Проблемы Укрбуда: как строительный скандал отразится на рынке недвижимости Киева
Корпорация УкрБуд, на долю которой приходятся 20% киевских новостроек, приостановила работы на 26 объектах и вынуждена просить помощи у конкурентов.
Укрбуд – один из крупнейших застройщиков Киева. Корпорация контролирует 20% киевских новостроек, говорит директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. Сегодня под ее маркой строятся 26 жилых комплекса. По этому показателю Укрбуд - лидер рынка. По данным ресурса lun.ua, следом за ним идут Киевгорстрой, у которого в работе находятся 15 ЖК, и Интергал-Буд - 13 ЖК.
LIGA.net разбиралась, как скандал отразится на столичном рынке недвижимости, кто из конкурентов может достроить дома для 13 000 инвесторов и как может измениться стоимость квадратных метров.
Кто виноват?
На поверхности – публичный конфликт руководства корпорации.Экс-президент УкрБуда Максим Микитась на прошлой неделе заявил, что гендиректор Олег Майборода и новый соинвестор компании, ресторатор Дмитрий Федотенков, вывели из УкрБуда некие активы с доходностью более 4 млрд гривень.
Майоброда, в свою очередь, уверяет, что это Микитась довел компанию до патового состояния, "с самого начала путая оборотные средства с прибылью".
Проблемы УкрБуда вызваны не только возможными злоупотреблениями, но и с негативной динамикой рынка, говорят опрошенные LIGA.net эксперты. Укрбуд строил дома в основном за счет привлечения средств покупателей, поэтому рост цен на первичном рынке и снижение активности покупателей, которые наблюдаются с весны этого года, заметно ударили по корпорации, говорит эксперт по вопросам недвижимости SV Development Сергей Костецкий.
"Укрепление гривни провоцирует рост цен на недвижимость в долларовом эквиваленте, потому многие покупатели придерживают накопления до "лучших времен". Накопления населения снижаются, а факторы, "подогревавшие" рынок первичной недвижимости последние 3 года уже сходят на нет - новых волн внутренней миграции не предвидится", - добавляет Герасимчук.
Кто останется в выигрыше и что будет с ценами
Скандал вокруг такого крупного игрока, как Укрбуд подрывает доверие инвесторов. По оценкам Костецкого, количество сделок на первичном рынке в этом месяце из-за негативных новостей из Укрбуда и протестов инвесторов, сократилось на 30% по сравнению с прошлым месяцем.
"После историй с "Эврикой" и "Патриотикой" прошло не так много времени. Ситуация с "домами Войцеховского" еще не решена. Застройщики давно пытаются вернуть доверие к первичному рынку, но после УкрБуда – шансы сводятся к нулю", - говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
Ситуация с Укрбудом может помочь некоторым девелоперам, чьи объекты уже готовы к эксплуатации, объясняет Герасимчук. Они могут получить кратковременный приток покупателей за счет инвесторов, в последний момент отказавшихся от покупки в УкрБуде.
Все опрошенные эксперты сомневаются, что строительный конфликт повлияет на цены. Они могут вырасти в ближайшее время на 1-2%, но из-за других факторов, таких, как укрепление гривни и рост себестоимости строительства.
"Резких колебаний из-за УкрБуда не должно быть, - отмечает Топал. - Если и будут, то мы ощутим их не раньше февраля или марта следующего года".
Прогнозы на будущее
Один из крупнейших застройщиков Киева – Интергал Буд уже заявил о готовности "оптом" забрать все площадки Укрбуда, но с одним условием: государство должно гарантировать выдачу всей разрешительной документации на эти самые площадки.
По мнению Романа Герасимчука, камнем преткновения для партнерства могут быть проблемы с разрешительной документацией. Так как часть площадок УкрБуда, по его информации, имеют нарушения действующих строительных норм. "Легкого и устраивающего всех решения здесь просто нет", - говорит он.
Опрошенные LIGA.net эксперты выдвигают разные варианты того, как именно будут достраиваться 26 ЖК корпорации.
Костецкий предполагает, что крупные объекты могут быть дофинансированы за счет средств госбюджета, так как большинство застройщиков не заинтересованы вкладывать свои деньги в проекты Укрбуда.
Топал допускает, что корпорация повторит судьбу ПриватБанка и перейдет под управление государства. "Что именно происходит в Укрбуде известно ограниченному кругу лиц. Застройщики вряд ли рискнут зайти в проекты. Интергал-Буд заявил о таком намерении, но в этом заявлении больше пиара, чем посыла к действиям", - считает Топал.
Герасимчук из City Development Solutions считает иначе. По его мнению, скандал вокруг Укрбуда может изменить расклад сил на рынке. Забрать недостроенные объекты могут как минимум три типа девелоперов, говорит Герасимчук. Это крупнейшие киевские девелоперы, которые таким образом увеличат свою долю на рынке; сильные региональные девелоперы, для которых это возможность зайти на киевский рынок; либо инвесторы, не представленные на рынке недвижимости, и желающие разнообразить свое портфолио – за счет относительно ликвидных активов. В последнем случае все зависит от условий, на которых можно будет войти в такое партнерство.
Возможна ситуация, что объекты Укрбуда будут дофинвестированы за счет нескольких инвесторов, говорит Герасимчук. В таком случае, людям, уже купившим квартиры, придется выстраивать отношения с новыми участниками строительства.
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что любой вариант требует готовности всех участников процесса, включая государство и владельцев квартир в недостроенных домах, договариваться и искать оптимальные компромиссы.