Клеймо недобросовестности: как купить недвижимость, чтобы стать ее настоящим владельцем

Вопросы законности и безопасности сделок с недвижимостью не теряют своей актуальности во время войны. Учитывая военные действия, эвакуацию населения, мобилизацию военнообязанных, среди которых немало представителей бизнеса или рядовых собственников, их недвижимость оказывается под еще большей угрозой рейдерских захватов, краж или так называемого "вывода" из бизнеса.

Кто владелец

Гражданский кодекс содержит правило – право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Соответствующая запись производится в специальном Государственном реестре. Но такая запись часто используется для злоупотреблений – формальной легализации незаконно приобретенных прав. Для защиты от таких злоупотреблений существует еще одно правило — право собственности считается приобретенным правомерно, если незаконность его приобретения не установлена судом.

Заявить в суде о своем праве собственности может не только лицо, у которого вы приобрели актив, но и любой из предыдущих владельцев, о существовании которых вы можете и не догадываться. Таким заявителем может быть лицо, документы от имени которого подделали для мошеннической продажи его имущества; компания, директор которой вывел актив из совместного бизнеса и перепродал его вам; предприятие, которому угрожало банкротство, владельцы которого перепродали актив на другую свою компанию, чтобы исключить его взыскание банком.

Дефектность такого актива, который, на первый взгляд, является "чистым" по данным Реестра, может проявиться через несколько лет, когда предыдущий владелец обратится в суд с исковым заявлением о истребовании у вас своего имущества.

Риски в случае подачи такого иска серьезны: если он будет удовлетворен, то де-юре будет считаться, что ваше право собственности не просто "прекратилось", а вы его никогда и не приобретали, и все совершенные вами действия с имуществом (передача в аренду, в ипотеку и т.п.) не будут порождать никаких правовых последствий.

Добросовестный и недобросовестный приобретатель

Существуют разные правила для истребования имущества в зависимости от того, к какой категории приобретателей вы относитесь — добросовестных или недобросовестных.

Добросовестным является тот приобретатель, который, покупая актив, точно не знал и даже не мог догадываться о том, что права на эту недвижимость могут принадлежать третьему лицу.

Недобросовестным является приобретатель, который или знал, что покупает "ворованный" актив, или по крайней мере мог об этом узнать, если бы проявил надлежащую осмотрительность.

Правовая система на стороне добросовестного приобретателя

Законодательство Украины существенно затрудняет процесс истребования имущества у добросовестного приобретателя, в отличие от простоты истребования актива у приобретателя недобросовестного. Дополнительно недобросовестный приобретатель должен вернуть владельцу все доходы, полученные от имущества за все время с момента его приобретения.

В защиту добросовестного приобретателя становятся и международные суды: практика ЕСПЧ требует от судов Украины проверять, насколько пропорционально вмешательство в ваше право как добросовестного приобретателя на мирное владение своим имуществом. В то время как к недобросовестному приобретателю, в том числе опрометчивому, такая привилегия применению не подлежит.

В 2021 году Верховный Суд закрепил еще одно преимущество для добросовестного приобретателя: имущество не может быть истребовано у него, если на момент приобретения им имущества в Реестре прав на недвижимость не было зарегистрировано претензий третьих лиц… однако только если приобретатель не мог узнать о таких претензиях из других источников.

Как купить недвижимость, чтобы не стать ее недобросовестным приобретателем?

Совет №1: Проверяйте юридическую историю актива как минимум за последние три года.

К сожалению, большинство участников гражданского оборота, приобретая недвижимость, считают, что им достаточно посмотреть в Реестр прав на недвижимость, и если в нем все "чисто", то заключают сделку.

Однако отечественная договорная практика просто перенасыщена случаями, когда "украденная" недвижимость продается квазивладельцами путем изъятия из Реестра записей о банковской ипотеке, ареста или путем "клонирования" объектов недвижимости в Реестре. А поскольку недобросовестным может стать приобретатель, не только точно знавший, что объект "ворован", но и мог бы об этом узнать, то шансы удержать у себя актив значительно возрастут, если вы сможете доказать суду, что добросовестно проверили историю имущества и не обнаружили чужих прав на него.

К примеру, если за месяц до соглашения в Реестре судебных решений, доступ к которому является бесплатным и открытым для всех, будет опубликовано решение об аресте желаемого для вас актива, то вам будет сложно доказать, что об аресте вы не могли узнать.

Последняя практика Верховного Суда "сняла" дополнительную обязанность проверять историю имущества только с физических лиц. Хозяйственные суды в спорах с компаниями – покупателями недвижимости придерживаются совершенно иного мнения.

В феврале 2022 года ВС подтвердил недобросовестность компании, которая приобрела имущество, потому что ее адвокат в судебном заседании признал, что компания перед приобретением актива не только не проверила историю имущества за последние три года, но и не проверила даже правоустанавливающие документы продавца.

Логику такого подхода Верховный Суд прояснил по другому делу : общество является хозяйствующим субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а потому должно проявлять в отношении собственных дел больше осмотрительности, чем рядовой гражданин или некоммерческая организация.

Во избежание таких последствий советуем проверить наличие предварительных или действующих судебных споров относительно имущества и результатов их рассмотрения; историю нахождения имущества в ипотеке; наложение/отмена арестов; наличие полномочий у представителей предыдущих владельцев-продавцов имущества; пребывания имущества в собственности компаний или предпринимателей, признанных банкротами; проведение расчетов за имущество; наличие "клонов" у объекта в Реестре прав собственности.

Покупатели сегодня имеют преимущество: большинство реестров и баз данных, из которых можно узнать такую информацию, открыты.

Помочь в проведении такой проверки могут специалисты-юристы, имеющие опыт рассмотрения дел об истребовании имущества и могут спрогнозировать, какие доказательства следует предоставить суду для доказательства осмотрительности покупателя в случае возникновения спора.

Совет №2: Добросовестно ведите себя в судебном процессе и не сделайте хуже.

Если к вам уже подан иск об истребовании имущества, ни в коем случае не нужно принимать искусственные меры для технического исключения истребования у вас этого имущества: перепродавать его, передавать его в ипотеку "лояльным" кредиторам. На вашу недобросовестность может указывать ваше поведение уже после приобретения имущества.

В одном из сопровождаемых нами судебных дел ответчик за несколько дней до последнего судебного заседания инициировал в другом суде процесс, в котором арестовал свое имущество. Суд расценил такие действия как попытки воспрепятствовать исполнению будущего судебного решения и как одно из доказательств недобросовестности приобретателя.

Совет №3: Избегайте приобретения недвижимости путем внесения ее в уставный капитал вашей компании или приобретение вами корпоративных прав у компании, уже владеющей недвижимостью.

Такой способ приобретения имущества является одним из самых распространенных среди предпринимателей благодаря своей простоте в оформлении, а самое главное из-за минимальной налоговой нагрузки.

Однако если ваш продавец в свое время незаконно приобрел имущество, то созданная им компания, в уставный капитал которой вносится недвижимость, автоматически приобретает признаки недобросовестного приобретателя. Даже в случае приобретения вами корпоративных прав у такой компании и смены ее участника, клеймо недобросовестного приобретателя с этой компании не будет снято. Как следствие, недвижимость может быть истребована в компании, уже принадлежащей вам, по "упрощенной" процедуре, что подтверждается актуальной судебной практикой кассационного суда.

Поэтому советуем не экономить на налоговых платежах, оформить сделку путем заключения традиционного, хотя и более дорогого в оформлении, договора купли-продажи недвижимости.

Совет №4: Не занижайте цену недвижимости в договоре.

Для экономии бизнес систематически прибегает к занижению налогооблагаемой базы — стоимости недвижимости в договоре. Однако сэкономив на налогах, можно потерять все.

В одном из судебных дел выяснилось, что стоимость спорной недвижимости составила более 110 млн грн, тогда как покупатель приобрел ее официально лишь за 7 млн грн. Истец доказал, что приобретатель приобрел имущество по символической цене, а потому истребование у него недвижимого имущества в пользу предыдущего владельца не нанесет ему существенного вреда. Очевидно, в правовом государстве никого не будет интересовать, сколько вы заплатили за имущество неофициально, избегая уплаты налогов. Да и заявить об этом будет не в ваших интересах, ведь может повлечь за собой привлечение вас к уголовной ответственности.

Поэтому советуем сразу установить в договоре истинную цену недвижимости: это не только защитит от истребования у вас имущества, но даже в случае такого истребования позволит в судебном порядке взыскать все уплаченные вами средства с продаваемого вам недвижимости контрагента.

Учитывание этих советов при заключении сделок с недвижимостью в случае возникновения спора позволит вам в суде заявить о себе как об осмотрительном, добросовестном покупателе. В результате эта недвижимость либо вообще не будет востребована, либо будет востребована с максимальным количеством гарантий для вас.