Столица – не резиновая? Вы ошибаетесь, застройки будет еще больше

С 2010 года в Киеве построили 14 млн квадратных метров жилья. Это примерно четверть всего жилья, имеющегося сегодня в столице, свидетельствуют данные Госстата. За это время Киев выбился на первое место в Европе по количеству и высотности небоскребов (рейтинг SkyscraperPage) и на третье место по пробкам в Европе.

Финансовый кризис конца нулевых, экономический спад в первые годы российской агрессии, два пузыря на рынке недвижимости, лопнувшие в 2006 и 2020 годах, пошатнули рынок. Все это вредило инвесторам, темпам строительства, но не остановило его.

Количество строительных кранов в окрестностях и центральных районах, каменные джунгли Позняков и пробки создают впечатление, что Киев дошел до критической черты. Продолжится ли большая застройка Киева – об этом LIGA.net пообщалась с аналитиками рынка недвижимости и крупными застройщиками.

Сколько жилья в Киеве

В столице проживает примерно 3,7 млн человек, свидетельствуют данные электронной переписи 2020 года (по данным Госстата – 2,9 млн). На них приходится почти 1 млн квартир, имеющихся в столице.

Похоже, Киев вовсю пытается их догнать. За последний год в столице Украины появилось 57 ЖК, свидетельствуют данные сервиса Лун. Это примерно плюс 35 000 квартир – целый городок.

Спрос на них есть. За последний год в Киеве было продано 27 300 новых квартир, которые строились в последние годы, сообщили LIGA.net в City Development Solutions. Это на 7% больше, чем в 2020 году. Рост количества сделок замедлился, но все еще продолжается, добавили в компании.

Стабильное увеличение продаж за год LIGA.net подтвердили и в компаниях КиевГорСтрой, Saga Development и Stolitsa Group.

Каждая четвертая квартира – не для себя

Темпы застройки были бы ниже, если бы киевляне покупали квартиры только для себя. В среднем почти каждая четвертая новая квартира покупается с целью перепродажи или аренды – это 23% от всех ЖК, говорят в City Development Solutions. Соответственно, за год для заработка (перепродажа или аренда) куплено более 6000 квартир.

Инвестиция в недвижимость – почти безальтернативный способ вложить деньги для киевлян, убеждены в КиевГорСтрое. Доверие к банкам низкое, депозитные ставки низкие, а инвестировать в ценные бумаги пока сложно, считают там.

Если столько жилья покупают не для проживания, не говорит ли это о пузыре на рынке? Нет, уверен директор City Development Solutions Роман Герасимчук. По его словам, на это указывает слабая роль банковских кредитов населения в финансировании строительства.

"Говорить что рынок раздут – нет, у нас просто неоткуда его раздувать. Если бы больше половины квартир покупалось в ипотеку, тогда на рынке сложились бы условия для появления ценового пузыря. На столичном рынке гораздо больше половины денежной массы, поступающей застройщикам от населения, – не кредитная", – объясняет Герасимчук.

Рост населения столицы и необходимость в сбережении денег – две основные причины высокого спроса на недвижимость, соглашается в комментарии LIGA.net аналитик SV Development Сергей Костецкий. Число инвесторов снизится, если у них появятся другие возможности пассивного заработка, добавляет он. Среди них – выгодные депозиты или покупка акций компаний.

"Золотой стандарт"

Не все квартиры в столичных ЖК продаются сразу. Обычно 10-15% остаются непроданными на момент ввода их в эксплуатацию, заявили в City Development Solutions. Такой показатель считается "золотым стандартом", добавил директор компании Герасимчук.

Остатки квартир постепенно все равно со временем находят владельца, говорит аналитик Герасимчук. Также они могут уйти от застройщика другими способами: как вариант – их могут передать подрядчикам или владельцам земли в рамках взаиморасчета.

В популярных объектах все квартиры продаются еще до ввода в эксплуатацию, говорит Герасимчук. Это подтверждают и опрошенные LIGA.net компании-застройщики, у которых почти не остается свободных квартир на этом этапе.

Но живут в них не сразу и не все. Приблизительно треть всех проданных новых квартир еще год-два пустуют в ожидании ремонта, говорят в City Development Solutions.

Нужно ли киевлянам столько квартир на самом деле

Какими могут быть признаки того, что в Киеве становится слишком много жилья? Во-первых – массовая остановка строительства из-за отсутствия спроса, говорит Герасимчук. Второй признак и следствие – обвал цен на недвижимость и появление слишком дешевых объектов.

В Киеве на одного покупателя обычно приходится 10-15 предложений жилья, говорит аналитик Сергей Костецкий. Если бы свободных квартир было бы столько же, сколько и желающих их купить, то цены выросли бы в два-три раза, считает аналитик. Из-за этого квартир на рынке всегда больше спроса, объясняет он.

"Генерируется определенный запас квартир, но если начать искать квартиру для себя – это не так просто. Остатки квартир не очень велики. Избытка нет, все, что сейчас в активной продаже, – точно будет продано", – объясняет Герасимчук.

Сейчас действительно плотно застроены центральные и самые инвестиционно привлекательные участки Киева, говорит Герасимчук. Они обычно имеют доступ к развитой инфраструктуре и транспортным узлам, объясняет он.

По его словам, передвигаясь по центру Киева и главным точкам в спальных районах, действительно возникает ощущение, что застроено все, что возможно. Но привлекательные участки для застройки по-прежнему есть, говорит аналитик.

Дальше – больше

Действительно ли в Киеве больше негде строить? Нет, хоть некоторые застройщики и говорят, что земли больше нет. Планы на 2022 год существенно превышают прошлогодние. За этот год в Киеве появится еще около 80 ЖК, свидетельствуют данные Лун.

В будущем застройка Киева будет происходить за счет заброшенных промышленных территорий, говорит аналитик. Они есть даже на столичном Печерске, добавил он.

"Потенциально привлекательные участки для девелопмента все еще есть, например промышленные территории, которые можно было бы ревитализировать", – говорит Герасимчук.

Таких участков в Киеве не менее 1400 га, свидетельствует исследование компании M4U. Вот где могут появиться будущие новые ЖК.

Строительство и продажа квартир в них принесет застройщикам более 445 млрд грн дохода, говорят в компании. Земли хватит на годы вперед. Уже сейчас в Киеве есть объекты, которые будут открываться только к 2025 году, свидетельствуют данные Lun.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Telegram: только важное