Не только шопинг. Как украинским ТРЦ быть интересными для покупателей? Шесть инсайдов
На прошлой неделе в Киеве состоялся Retail Development Business Summit. Крупнейшие ритейлеры и девелоперы Украины обсуждали, как развивать бизнес в условиях растущей конкуренции и быть интересными для потребителей.
На правах информационного партнера, LIGA.net публикует самое интересное из доклада о трендах рынка коммерческой недвижимости управляющего партнера консалтинговой компании Retail and Development Advisor и Украинской ассоциации ритейлеров Александра Фиалки.
Миллионы торговых площадей будут расти
Сегодня в Киеве 1 300 000 кв м качественных торговых площадей. В ближайшие два года в столице появится еще 600 000 кв метров коммерческой недвижимости. Много это или мало?
Киев с легкостью переварит дополнительные площади, если они будут качественными. Ведь население растет - сейчас в киевской агломерации проживает 5-5,5 млн людей.
С другой стороны, рост населения становится причиной многочисленных пробок в условиях нереализации реформы магистральной инфраструктуры.
Шопинг без эмоций больше не нужен
Сегодня самый ценный наш ресурс - это время. И поколение молодежи - Y и Z - уже не готовы тратить время банально только на шопинг. Им нужны другие качества времени. Отсюда возникает потребность делать девелопмент привлекательным.
В ближайшие пять лет может быть закрыто около 20% торговых центров в Америке. Но говорить о смерти рынка коммерческой недвижимости рано.
Мы говорим о том, что появляется потребность в организации торговых площадей другого качества - с новыми опциями, предложениями, в формате многофункционального общественного пространства.
В Украине торговые площади также трансформируются. Некоторые девелоперы полностью отказываются от торговых площадей на втором этаже и используют его для офисных помещений. В такой интерпретации ТЦ Silver Breeze, например, смог увеличить продуктивность на 250%. Также можем посмотреть на опыт Каравана, который проводит реконцепцию и планирует перезапуститься в формате аутлет-центра.
Реформированию подлежат также концепции новых торговый центров. Так, например, Retroville полностью избавился от катка внутри, и оборудовал на его месте пространство для проведения публичных мероприятий и концертов. Так центр будет привлекать дополнительный трафик посетителей.
Щедрый посетитель - сытый посетитель
Кроме переформатирования целевого назначения пространства, Retroville увеличил зону фудкорта. Увеличение фудкортов - тенденция мировая. В частности, в американских ТЦ площади для еды растут на 4%, во Франции - на 7%, в Великобритании- на 8%. В некоторых объектах доля фудкортов может достигать 40%.
Но величина места для еды зависит от локации, потока посетителей и потребностей клиентов в каждом конкретном учреждении.
Шоу рядом с офисом - это нормально
В Киеве более 1 000 000 кв м офисных площадей. Вакантность офисной недвижимости сегодня ниже 6%, бизнес-центры категории А пользуются сумасшедшей популярностью.
Это побудило ТРЦ Lukianivka Mall пересмотреть концепцию, вдвое сократив площадь торговых площадей, 27% площади переданы под интертеймент, а около 24% площадей переведены в разряд офисных.
Посетители хотят отдыхать
Количество кинотеатров и зон отдыха для детей в столичных ТРЦ меньше, чем в соседних странах. В рейтинге по количеству посетителей на один кинотеатр нас опережает только Беларусь.
В наших ТРЦ только 35 кинотеатров по всей стране.
Явно недостаточным является также и количество детских развлекательных центров в ТРЦ. Это говорит о том, что в девелопменте сейчас есть спрос на кинотеатры и интертеймент.
Очевидно, что нужно ожидать увеличения количества игроков в этом сегменте. Пока же в большинстве случаев интертейментом занимается сам девелопер.
Как перевоплотиться и заработать
Первое, к чему следует стремится - меняться вовремя. Тут ярким примером является Sky Mall. Когда в компании услышали, что рядом готовится к запуску новый ТРЦ, команда Sky Mall сделала очень мощную работу. Там полностью обновили пул арендаторов, провели реновацию, создали семейный парк развлечений. Понимание того, что будет происходить рядом, дает вам козыри.
Второе - ТРЦ должны быть интегрированы в общую застройку района, вписываться в архитектуру органично, становиться частью среды. В Запорожье, например, будет центр, который соединит городской парк с развлечениями и торговыми площадями. Это дает девелоперу дополнительный спрос. Современные ТРЦ больше не выглядят айсбергами, как ранее.
Третье - организация трафика ТРЦ. Важно понять, кто именно ваш потребитель, как он попадает в центр, что ищет. Ведь время - самый ценный ресурс, которым мы располагаем сегодня.
Четвертое - внедрение правильного tenant-mix. Сегодня - время девелоперов, которые диктуют ритейлерам максимально комфортные для себя условия. А ритейлеры имеют четкие планы по развитию, часто соглашаются на эти планы и ограничения по площади. Так девелоперы миксуют самое удобное для себя сочетание арендаторов.
Пятое - правильный анализ рынка, чтобы миллионы вложенных денег не оказались вложенными зря.