"Нет" серой аренде, "да" миллионам грн в бюджет: у рынка аренды госпомещений новая жизнь

Вслід за приватизацією державного майна, ринок оренди державних приміщень отримав нове життя – відтепер здавання квадратних метрів, які належать державі, також відбуватиметься на прозорих аукціонах та за ринковою ціною. Це має покласти край багатомільйонним втратам держбюджету від "чорної", "сірої" оренди та банального простою приміщень, які б могли принести користь.

Перший успішний кейс: ціна оренди зросла у 60,5 рази

1 лютого 2020 року, в Україні набрав чинності Закон України "Про оренду державного та комунального майна". 3 червня, Кабінет міністрів ухвалив Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, необхідний для імплементації нового Закону. Днями цей юридичний тандем знайшов своє втілення у житті – в Україні стартувала нова система здавання  державних приміщень в оренду через аукціони.

Першими результатами сміливо можна пишатися. На базі електронного торговельного майданчика Prozorro.Продажі відбулися перші аукціони, один з яких був особливо показовим.
У прозорому аукціоні зі здавання в оренду нежитлового приміщення в Одесі – приймального відділення санаторію – взяло участь вісім учасників. Це чудовий показник, адже конкуренція породжує зростання ставок.

Так і відбулося – ціна лота зі стартових 9 632,42 грн зросла до
583 000 грн, що в 60,5 рази  більше. Вражає також різниця між ціною, що сплачував попередній орендар, і буде сплачувати новий. Ця сума зросла в 11 разів. Якщо раніше держбюджет отримував від оренди приймального відділення санаторію 270 грн за квадратний метр, то тепер – 3000 грн.

Символічно, що компанія, яка запропонувала на аукціоні найвищу суму, називається ТОВ "Майнд Сет". Саме до нового мислення нам слід призвичаїти себе та інших, думаючи про оренду держмайна: тепер лише через відкриті аукціони, на рівних умовах для всіх учасників, зі встановленням справедливої ринкової ціни. Аби наочніше проілюструвати зміни, що відбулися, порівняю їх із колишньою процедурою.

Як це було

Раніше в органів управління, які приймають рішення про здавання держмайна в оренду, стимулів нарощувати кількість таких рішень було небагато. Для них ця справа була зайвою, обтяжливою роботою, яка не приносила зиску, адже вони навіть не виступали стороною договору, нею був Фонд державного майна України.

Натомість, власні повноваження спокушали здавати об’єкти в оренду "на темну", "в сіру", чи просто нехтувати додатковим заробітком. В поодиноких випадках, коли посадовці все ж воліли по-чесному принести державі прибуток, їм банально не вистачало орендарів. Бажаючих зайняти вакантні місця доводилося шукати "дідівськими методами" – через оголошення, коефіцієнт корисної дії яких не витримує жодної критики.

Як ми це подолали? Розповідаю.

Що ми зробили

Відтепер процедура оренди держмайна стала максимально простою та відкритою – через всеукраїнську онлайн-платформу Prozorro.Продажі. Викорінена практика, коли посадові особи під час пошуку орендарів обирали їх з кола знайомих, що створювало можливість ручного керування результатами "конкурсів", переможець яких був визначеним ще до їх проведення (за новими правилами усі учасники аукціону залишаються анонімними до оприлюднення системою їх імен в електронному протоколі).

Конкурси на право оренди майна взагалі скасовано. Конкурсні комісії у складі чиновників Держмайна, міністерств та державних відомств – також пішли у минуле. Вони підлягають ліквідації, адже процедура з конкурсами, на відміну від чесних та прозорих електронних аукціонів, створює передумови для виникнення корупції.

Відтепер – жодних перевірок документів потенційних орендарів на "повноту та правильність", жодних ручних рішень про допущення чи відмову в доступі до участі в аукціоні, лише чесна неупереджена електронна система реєстрації.

За новими правилами балансоутримувачі мають право виступати стороною договору, захищати свої інтереси в разі неправомірних дій орендаря, а в перспективі навіть зможуть передавати
в оренду підконтрольне їм майно без участі Фонду держмайна.

Уникати корупційних схем "допомагатиме" електронна система ProZorro.Продажі, яка не бере хабарів. Система лише вимагає завантаження електронних копій документів для участі в аукціоні
в особистому кабінеті, що робить доступ усіх бажаючих орендувати приміщення рівним.

Додаткові переваги нових правил

Аби захистити інтереси орендарів, мінімальний строк договору оренди державного майна, підписаного в результаті виграшу аукціону, становить п’ять років. При цьому, договори на цей строк не підлягатимуть нотаріальному посвідченню. У разі продовження договору через аукціон, передбачається зменшення орендної плати на 50 % на строк не більше шести місяців один раз протягом строку оренди для тих, хто інвестував у ремонт об’єкта, та не більше 24 місяців у разі реставрації об’єкта. Крім того, нові правила закріплюють переважне право чинного орендаря взяти в оренду об’єкт за ціною, сформованою за підсумками аукціону, а також можливість здавати об’єкти в суборенду за згоди орендодавця.

В інтересах держави встановлені запобіжники від втрати важливих інфраструктурних об’єктів – орендар не має право змінювати цільове призначення об’єкта, якщо майно має освітнє, медичне, соціально-культурне або спортивне значення. Також виключена можливість махінацій через зміни в чинних договорах оренди. До існуючого договору не можна додавати площі чи змінити їхнє цільове призначення на комерційне поза рамками визначеного Фондом держмайна переліку.

Ласкаво просимо!

І це лише початок. Одеський приклад має стати не виключенням, а правилом. Правилом, яким будуть користуватися усі учасники процесу.  4262 державні об’єкти, серед яких виробничі та складські приміщення, офіси та багато інших типів площ, загальною квадратурою понад
2 млн квадратних метрів, вже зібрані на онлайн-платформі ProZorro.Продажі та чекають на своїх орендарів.

Орендарів, які не прагнуть "договорнячків", а готові сплачувати справедливу, ринкову ціну за надані квадратні метри та збагачувати економіку держави, а не нечистих на руку чиновників.

Український гамбіт проти COVID-19

Тим часом Фонд все ще очікує на розблокування "великої приватизації". Підготовка для аукціонів йде повним ходом, потенційні інвестори та міжнародні партнери очікують на денаціоналізацію двох великих об’єктів, які Україна, згідно з договором з МВФ, зобов’язалася реалізувати до кінця цього року.

Ми розуміємо і підтримуємо карантинні заходи щодо нерозповсюдження вірусу, адже безпека – на першому місці. Проте, якщо дивитися на речі глобальніше, саме приватизація може стати потужними ліками від пандемії.

Як зазначив президент Володимир Зеленський, в сьогоднішній складній ситуації під загрозою опинилися не лише люди, але й економіка країни. Приватизація ж двох великих об’єктів принесе значні кошти до державного бюджету, які можна буде витратити на подолання вірусу. Тож такий гамбіт допоможе вийти Україні з коронакризи впевненіше та швидше.