Новые правила: что подготовил для сферы строительства ключевой закон рынка земли №1423-IX

Епопея із законопроектом №2194 (тепер вже закон №1423-IX від 28 квітня 2021 року), який дозволяє передати землі за межами населених пунктів в комунальну власність, та інших законів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин, який президент Володимир Зеленський публічно нарік "земельною Конституцією", завершилася його підписанням. 

Крім дійсно революційного підходу до правового регулювання ринку землі, закон зачіпає й будівельну галузь. 

Нижче – ключові зміни, які суттєво вплинуть на регулювання будівельної сфери в Україні.

Зміни режимів використання земельних ділянок окремих категорій земель

Відтепер на землях рекреаційного та оздоровчого призначення допускається будівництво об'єктів громадського та житлового призначення. 

Але за умови – таке будівництво не порушує встановлених режимів та відповідає містобудівній документації. Ця норма не стосується земельних ділянок, зайнятих спортивними та туристичними об'єктами, зеленими насадженнями населених пунктів та аналогічними об'єктами.

Також тепер у прибережних захисних смугах можна реконструювати, реставрувати та робити капітальний ремонт існуючих об’єктів. Таким чином встановлена Земельним кодексом України заборона щодо будівництва будь-яких споруд тепер поширюється винятково на нове будівництво.

Що стосується режимів використання земель територій об’єктів культурної спадщини та їх охоронних зон – закон обмежує використання таких земель незалежно від встановленого цільового призначення. Це обмеження суттєво вплине на можливість будь-якого будівництва в історичних ареалах та в зонах охорони пам'яток.

Затвердження детальних планів територій по-новому

Детальні плани територій, які знаходяться за межами населеного пункту, тепер затверджуватимуть відповідні місцеві ради, а не районні державні адміністрації. 

Ця норма – логічний кроко в продовженні процесів з децентралізації.

Нововведення в законодавство про охорону культурної спадщини

Закон вносить суттєві зміни до Закону України "Про охорону культурної спадщини". Введено такі нові поняття як "облікова документація", "цінна історична забудова", "територія пам'ятки". 

А органи охорони культурної спадщини повинні публікувати переліки щойно виявлених об’єктів культурної спадщини на своїх офіційних веб-сайтах.

Також нововведення торкнулися встановлення обмежень для будівництва на території пам'яток. Визначати межі та режими використання території пам’ятки будуть згідно науково-проектної документації. А затверджувати таку документацію мають Міністерство культури України (щодо пам’яток національного значення) та місцеві органи охорони культурної спадщини (щодо пам’яток місцевого значення).

Варто очікувати й на новий порядок визначення меж та режимів використання території пам’ятки та затвердження науково-проектної документації від Кабінету міністрів.

Особливої уваги вартий наступний аспект: до затвердження відповідної документації на пам’ятку передбачено фіксовані розміри меж території пам’ятки. Таким чином, закон розмежовує поняття території пам'ятки та її охоронної зони.

Також законом передбачено фіксовані розміри меж та режими використання зон охорони пам’ятки до затвердження науково-проектної (науково-дослідної) документації на неї. Як наслідок, у межах зон охорони відтепер буде заборонено проведення робіт з нового будівництва на відстані, меншій за суму подвійної висоти пам’ятки, що охороняється, та висоти запланованої новобудови

Крім того, буде заборонено проведення будівельних робіт на існуючих об’єктах, якщо наслідком виконання таких робіт стане збільшення висотності такого об’єкта або збільшення більш як на 15% зовнішніх геометричних розмірів його фундаменту (крім територій пам’яток археології), або зменшення відстані від такого об’єкта до пам’ятки, що охороняється, понад граничний рівень, який визначається як подвійна сума висоти пам’ятки та висоти такого об’єкта. Отже, для пам'яток архітектури загальна особлива зона буде складати 120 м.

Що стосується нових повноважень, то законом передбачено досить оригінальне повноваження для Мінкультури: якщо місцеві органи охорони культурної спадщини "гальмують" процес розроблення науково-проектної документації з визначення меж і режимів використання історичних ареалів населених місць межі історичного ареалу населеного місця, відомство може розробити та затвердити таку документацію за власною ініціативою.

Зміни, що торкнулися іпотечних зобов'язань

№2194 зачепив і закону "Про іпотеку" щодо розширення предмету іпотеки, виконання іпотечного зобов'язання та визначення вартості права суперфіцію.

Відтепер, крім права оренди чи користування нерухомим майном, що надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна, предметом іпотеки може бути право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій).

Включене до іпотечного договору іпотечне застереження буде документом, який посвідчує перехід такого права до іпотекодержателя, заміну особи користувача земельної ділянки у договорі емфітевзису чи суперфіцію, а також підставою для державної реєстрації такого права.

Що стосується визначення вартості права суперфіцію, що переходить до іпотекодержателя, то вона визначається за вартістю, визначеною на момент набуття такого права на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

Як бачимо, закон №2194 торкнувся не лише широкого кола питань з регулювання земельних відносин, а вніс свої корективи в питання будівництва, іпотечних зобов'язань та охорони культурної спадщини. 

У зв'язку з введенням нових підходів до обмежень щодо історичної забудови, саме на питання охорони культурної спадщини ми б рекомендували звернути увагу тим, хто володіє нерухомістю, яка знаходиться в історичних ареалах та тим, хто має намір провадити будівельну діяльність в охоронних зонах пам'яток. 

Колонку написано у співавторстві з Маргаритою Брянською, юристкою TOTUM LF