Нове житло на межі зникнення. Що говорить статистика про кризу на ринку нерухомості
Повномасштабна війна завдала удару по ринку житла, який перебуває в стані глибокої стагнації вже четвертий рік поспіль. Сьогодні основна тенденція – різке скорочення нової пропозиції: забудовники переважно добудовують проєкти, розпочаті до 2022 року, не запускаючи нових. Це означає лише одне – передумови для зростання дефіциту житла посилюються.
До війни лідерами житлового будівництва були Київська, Одеська, Харківська та Львівська області. Тепер будівельна активність частково змістилася в центральні та західні регіони, але ці зміни не компенсують втрати в раніше ключових регіонах. Які саме дані вказують на те, що Україна стрімко наближається до житлової кризи? І яка статистика свідчить про колапс ринку?
За даними Держстату, обсяги житлового будівництва в Україні демонструють стрімке падіння з 2022 року: якщо за рік до повномасштабного вторгнення на початку будівництва перебувало 12,7 млн м² житла, то в 2024-му – лише 3,9 млн м². Це свідчить про глибокий дефіцит нової пропозиції, який, імовірно, поглиблюватиметься. Водночас у 2024 році вперше з 2022-го зросли обсяги введеного в експлуатацію житла – до 9,5 млн м² (у 2021 році – це було 11,4 млн м²). Це означає, що забудовники зосередилися на завершенні проєктів, розпочатих у попередні роки, а нові майже не стартують.
До 2022 року Україна фактично не мала системної житлової політики. Кредитування залишалося недоступним для більшості населення через високі ставки, а розтермінування від забудовників було надто коротким. Як наслідок – ринок працював лише на вузьку категорію покупців із порівняно високими доходами або запасами готівки. Через відсутність загальнодоступних інструментів інвестування, ринок нерухомості з його ціновою динамікою 2020-2021 років став одним із популярних напрямків інвестування.
Ситуація почала змінюватися з появою державної програми "єОселя". В Україні вперше з'явився інструмент, який відкрив доступ до іпотеки на прийнятних умовах, хоча і не такому широкому колу клієнтів, як традиційна іпотека в інших країнах. Забудовники вважають, що подальший розвиток таких програм, а також співпраця з банками, можуть дати поштовх попиту, який сьогодні, за оцінками різних гравців ринку, становить лише 10-40% від довоєнного рівня, залежно від регіону. Крім того, існує відкладений попит серед тих, хто має кошти на житло, але відкладає купівлю в очікуванні стабільності. Вони потенційно можуть повернутися на ринок.
Однак головна загроза – тривале падіння ринку і темпів будівництва, яке спостерігається вже четвертий рік поспіль. Це створює дефіцит пропозиції, що лише посилюється з кожним роком. І з відновленням попиту цей дефіцит вплине на зростання цін.
Зменшення дозволів на 90%: як Україна рухається до дефіциту житла
LIGA.net разом із засновником компанії M4U і співзасновником сервісу динамічного ціноутворення MAXIFY.AI Володимиром Даниленком проаналізувала динаміку ринку нерухомості.
У 2021 році в Києві було видано 33,3 тис. дозволів та повідомлень про початок будівельних робіт. У 2024-му – лише 2,8 тис. Падіння становить понад 90%. Схожа динаміка прослідковується в інших традиційно активних регіонах. У Київській області кількість дозволів скоротилася з 33,1 тис. до 7,6 тис., в Одеській – з 14,3 тис. до 656 тис. Навіть Львівська область, яка вважається порівняно безпечною й активно забудовується, зафіксує зниження: з 11,3 тис. у 2021 році до 7,1 тис. у 2024-му.