Аренда коммунального и госимущества: изменения в действии и брошенные арендаторы

3 червня, Кабінет міністрів на виконання Закону №157-IX "Про оренду державного та комунального майна" прийняв Постанову №483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", якою затвердив довгоочікуваний Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.

Однак, з прийняттям Порядку, реалізація положень Закону так і не зрушила з мертвої точки, а питань виникло ще більше. Найактуальніші з них розглянемо далі.

"Мертвий порядок"

Аби нові зміни реально запрацювали, Кабмін (щодо майна державної власності) та відповідні представницькі органи місцевого самоврядування (щодо майна комунальної власності) повинні ще затвердити примірний договір оренди та Методику розрахунку орендної плати. Поки ці документи не будуть затверджені, реалізувати положення Закону та Порядку буде майже неможливо.

Однак, враховуючи норми Закону, якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна та Методику розрахунку орендної плати, застосуванню підлягає примірний договір оренди державного майна та Методика, затверджені КМУ.

Тому, формально достатньо було б і зазначених актів Кабміну. Проте, станом на сьогодні, на жаль, вони ще не затверджені.

Продовження договору оренди

Згідно з п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону, договори оренди, які були укладені до набрання чинності Законом, можуть продовжуватися за старою процедурою. Однак, така можливість була доступною лише до дати набрання чинності Порядку КМУ чи рішення представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади).

Набрання чинності відповідного Порядку Кабміну відбулося 17 червня. Тому, починаючи саме з цієї дати, продовження всіх договорів оренди має здійснюватися у визначеному Законом порядку.

У зв'язку з цим у орендарів почали виникати дуже серйозні проблеми під час продовження договорів оренди саме в цей перехідний період.

Якщо взяти для прикладу місто Київ, можна згадати, як раніше реалізовувалася процедура продовження договору оренди:

1. Ініціювання відповідного питання орендарем.
2. Подання документів до орендодавця.
3. Винесення питання на засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності (далі – Постійна комісія) (в більшості випадків).
4. Підтримання комісією продовження договору оренди.
5. Підписання орендодавцем, орендарем і балансоутримувачем додаткової угоди про внесення змін до договору оренди із викладенням його в новій редакції.

Однак, зараз на практиці вже мають місце непоодинокі випадки, коли, наприклад:

- орендарі ініціювали процес продовження договору оренди ще за старою процедурою, але до 17 червня орендодавці не встигли подати їх питання до Постійної комісії на розгляд;

- питання інших орендарів включили до порядку денного Постійної комісії, однак, вона не встигла їх розглянути до 17 червня;

- ще більш актуальною є ситуація, коли орендар ініціював продовження договору оренди за старою процедурою, виконав усі необхідні умови, його питання винесли на засідання Постійної комісії, вона проголосувати не встигла, але строк дії договору оренди закінчився після 17 червня.

Тому виникає дуже велика кількість питань: як діяти зараз орендарям у таких ситуаціях? Положеннями яких нормативно-правових актів потрібно керуватися в таких випадках, особливо, коли ще не прийняті примірний договір оренди та Методика розрахунку орендної плати? Потрібно в судовому порядку визнавати право оренди на майно чи продовжувати користуватися майном та сплачувати за нього орендну плату?

На жаль, ніхто з органів зараз не може надати чітких відповідей на ці питання та роз'яснити, як саме потрібно діяти в таких ситуаціях.

Тому орендарі бідкаються та відчувають себе "кинутими на призволяще", оскільки вони зовсім не застраховані від того, що їм найближчим часом доведеться розпочинати процес продовження договору оренди за новою процедурою з самого початку та йти на аукціон (у кращому випадку). Інші орендарі можуть зануритися в судові процеси надовго. А хвилюватися дійсно варто, адже в таких випадках є значні шанси втратити майно, яким вони користувалися роками.

Особливу увагу необхідно звернути на те, що у зв'язку з набуттям чинності останніх змін та відсутністю прийнятого Київською міською радою рішення, яким буде визначено органи, уповноважені на прийняття рішень про передачу майна в оренду та продовження договору оренди комунального майна, станом на сьогодні, постійна комісія Київської міської ради з питань власності формально вже не наділена повноваженнями щодо прийняття рішення про продовження договору оренди, тому, зараз на засіданнях вона такі питання взагалі не розглядає, очікуючи від КМР прийняття відповідного рішення.

Окрім того, районні державні адміністрації в місті Києві, які в більшості випадків виступали орендодавцями комунального майна до вступу в дію Закону, станом на сьогодні, також не здійснюють жодних дій та не приймають рішень про продовження договору оренди, зазначаючи, що не наділені такими повноваженнями, фактично здійснюючи лише управління об'єктами оренди.  

Однак, попри ситуацію, яка склалася, РДА-орендодавці все одно продовжують нараховувати орендну плату орендарям за оренду об'єктів навіть в рамках договорів, строк дії яких закінчився після 17 червня, але щодо яких Постійна комісія не встигла прийняти рішення про продовження договору оренди у зв'язку з набуттям чинності законодавчих змін.

Висновки

Станом на сьогодні, ситуація щодо продовження договорів оренди склалася досить неоднозначна, адже фактично всі суб'єкти орендних правовідносин знаходяться в стані невизначеності та очікування прийняття Кабміном та представницькими органами місцевого самоврядування відповідних рішень, які б врегулювали зазначені проблемні питання. Переконаний, що такі ситуації та проблеми існують не лише в Києві, а й в усіх регіонах нашої країни. Тому зараз орендарям необхідно дуже уважно контролювати процес прийняття органами відповідних рішень.

Не виключено, що надалі договори оренди продовжуватимуться саме в порядку, визначеному Законом. Тому орендарям потрібно зараз вже готуватися до цього, аби реалізувати всі необхідні організаційно-правові дії відповідно до вимог чинного законодавства та унеможливити виникнення ризиків, що можуть негативно вплинути на продовження дії договору оренди.

Водночас сподіваємося на лояльність з боку уповноважених органів під час вирішення зазначених проблемних питань. Ідеальним варіантом було б внесення змін до Закону та надання права тим орендарям, які ініціювали процес продовження договору оренди за старою процедурою, однак щодо них уповноважені органи не встигли прийняти відповідні рішення до набрання чинності Порядком, завершити вказану процедуру в порядку, встановленому законодавством, чинним на момент ініціювання процесу продовження договору оренди.

У протилежному випадку – можна прогнозувати "судовий бум", який можуть ініціювати невдоволені орендарі. Такий сценарій може значно загальмувати весь процес передачі державного та комунального майна в оренду, зумовити недоотримання великої кількості коштів місцевими та державним бюджетами, а також негативно позначитися на розвитку нашої країни в цілому.

А допоки влада буде вирішувати зазначені проблеми та приймати відповідні рішення, радимо орендарям продовжувати користуватися майном та сплачувати орендну плату до прийняття уповноваженими органами рішень про продовження договорів оренди.