"Де тривоги не гудуть". Як змінився ринок нерухомості в Карпатах за останній рік
Кому лишень не пропонувала друга половинка за останній рік поїхати туди, де "сирени не гудуть" – в Карпати? Водночас багато переселенців і біженців "першої хвилі" – весни 2022 року – потроху повертаються назад. Серед них кияни, чернігівчани, дніпряни, харків'яни. Як всі ці пертурбації впливають на ринок купівлі та оренди житла на заході країни? З цим розбиралась LIGA.net.
Купівля: інерція тримає зростання
Вартість саме купівлі нерухомості на заході країни і далі зростає.
"І це попри те, що частина людей, що заїхали минулого року, виїхали. Дуже багато було киян, харків'ян, дніпрян. І з усім тим, на первинному ринку ситуація перегріта", – каже один з провідних львівських рієлторів Юрій Моцар.
Що ближче до обласного центру – то міцніше тримається ажіотажна ціна. В межах Львова зростання триває майже темпами минулого року.
"На купівлю на первинці ціни зросли за літо на 5-10%, тоді як за минулий рік – на 20%. В деяких позиціях ми вже обігнали Київ. Економклас, комфорт-клас наближається до київського. Інвестиція в 1100 доларів за квадрат – це найдешевше. Купівля квартири в новобудові з документами – від 1500 доларів", – каже Моцар.
Іншими словами, ймовірніше, до кінця року ціни демонструватимуть такий само темп зростання, як і минулого року.
Але це, звісно, Львів. По той бік Карпат – в Ужгороді та Мукачеві – ситуація інша.
"Ціни тримаються, просто вони у доларі тримаються. Якщо будинок коштує 258 000 доларів, він так і коштує – 258 000 доларів, в доларі ціни не змінюються. В гривні – звісно, тут є стрибок на 40%", – каже рієлтор з Ужгорода Оксана Станко.
За її словами, ціни у порівнянні з минулим роком, коли було лавиноподібне зростання, значно стабілізувалися. Зростання, як у Львові, – немає.
"Треба дивитися кожен об'єкт окремо, – каже Станко, – бо є будинки або квартири (багатоквартирні будинки), які було добудовано до війни. І тоді ціна там в доларі не буде сильно відрізнятися від довоєнної. Але якщо ми говоримо про будинок, який не встигли добудувати до війни, а доробляли зараз, то там без варіантів: буде дорожче, бо будівельні матеріали зараз надзвичайно дорогі", – каже Станко.
Зовсім інша річ, за її словами, – в Карпатах. "На перевалах", як люблять казати рієлтори Закарпаття, і "у горах", як люблять казати їх львівські колеги, будинки продаються все ще дуже-дуже дорого. Ми поговорили з власницею будинку Вітою, переселенкою, яка рік тому купила будинок в Карпатах в Івано-Франківській області.
"За рік ціни не впали. Взагалі. Можливо, виросли навіть ще. Якщо ви хочете купити будинок в якомусь більш-менш великому і живому селі, де є магазин, лікарня, школа, Нова пошта, активне життя, якась дорога або траса поряд – це від 15 000 доларів за найбільш убитий варіант. В більшій "глушині" можна і за 7-10 тисяч знайти. Але, по-перше, це найгірший варіант, який доведеться перебудовувати. А по-друге, що дешевший будинок, то більше треба вкладати в ремонт", – каже жінка.
За її словами, люди й далі активно викуповують будинки в горах у тих господарів, хто виїхав або вивіз рідних, які жили в цих будиночках, за кордон.
"Ми взяли будинок в Надвірнянському районі, в середньому стані за 20 000 доларів. Там не було практично нічого. Головне, що сам будинок був міцний. Немає питань по будівлі. А вікна, опалення – робили наново. Разом вийшло 40 000 доларів. Це квартира в передмісті Києва", – каже Віта.
В чому причина? Українці почали "грати в довгу", каже LIGA.net один з власників будинків-готелів у Карпатах Андрій. Минулого року у нього було кілька харків'ян – вони за курортним тарифом по суті жили в готелі.
"І таких людей було багато. Вони тримали курорти на плаву влітку 2022 року. Вони фактично місяцями жили, сплачуючи по 500-600 грн щодоби, тобто за туристичним тарифом. А потім вони зрозуміли, що війна надовго, немає сенсу так витрачатися", – каже Андрій.
За його словами, його поселенці купили будиночки в сусідньому селі – вони старі і майже без зручностей, зате на відміну від їх обласного центру на сході тут практично 100-відсоткова гарантія, що "не прилетить". Саме так стимулюється ринок купівлі в Карпатах. І саме цим "просаджується" ринок оренди.
Зняти: туризм vs місячна оренда
За словами того самого Андрія, потік туристів у 2023 році значно зріс. Проте не досяг того рівня, що був у довоєнні часи. І це стабілізувало ціни.
"Їх немає куди підвищувати. Проблема в тому, що і статистика брехлива. Бо "довоєнний" рівень – це що? 2020 рік – ковідний. 2021 рік – теж, по факту, ковідний. Важко з чимось порівнювати. Зараз значно поменшало людей, які орендують "на довго". А це були основні клієнти. Вони передбачувані, стабільні, акуратні, дисципліновані, часто сімейні. Проте стало повертатися довоєнне – молодь, що бере на кілька днів", – каже Андрій.
Його колега Василь, власник готелю на горі Драгобрат каже – так, туристів цього року в Закарпатті та горах – просто море. Але це не гості готелів.
"Я йду в гори від свого готелю – 40 наметів, палаток біля озера. Такого ніколи не було. І це лише біля озера. Туристів вкрай багато, але це "вихідні туристи". Тобто туристи вихідного дня. Або це туристи пішохідних гірських маршрутів. Вони вкрай рідко відвідують готелі. Особливість літа – вкрай рідко бронюють. Кажуть за день, за два – ми до вас, мовляв, заїдемо на пару-трійко днів. У вихідні влітку заповненість 40%, а в будні – робочих більше, ніж гостей. Але принаймні я та інші виходимо в нуль як мінімум. Зимою людей було трішки більше. Я компенсував зарплати робочим та оплатив дрова", – каже Василь.
Зараз, за його словами, відпочивати в Карпатах вигідно. Ціни вкрай низькі.
"450-500 грн на гірських курортах, куди треба лізти ЗІЛом, трошки вище там, де ти можеш доїхати сам. 700-800 грн взимку. Це дуже божеські ціни", – говорить Василь про свій Драгобрат.
Ми переглядаємо вартість туристичної оренди в Карпатах.
Наприклад, 25 серпня на курортах Львівської області (Карпати) – 161 пропозиція. Це багато. З них лише 16 – зі сніданком. Ціни стартують від 500 гривень за номер за добу на двох. Але це найдешевший варіант. Booking показує, що середня ціна – 800-1200 за бюджетний хороший номер і 3000-3500 за якісний номер класу люкс або будиночок. Найвища ціна – 7000 грн/доба.
Саме так винаймала будинок наша колега Олександра.
"Ми винайняли за 10 000 грн на чотирьох будиночок з кухнею та двома кімнатами. Було непогано, але сніданки ми готували самі. І це була середня пропозиція, не в топовому курортному містечку", – каже Олександра. Йдеться про село Тухля, яке поряд зі Славське.
Зазвичай пропозиції хоч за ціною нагадують те, що було раніше в доларі, але дуже обрізані. Наприклад, звідти виключені сніданки, а також деякі додаткові сервіси, які раніше були. Наприклад, лазня.
Інша моя колега, Вікторія, яка по роботі відвідує Карпати щотижня, каже – людей в горах доволі багато, але головне це те, що пропозиції в готелях або будиночках завжди є. Якщо ти не забронював, завжди знайдеться.
"З приводу цін варіативність велика – від 300 гривень можна знайти в селі, яке прямо не курортне. Але яка різниця, якщо ти на машині. І до 4000 – за будинок", – каже Вікторія.
В Закарпатській області пропозиції схожі – 137 пропозицій, з них 26 – зі сніданком. Розкид цін грандіозний, ще більший, ніж на Львівщині. Від 300 за найпростіший номер з односпальним ліжком до 5000 за будинок "на перевалі" і до 10 000 за люкс-номер у шикарному спа-готелі. Однак переважна більшість номерів – у межах 700-1500 грн. З усіма вигодами.
Однак, щойно справа торкається довгострокової оренди, все змінюється. Ціни тримаються завдяки тим, хто виїхав минулого року або відправив у Карпати родину. Такі продовжують сплачувати гроші, які за київськими мірками є доволі невеликими, за значно кращі зручності та відносно безпечний регіон.
"Ціни як підскочили минулого року, вони так і зупинилися. Так, вони стабілізувалися, більше не ростуть. Але вони ніколи не опустяться на нижчий рівень, навіть на довоєнний. В Ужгороді, Мукачеві квартири були по 5000 грн на місяць. Зараз таких цін немає. Зараз це середня ціна у 8000. Треба сказати, що дуже часто ті, хто винаймали минулого року, самі в тому винні – вони самі пропонували вищі ціни", – каже Оксана Станко.
За її словами, в іншого місцевого рієлтора був взагалі анекдотичний випадок – він не встиг назвати вартість оренди квартири переселенцю, як той запропонував значно вищу.
"Це непоодинокий випадок. Людей, які знімають надовго, поменшало, ажіотаж у Закарпатті спав. Частина правдами і не правдами поїхала за кордон, частина повернулася додому, але ринок лишився перегрітим, і ніхто не знає, чи він повернеться назад", – каже Станко.
Навіть в районних центрах вартість житла зросла майже вдвічі й водночас – не падає. Цьому немає пояснень, адже ті, хто їде на захід вже у 2023 році, намагаються селитися у великих містах – Львові, Івано-Франківську, Тернополі, Чернівцях. Зазвичай, це – висококваліфіковані спеціалісти, часто – зі сфери ІТ. І це ніяк не пояснює зростання вартості оренди в горах.
Наприклад, однокімнатна квартира у Трускавці Львівської області навіть зараз – 10 000 гривень на місяць. У Надвірній, яка по суті є аналогом Яготина або Переяслава у Київській області – від 8000 гривень. Це практично київські ціни. Показово, що навпроти багатьох оголошень стоїть примітка – "з 1 вересня", "з 5 вересня". Тобто, ринок рухається. Втім, поки що не в бік зниження ціни. Аналогічна ситуація – і в обласних центрах.
"Треба завжди дивитися на ціну у доларі. Наприклад, у доларі вартість оренди у Львові ніяк не змінилася з довоєнних часів. Був ажіотажний стрибок навесні-влітку 2022-го, але все стабілізувалося. І тепер однокімнатна квартира недалеко від центру може коштувати ті самі 400-500 доларів", – каже Юрій Моцар.
Втім, це "те ж саме в доларі" означає фактично зростання ціни у півтора раза – з 10-13 тисяч гривень до 16-19 тисяч.
Висновки
Можна сказати, що захід країни стабілізувався. Велика маса переселенців, які не могли довго втриматись на заощадженнях і думали, що війна ненадовго, – виїхали за кордон. Повернулися додому, якщо дозволяли обставини. Або ж просто купили житло у тих місцевих мешканців, хто сам виїхав за кордон.
Зменшення потоку біженців та туристів змусило бізнес перелаштовуватись – стабілізувати ціни. А для туристів – навіть тримати їх практично на довоєнному рівні, дещо скорочуючи сервіс. Це дозволяє підтримувати потік туристів до готелів та будинків на рівні, щоб принаймні окупати витрати на них. Звісно, для відпочивальників це вигідно. Це стимулює приплив туристів, принаймні "вихідного дня", або ж, наприклад, короткострокових відпочивальників.
Але з усім тим, на ринку купівлі житла або довгострокової оренди наслідки 2022 року все ще дуже добре відчуваються. Кількість охочих купити або взяти в оренду надовго квартиру чи будинок хоч і зменшилась, але лишається вищою ніж до війни. Тому і ціни зростають.
Наразі середня вартість квадратного метра на заході вже перегнала схід і почасти київські передмістя. А вартість довгострокової оренди давно наздогнала столицю. Можливо, тенденція збережеться і надалі, якщо за житлом на захід зі сходу і столиці вирушать і робочі місця. Втім, все залежить від успіхів ЗСУ або ж навпаки – від дедалі більшого затягування війни.