Договорняки VS ProZorro: что изменит закон об аренде госимущества

Мы наконец-то узнаем, чем владеем и сколько зарабатываем или теряем. Я имею в виду - громады, их собственность, потенциал, возможности каждого города и села зарабатывать на своем имуществе. Это становится возможным после принятия закона об аренде государственного и коммунального имущества, за который депутаты Верховной Рады проголосовали 3 октября.

У большинства городских советов достаточно много различной недвижимости. На самом деле, даже жители городов не всегда представляют, что, кроме значительных объектов, - домов культуры, кинотеатров и стадионов, - есть еще огромное количество помещений, таких как цокольные и подвальные этажи, отдельные здания и их части, которые постоянно сдаются в аренду. Это доходы, которые буквально лежат под ногами каждой громады. Но количество таких объектов, за какую цену они сдаются в аренду в каждом городе, теоретически известно кому-то в недрах горсоветов. Практически же добиться этой информации от чиновников было невозможно.

А в них работают магазины, парикмахерские, расположены офисы каких-то организаций. К примеру, по нашим расчетам, в Днепре сдается от 500 до 1500 помещений каждый год. Точнее посчитать нельзя, так как многие из них снимают коммунальные и другие учреждения по 1 грн в месяц - это считается неприбыльным использованием. Всегда ли это так на самом деле?

Немалая часть коммунальной недвижимости очень часто идет "для своих" и по цене, которая "своих" же и устраивает. В таких случаях объявление делается в глубинах сайта горсовета и банально про такие объекты знают только нужные люди. В Днепре, к примеру, по многим объектам предлагается цена 10-15 грн за 1 м2. При этом средняя коммерческая цена аренды в городе-миллионнике должна быть, очевидно, выше на порядок. Если смотреть на объявление коммерческой недвижимости то в зависимости от района цена за 1 м2 стартует с 100-300 грн.

Пример подобного объявления тут. При этом сами договора и цены по ним в нарушения законодательства горсовет скрывает и на любые запросы просто присылает типовой договор без юрлиц и цен.

То есть необходимо будет выставить лот и определить победителя через аукцион, публично и по лучшему ценовому предложению. Никаких закрытых торгов и спрятанных объявлений не может быть, каждый лот выставляется публично на сайте, любые участники со всей страны (и даже иностранцы, за исключением представителей страны-агрессора) могут подать свои заявки, открыто торговаться онлайн и повышать ставку аренды.

Таким путем еще до закона пошел, например, Мариуполь. На нескольких помещениях в прошлом году стартовая ставка аренды была 30 грн за 1 м2, а через Прозорро.Продажи она стала 440 за 1 м2. Или была 21 грн за 1 м2 в 2018, а через Прозорро.Продажи стала 173 гривны. 

Но далеко не все объекты недвижимости даже через Прозорро.Продажи сдаются по таким ценам, многие уходят по 30-40 грн за 1м2 в месяц. Все зависит от привлекательности объекта и конкуренции.

Дело даже не в том, насколько вырастет цена каждого квадратного метра. Торги публичны, проходят онлайн, о них знают бизнесмены со всей страны, и они уверены в честной конкурентной борьбе и что не будет дополнительных сборов и плат.

Я описал два подхода, которые условно применяются сейчас по всей Украине. После принятия закона об аренде государственного и коммунального имущества с 20 февраля 2020 года каждый договор аренды в каждом городе будет заключен только через электронную торговую систему Прозорро.Продажи.

Пока еще, до февраля, городские советы в Украине принимают решение самостоятельно, каким образом сдавать в аренду коммунальную недвижимость - через онлайн аукционы или непрозрачные схемы. Пополнять городские бюджеты или успеть заработать на "своих" ребят. Чиновники прекрасно знают, что общественный контроль пока еще обойти можно, достаточно поглубже "закопать" объявления и отправлять отписки на запросы.

Гораздо труднее, или практически невозможно будет делать это при обязательных онлайн аукционах через Прозорро.Продажи, где почти полностью устраняется возможность коррупции, а человеческий фактор и контакт с властью присутствует только на этапе подписания договора с победителем. Все аукционы проходят онлайн и вмешательство “заинтересованных лиц” технически невозможно.

Что меняется после принятия Закона об аренде: 

• Все аукционы должны быть публичными и проходить онлайн в системе “Прозорро.Продажи”
• Информация о каждом объекте, условия и сроки аренды будут доступны общественности
• Цена аренды определяется открытым аукционом, а не узким кругом “своих лиц”.

Что это изменит? Жители городов и сел наконец-то смогут видеть, что делает местная власть и контролировать собственное имущество. Бизнесу нужно будет просто найти интересный объект на сайте и подать заявку на участие в честном аукционе, а не искать "своего" чиновника в кабинетах горсоветов. 

Общественным организациям все так же предстоит выполнять функции контроля - мы то знаем, что чиновники всегда будут пытаться обойти любое законодательство.

Наконец-то появляется законодательный механизм, где муниципалитеты не могут, а обязаны сдавать в аренду городскую недвижимость на открытых аукционах и договор заключается по соображениям лучшего коммерческого предложения, а не договорняков.