Чому передмістя випереджає Київ за попитом на житло
Росіяни увійшли в Київську область 24 лютого й невдовзі окупували низку населених пунктів, зокрема, Гостомель, Бородянку, Ворзель, Бучу, Ірпінь та інші. До 2 квітня українські військові відновили контроль над усією Київщиною.
За даними Київської школи економіки (КШЕ), збитки житлового фонду Київщини становлять $3,3 млрд, Києва – $729 млн. Повністю або частково в області було зруйновано 6700 одиниць житла, у столиці – 454.
Здавалося б, регіону знадобляться роки, щоб відновити будівництво житла та знову стати привабливим для інвесторів і потенційних покупців. Проте зараз ми спостерігаємо зовсім іншу динаміку: девелопери на Київщині відновлюють свою діяльність і мають попит на квартири. На відміну від Києва, який через повномасштабну війну втратив своїх клієнтів.
Київська агломерація продовжує бути привабливим місцем для життя. На це впливають відносна близькість до Києва, доступні ціни, кількість пропозицій та інші фактори. Попит також збільшується внаслідок потреб внутрішньо переміщених осіб. Станом на вересень таких нараховується понад 4,9 млн. Відновлювати ринок нерухомості в області також допомагає державна програма доступного кредитування житла єОселя.
LIGA.net розбирається, чому у передмісті Києва квартири продаються краще, ніж у самому місті.
Пропозиції й доступні ціни
Згідно з інформацією порталу ЛУН, у Київській області продається 224 житлових комплекси (ЖК). Це 80% відносно загальної кількості до 24 лютого 2022 року. З них будується 133 ЖК – це довоєнних 73%.
Переважна більшість – житло класу економ, комфорт мінус і комфорт. Наразі найбільше об’єктів будується та продається в Ірпені, Бучі й Софіївській Борщагівці. Середня вартість зосереджена в ціновому діапазоні 34300 гривень за квадратний метр. До вторгнення – 25400 гривень.
У Києві сьогодні ж продається 181 ЖК. 78% відносно загальної кількості до 24 лютого. Всього будується 116 ЖК – це довоєнних 63%. Середня ціна в Києві за квадратний метр – 47 000 гривень. До вторгнення – 35400 гривень. Більшість об’єктів, які будуються в Києві, належать до класу комфорт плюс і бізнес.
З початку повномасштабного вторгнення у Києві й області стартувало будівництво 38 нових будинків, 46 було повністю дорозпродано.
На думку маркетинг-директора ЛУН Дениса Суділковського, в області більше варіантів житлових комплексів, які поряд один з одним. І це, зокрема, впливає на попит.
"Бо коли ти вперше приїжджаєш у Київ, ти не розумієш, де тут добре жити, де погано. Тоді як в Софіївській чи Петропавлівській Борщагівках, Ірпені й Бучі ти приїжджаєш дивитися на комплекси, які знаходяться поряд, та одразу обираєш за архітектурою й ціною", – вважає він.
Собівартість будівельних робіт приблизно однакова як у Києві, так і в області. Але земля, наповнення й доброустрій ЖК, під’єднання інженерних мереж та інші "фішки" в передмісті потребують менше витрат і впливають на ціноутворення.
"Якщо подивитися на структуру собівартості, то вона приблизно однакова. А вартість ділянок дуже відрізняється. Тому в області частка вартості землі у собівартості невелика, тому житло там дешевше. А Київ більше забудований, там менше землі під будівництво, яка стає предметом торгівлі та причиною корупційних скандалів", – зазначає Микола Коцюруба, керівник дослідного відділу M4U.
Попит на житло
Попит на житло в передмісті відновлювався нерівномірно. Перші ознаки активізації ринку спостерігалися у травні минулого року в регіонах, які не постраждали під час окупації. У Києві попит почав відновлюватися восени.
Попри попит, девелопери не ризикують починати будівництво нових комплексів. Зараз вони зосереджені на добудові наявних об’єктів і будівництві нових секцій у своїх ЖК. Повністю нові проєкти інвестиційно не вигідні для забудовників, розповідав власник компанії SAGA Development Андрій Вавриш в інтерв’ю LIGA.net. У Києві на стадії "в проєкті" та "підготовчі роботи" знаходяться лише 10 об’єктів. Натомість в області 26.
Подейкують, що через відсутність нових проєктів і наявний попит на житло зменшується кількість пропозиції та може утворитися дефіцит. З цим не погоджується засновник Школи професійного девелопменту Ігор Райков. За його словами, якщо немає нових проєктів, то це означає, що немає дефіциту товарних залишків. Ринок одразу відреагував би на дефіцит. Тому, як стверджує експерт, подібні заяви – це маркетинговий трюк.
Попит на житло в області буде підтримуватися на такому самому рівні певний період з поступовим зменшенням, вважає експерт.
"Ті, хто хотіли та мали можливість, вони це вже зробили (купили квартиру. – Ред.). Залишилися ті, хто не визначилися. І коли цей попит буде реалізовано, то він поступово зменшуватиметься", – пояснює Райко.
В області таке саме пожвавлення ринку спостерігали після початку війни у 2014 році. За словами Райкова, більшість ЖК Гостомеля, Ірпеня й Бучі побудовані на гроші переселенців з Донбасу.
Хто купує?
Сьогодні житло купують переважно для себе як у Києві, так і в області. Інвестують в нерухомість одиниці. Більшість покупців на Київщині – переселенці. За словами Суділковського, київська агломерація психологічно комфортна для переміщених осіб і нагадує ті міста, звідки вони виїхали.
"Частина переселенців тимчасово переїхала на захід, їм там не сильно сподобалося, але в умовний Харків чи околиці вони не готові повертатися й обирають поселитися в передмісті Києва. Там відповідно масштаб не такий великий, архітектура подібна. Це такі затишні містечка, де їм комфортно", – розповів експерт.
Райков також каже про те, що для переселенців міста в Київській області більш схожі за розміром і темпом життя на ті, які їм довелося покинути.
Окрім того, великий сегмент придбань – родини військових або загиблих військових, які отримують виплати. Також є ті, хто отримали компенсацію за зруйноване житло. Так, на Київщині у межах першого етапу реалізації програми "єВідновлення" схвалено майже 4200 заявок громадян про виплату компенсації за житло, зруйноване через агресію Росії. На фінансування виплат передбачено понад 377 млн гривень. З листопада вже можна придбати нову квартиру чи будинок на вторинному ринку, або ж вкласти інвестиції в будівництво.
Швидкість будівництва
На Київщині більшість проєктів – малоповерхові. І це впливає на темпи будівництва. Відповідно термін будівництва швидший, ніж у Києві – це рік чи півтора.
"Це термін, на який людина може розраховувати й будувати плани. За цей час людині легше спрогнозувати свої доходи. І вона розуміє, що може брати на себе великі зобов’язання", – вважає Райков.
єОселя
Державна програма єОселя найактивніше реалізовується саме в Київській області. Адже у передмісті набагато більше об'єктів, які відповідають критеріям програми.
На сайті ЛУН представлено 60 житлових комплексів у передмісті Києва, які беруть участь у програмі (13 варіантів економкласу, 32 – комфорт, 16 – бізнес, 1 – преміум). Водночас у столиці 41 ЖК бере участь у програмі (5 варіантів економкласу, 23 – комфорт, 12 – бізнес, 1 – преміум).
Станом на 8 листопада на Київщині було видано 1283 кредитів на 1,9 млрд гривень – це найкращий показник по Україні. Натомість у Києві видано всього 712 кредитів на 1,4 млрд гривень.
В основному житло за програмою купують військовослужбовці та силовики. Угоди укладаються щодо житла на вторинному ринку – 68%. І лише 30% квартир придбані у забудовників.