації земель, - одна з важливих наразі проблем для аграрного бізнесу, який через подрібненність землевласників повинен нести значні транзакційні витрати на договори та комунікацію із сотнями та тисячами землевласників. Звичайно, участь спекулянтів в цьому не виключається і навіть вітається, оскільки це дасть змогу консолідувати подрібнену землевласність, що має свою вартість для агробізнесу.

Читайте также - Реквием по земле. Как главная аграрная реформа стала аллергеном

Драконівські податки на перепродаж, як то, наприклад, 80% чи навіть 30% від отриманого доходу (різниці між цінами купівлі та продажу) виглядає забагато, - це значно зменшить ліквідність землі як активу і негативно вплине на кредитування під заставу землі, або просто «підіб’є» цей ринок на злеті. 

Навіщо винаходити велосипед?

Наразі відповідно до Податкового кодексу України, застосовується 5%-ий податок на доходи (від ціни реалізації), отримані від продажу нерухомості, яка знаходилась у власності менше 3-х років, і 0% ставка податку – для більше ніж трьох років.

Тобто, якщо умовний спекулянт купив ділянку за $1500 за га і продав її впродовж трьох років за $3000 за га (це є очікуване зростання ціни на землю), то податкові зобов'язання складуть $150 за га, або 10% від отриманого доходу внаслідок зростання ціни на землю – не така вже і маленька ціна за можливість отримати спекулятивний дохід.

Якщо 10% податок на приріст капіталу недостатній, можна використати 18% ставку податку на отриманий дохід (різницю в ціні продажу та купівлі), в такому разі податкові зобов'язання майже подвояться. 

Таким чином, варто не перестаратись із боротьбою зі спекулянтами, а лише приборкувати надмірні спекуляції помірними ставками податку. Такий підхід дозволить забезпечити дві важливі речі:

- це дозволить генерувати місцевій владі вкрай необхідні додаткові доходи;

- проте більш важливо, що податок буде зменшувати ризик надмірних спекуляцій на ринку, але не повністю виключити їх з ринку і, тим самим, давати виконувати спекулятивним операціям свою корисну функцію.