Ескіз майбутнього Києва: як зміни у житловій забудові трансформують столицю і досвід киян
За останні п’ять років вигляд української столиці помітно змінився. Сучасна архітектура тепер не завжди "річ в собі" – вже з’являються приклади тактовної інтеграції сучасних будівель в історичне середовище, будуються нові райони з сучасною архітектурою, повноцінною власною інфраструктурою, зручними громадськими просторами, які враховують життєві сценарії мешканців. А кияни все активніше беруть участь в обговоренні майбутнього міста й долучаються до його творення.
За даними ЛУН, сьогодні у Києві нараховується понад 370 житлових комплексів різних класів. Зокрема, 54 з них економ класу, 129 – комфорт, ще 95 – бізнес рівня та 31 – преміум сегменту. Загалом, у 2020 році тут ввели в експлуатацію 18500 квартир. У партнерському проекті з SAGA Development розбираємося, що саме змінилося у столиці України з точки зору нового житла.
Більше, ніж просто квартира
Останніми роками найпоширенішим стало житло класу комфорт. За даними компанії M4U, на сьогодні квартири комфорт-класу складають 72% наявної на ринку пропозиції. Але стандарти такого жила суттєво змінились за цей час. Ще у 2012-2015 для житла комфорт-класу характерними були різноманітні планування з гардеробними кімнатами, кількома санвузлами, балконами або лоджіями. У SAGA Development підкреслюють, що сьогодні покупці стали значно більше уваги приділяти зовнішньому вигляду загальних зон, наявності та якості громадських просторів як всередині будинку, так і на прибудинковій території, продуманості та функціональності планувань.
Відтак характерними стали якісні, сучасні й екологічні матеріали, якісний благоустрій спільних зон, наявність інфраструктури в самому будинку або поблизу, зручні ергономічні планування квартир і спільних зон, які відповідають життєвим сценаріям майбутніх мешканців. Ключова особливість сучасного житла комфорт-класу – індивідуальний архітектурний проект. Ситуація, коли один і той самий проект "штампується" по кілька разів, залишилася в минулому. Більше того, девелопери стверджують, що виразна архітектура стала суттєвою конкурентною перевагою.
Сьогодні девелопери пропонують покупцям не просто квартиру, а повноцінний розвинутий інфраструктурний комплекс у ЖК: садки, школи, спортивні та дитячі майданчики поряд. А також супермаркети, зони відпочинку, паркінги у спеціально відведених місцях. Це відповідає загальноєвропейській концепції 15-хвилинного міста, яку свого часу запровадила мер Парижу Ан Ідальго. Її суть у тому, що все, потрібне для життя містянина, знаходиться на відстані 15 хвилин від дому пішки або на велосипеді.
Навіть у звітах міжнародних компаній, що досліджують тренди ринку нерухомості, концепція 15-хвилинного міста лишається однією із ключових, коли прогнозуються особливості забудови майбутнього. І Київ – у тренді.
"Поява таких проектів як RYBALSKY чи O2 Residence, продемонструвала, що житло може бути комфортним не тільки на рівні квартири, але й усієї довколишньої території. Відак змінився запит киян – тепер, обираючи житло, покупці вже не погоджуються на щось інше. Продумані квартали із розвинутою інфраструктурою та територією навколо стали свого роду стандартом якісної сучасної архітектури", – пояснюють у SAGA Development.
Анна Денисенко, кураторка проєкту міських досліджень ЛУН Місто також відзначає у сфері первинного житла помітний тренд благоустрою територій житлових комплексів. "Запит покупців до житла еволюціонує. Сьогодні у поняття "комфортне житло" вкладають не тільки вдале планування та стильний ремонт, а й якісний благоустрій території житлового комплексу. Запит впливає на пропозицію" – говорить експертка. Вона додала, що все більше ЖК зараз пропонують подвір’я, у яких приємно проводити час з дітьми, друзями, або просто відпочивати самому.
Одним із перших таких об'єктів став ЖК NEW YORK Concept House. "Ми створюємо лише поліфункціональні об'єкти, в яких окрім житла є офіси, магазини, різноманітні сервіси. Широкий вибір функцій та можливість заміни однієї функції іншою забезпечує сталість будинку, району чи кварталу та його успішність в довгостроковій перспективі", – розповідає власник SAGA Development Андрій Вавриш.
Девелопер підкреслює, що виступає проти закритих територій ЖК: "Ми в SAGA прихильники відкритих територій та формування дружніх ком'юніті мешканців району. Мешканці сусідніх з "Нью-Йорком" будинків, які були проти будівництва, подивилися на нього зовсім по-іншому, коли зрозуміли, що територію не будуть огороджувати. Та й всі інші містяни побачили, що можна інакше."
У SAGA Development розповідають, що новий ЖК став улюбленим фоном для урбаністичних фото, новим лендмарком міста та взагалі змінив сприйняття вулиці Антоновича – з другорядної щодо Великої Васильківської вона у сприйнятті містян почала перетворюватись у рівноправну.
"Цей ефект доповнило будівництво ЖК CHICAGO Central House на перетині Антоновича з Жилянською, з першою в Європі мультимедійною скульптурою. Завдяки мультимедійному кубу та виразній архітектурі, будинок став фоном для знімання фільмів, відеокліпів та рекламних роликів українських і всесвітньо відомих виконавців та брендів, і перетворився на новий символ сучасного Києва".
Друге життя промислових зон
Говорячи про нове обличчя столиці, не можна не сказати про переосмислення промислових територій, значна частина яких зараз не використовується. Такі процеси зараз відбуваються в багатьох країнах світу. Наприклад, у Німеччині в межах промислових ділянок і портових територій річки Шпреі (Берлін) були збудовані житлові райони, а на берегах озера Шпандау – новий житловий район з соціальною інфраструктурою. У Лондоні архітектурне бюро WilkinsonEyre перетворило три газгольдери (наземні сховища газу) на житлові апартаменти. А в Кейптауні, ПАР, архітектурне бюро Heatherwick Studio трансформувало старе зерносховище у п’ятизірковий готель.
Цей тренд зараз набирає обертів і в Києві. З радянських часів у столиці лишається величезна кількість промислових підприємств – це близько 7 тис. га території, розпорошеної по місту, в тому числі, в центрі. Потреби в такій кількості промислових територій наразі немає, у той час як величезні площі використовуються неефективно, перетворюються на склади, шиномонтажі чи автомийки.
"За оцінками Світового банку, Україна посідає 5-те місце в світі за темпами освоєння нових територій. Тільки уявіть, Німеччина, яка виробляє річний ВВП України за 360 годин, лише на 7-му. Так відбувається за рахунок розростання міста вшир. Цю шкідливу практику слід припинити. Потрібно працювати із занедбаними територіями всередині міста, вирішувати нагальні потреби містян способами, які вимагають мінімальну кількість часу та коштів. Ми зараз проходимо той етап розвитку, який Барселона та Копенгаген пройшли 30-40 років тому. Барселоні знадобилося 30 років, щоб стати світовим лідером містобудівних перетворень. Я мрію, аби Київ пройшов цей шлях за 10 років. Але для цього потрібно об’єднати зусилля всіх стейкхолдерів", — пояснює Андрій Вавриш.
Зручне розташування та наявність інженерної та транспортної інфраструктури дозволяє використати такі ділянки під нову забудову та функції, які більше відповідають нагальним потребам: житлові та поліфункціональні квартали, бізнес-парки, дитячі садки та школи, кафе, ресторани, коворкінги. Ревіталізація промзон дозволить вберегти існуючі у Києві зелені зони від забудови, а також побудувати всередині міста нові сучасні квартали, які можуть позитивно трансформувати життя всього району чи навіть міста.
Одним з перших прикладів грамотного перетворення промзони в сучасний європейський район став житловий район RYBALSKY. Поліфункціональний район, який SAGA Development реалізує в партнерстві з Perfect Group, має поєднати житлову, офісну, торговельну, культурно-розважальну функції з якісним благоустроєм та власним рукотворним водним каналом, вздовж якого розташується перша в Києві вулиця ресторанів.
Такий підхід дозволяє мешканцям новобудов отримати не просто квартиру, а новий досвід повсякденного життя, оскільки тут заплановано практично все, що може знадобитись мешканцю столиці. Водночас місто отримує новий район з новою інфраструктурою, зеленими та спортивними зонами. Від такого підходу виграють усі. Тож не дивно, що такий формат забудови виявився привабливим і для інших забудовників.
Зараз SAGA Development спільно з партнерами продовжує займатися реновацією промзон біля води з іншого боку гавані – в проєкті "Новий Поділ". На місці Київського річкового порту девелопери планують збудувати 7 кварталів, які продовжуватимуть середньоповерхову квартальну забудову старого Подолу. У районі буде власна загальнодоступна набережна з пристанню для човнів та яхт, міський пляж, а також інфраструктура для роботи, дитячі садки, школи, культурний центр.
Розумне житло
Окремої уваги заслуговує інтеграція технологій у житловий простір: розумні технології, сонячні батареї, зарядні пристрої для електромобілів, шумоізоляційні екрани у дворах, датчики моніторингу якості повітря тощо. Ще 5-7 років тому про таке можна було тільки мріяти.
"До 2025 року загальна кількість українських новобудов, які будуються з використанням новітніх інноваційних технологій, може зрости до 30%", – розповідає Ольга Соловей, співзасновниця "Українського клубу нерухомості".
За її словами, нові технології в будівництві на 1/3 збільшують собівартість об’єкта. Але вони дедалі частіше стають невід'ємною частиною нових проєктів, адже дозволяють девелоперам конкурувати якістю сервісів. Водночас, мешканцям будинків ЖК нові технології суттєво полегшують життя. Крім того, нове покоління покупців, звичне до технологій, більше налаштоване на купівлю саме інноваційного житла – наприклад, як пишуть фахівці американського ринку нерухомості у блозі Rochester Real Estate Blog, у США 81% покупців більше налаштовані на купівлю нерухомості, якщо там уже інстальовано технології розумного дому.
У SAGA Development зазначають, що усі новобудови девелопера оснащені сучасними технологіями: зарядні станції для електрокарів, екосистема SFERA living system, система розумного дому і власний додаток на смартфон. Він дозволяє підключатися до камер відеоспостереження, встановлених у місцях загального користування, залишати заявки на ремонт меблів, доставку квітів або виклик клінінгової компанії, оплачувати рахунки за воду, електроенергію та опалення, дізнаватись новини про життя будинку.
Яке майбутнє житла у Києві?
Стратегія розвитку міста, частиною якої є генеральний план – це основа раціонального та грамотного розвитку, що враховує транспортну, велосипедну, пішохідну інфраструктури, озеленення Києва та ін.
Експерти ринку, апелюючи до світового досвіду, підкреслюють, що у майбутньому в Києві має з’явитися більше багатофункціональних житлових кварталів з розвинутою внутрішньою інфраструктурою та зеленими зонами. Покупці більше звертатимуть увагу на концепцію ЖК, та наявність усіх необхідних соціальних та побутових послуг на відстані одного кроку – без додаткової потреби у транспорті та поїздках містом.
"Ми аналізували плани 196 ЖК Києва і побачили, що сьогодні 80% з них обіцяють вуличні меблі на території комплексу, 67% – вуличну спортивну інфраструктуру, 65% – парк чи сквер, 47% – двір без авто. Цікаво буде порівняти ці дані з даними наступного року. Формуванню тренду благоустрою території ЖК посприяв локдаун. Люди стали набагато більше часу проводити вдома, й прийшло усвідомлення, що ти живеш не у квартирі, а у комплексі, і чудово, коли його двір зручний. Наступний етап еволюції – запит на розвинену інфраструктуру району. Сподіваюся, що тут обійдеться без локдаунів", – резюмувала Анна Денисенко.
Девелопери також активно розвиватимуть еко формат житла, де поряд з будинком будуть рекреаційні зони, наприклад парк, ліс, водоймище. Таку нерухомість простіше здавати в оренду або швидко продати.
У свою чергу, у центральній частині міста, де площа ділянок для забудови досить обмежена, користуватимуться попитом нестандартні проекти, з впровадженням інтелектуальних та "зелених технологій".
Звісно, обсяги будівництва у Києві призводять до високої конкуренції забудовників. І у наступні роки покупці голосуватимуть своїм гаманцем за об'єкти з функціональною інфраструктурою, технічним наповненням та архітектурними особливостями. Вміння швидко реагувати на ринкові запити чи навіть передбачати їх стають ключовими для успішної реалізації будь-якого проєкта.