Не вистачає майже 18 мільярдів. Як Київміськбуд опинився на межі виживання

Компанія-забудовник Київміськбуд контролює близько третини ринку первинної нерухомості столиці. З 2010 року компанія здала в експлуатацію майже 200 будинків. Те, що територіальна громада міста має контрольний пакет акцій – близько 80% – викликало довіру в багатьох інвесторів.

Переможець премії "надійний забудовник 2019", житло від якого чекають близько 20 тисяч людей, сьогодні переживає серйозну кризу. LIGA.net розбирався, чому вона виникла.

У Київміськбуді стверджують, що така ситуація виникла внаслідок воєнної агресії, обстрілів, мобілізації працівників, перебоїв з електропостачанням, здорожчання будівельних матеріалів. У компанії нарікають, що, порівняно з показниками до лютого 2022 року, попиту майже немає.

"Є поодинокі угоди, але кількісно вони не відіграють значної ролі у загальному обсязі. Попит знизився приблизно на 90% від довоєнних показників", – заявили у пресслужбі забудовника.

Водночас квартири у житлових комплексах, які мають високий ступінь готовності, майже всі викуплені. В інвесторів виникають побоювання, що гроші, які вони вкладали в своє житло, витрачалися не за призначенням.

Зараз Київміськбуд реалізовує 22 об’єкти, роботи на яких зупинено. Компанія має сім об’єктів із ступенем готовності більше 80% (ЖК "Урлівський-2", "Абрикосовий", "Кирилівський гай", Twin House, Freedom, "Гвардійський" та "Подол Град") та п’ять – із ступенем готовності менше 30% (ЖК "Курнатовського", "Мілос", "Італійський квартал-2", "Чарівне місто", Urban Park).

Затримка будівництва ЖК, не введених вчасно в експлуатацію, та подальше зупинення були спричинені кількома факторами, пояснюють у компанії. Перша причина, яку вони називають, – епідемія коронавірусу.

"Через карантинні обмеження роботи на будівельних майданчиках були зупинені на кілька місяців, адже у березні-травні 2020 року люди майже не купували нерухомість", – пояснює забудовник.

Крім того, з початком повномасштабної війни, окрім тимчасового простою, забудовники зіткнулись із подорожчанням будівельних матеріалів та подальшою відсутністю нових угод щодо купівлі.

Восени 2022 року будівництво зупинилося знову, причиною стали регулярні обстріли та відсутність електропостачання. Окрім цього, інвестори перестали сплачувати кошти за квадратні метри, придбані на умовах договорів на сплату ратами.

Скільки потрібно грошей, щоб відновити будівництво?

Щоб добудувати 20 житлових комплексів (ЖК) компанії знадобиться 17,7 млрд гривень. До того ж від продажу усієї нерухомості, яка є на різних стадіях у робочому портфелі компанії, можна отримати майже 24 млрд гривень.

"Але це не означає, що компанія вже має ресурси продовжувати будівельні роботи на усіх комплексах активними темпами. Адже для подальшого продажу цієї нерухомості, вартість якої вивела б підприємство у "плюс", її необхідно спочатку збудувати, а для цього Київміськбуд потребує коштів тут і зараз. Тобто компанія не має значного фінансового обсягу для того, аби стартувати. У глобальному плані Київміськбуд будує за рахунок коштів інвесторів. Ніяких інших коштів – дотації від міста чи від держави – Київміськбуд не має", – коментують LIGA.net у Київміськбуді потребу в грошах.

Отже, як стверджують у Київмісьбуді, 17,7 млрд гривень – це не нестача, "адже якщо збудувати усі об'єкти та продати їх, то компанія матиме ще близько 6 млрд грн "плюсу". Ця сума складається з вартості будівельно-монтажних робіт, проєктних робіт, вартості будівельних матеріалів та інших складових будівництва й дотичних робіт за усіма об'єктами. Також до цієї суми входить вартість прокладення зовнішніх інженерних мереж кожного комплексу.

Девелопер вважає, що активізація будівництва може відбутися після закінчення війни або за наявності фінансування від Київради.

"Відновлення будівництва розпочнеться після закінчення війни, що вплине на активізацію ринку нерухомості. Або стимулювання продовження робіт можливе завдяки фінансуванню з боку власників/засновників, як це зараз відбувається в інших великих компаніях", – кажуть у компанії.

Раніше девелопер стверджував, що їм потрібна докапіталізація розміром мільярд гривень, щоб лише розпочати активні будівельні роботи на об’єктах. Також вони очікували, що Київ викупить на потреби міста нерухомість на 300 млн гривень.

Проте, як пояснюють у Київраді, забудовник жодним чином не обґрунтував свої фінансові вимоги та пропозиції, тому ці варіанти на паузі. Під час зустрічей інвесторів з представниками Київміськбуду лунали й інші суми, які щоразу змінювалися.

Київміськбуд витрачав кошти, не маючи доходів

У компанії стверджують, що із настанням повномасштабної війни рівень продажів скоротився майже повністю, через що почали виникати суттєві перебої з фінансуванням будівництва. Тому вони витрачали кошти, практично не маючи доходів.

"Але будівельні роботи частково продовжувались і тривають зараз. Тобто вкладень немає, але є видатки. Окрім того, маємо зобов’язання щодо орендної плати за певні земельні ділянки, утримання життєдіяльності компанії тощо. За 2022 рік на здійснення будівництва (поки воно було в активній фазі) було витрачено близько 400 млн гривень резервів (це сума коштів, яка була акумульована на рахунках Компанії станом на початок 2022 року). Водночас, за результатами минулого року, Київміськбуд здав у експлуатацію три ЖК. Крім цього, проводились будівельні роботи зі зведення ЖК, які ще не готові до введення. Тож компанія витрачала кошти, не маючи доходів. До того ж з лютого 2022 року інвестори майже перестали сплачувати кошти за квадратні метри, придбані на умовах договорів розстрочки, та загалом купувати нове житло", – пояснюють у компанії свої фінансові проблеми.

Що кажуть інвестори про будівництво їхніх ЖК?

Станом на липень компанія будувала чотири об’єкти.

"Це те, на що нам вистачає грошей — до 25 млн гривень на місяць ми вкладаємо в ці об’єкти. Це Mirax, "Абрикосовий", "Урлівський-1" та "Урлівський-2". І найближчим часом почнемо добудовувати ще один", – заявляв президент компанії Ігор Кушнір в інтерв’ю УНН.

Інвестори зазначених комплексів не погоджуються з його словами. ЖК "Урлівський-1" на вулиці Причальній складається з семи будинків до 26 поверхів. Його почали будувати 2018 року та очікувалося, що здадуть в експлуатацію наприкінці 2021 року. Сьогодні терміни перенесено на кінець 2023 року. Але інвестори вважають такі терміни нереальними. За їхніми прогнозами, за належного фінансування ЖК можуть здати не раніше, ніж за рік.

За словами Тетяни Сміян, юристки та представниці ініціативної групи інвесторів ЖК, активні роботи на об’єкті не проводять: щодня там працюють до 20 будівельників, а то й менше. Відновлення робіт у такому темпі власники недобудованих квартир називають формальністю та імітацією діяльності.

Інвестори, які активно спостерігають за ходом будівництва, помітили, що активізація будівельних робіт почалася напередодні публікації відповідного пресрелізу. А саме – з фарбування лицьових фасадів перших будинків.

"Влітку минулого року ми почали звертатися до державних та місцевих органів влади, а також до Київміськбуду щодо відновлення будівництва, яке абсолютно стояло. А останньою краплею було те, що почали вивозити будівельні матеріали з нашого об’єкту. Тоді вони декілька разів відновлювали будівництво. Більш активно вони почали працювати нещодавно. Але ще не закінчено будинки, а вони фарбують фасади перших двох з того боку, де це можна красиво сфотографувати", – розповідає Сміян.

Житловий комплекс "Отрада", розташований на Відрадному проспекті, почали будувати у 2018 році та планували здати наприкінці 2021-го. Він складається з семи будинків від дев’яти до 25 поверхів. Михайло Поляков, представник ініціативної групи інвесторів ЖК, стверджує, що зараз забудовник вивозить з майданчика будівельні матеріали та інструменти.

"Аргумент Київміськбуду, що прострочення здачі цього комплексу пов’язане з війною, досить сумнівний", – вважає він.

На момент початку повномасштабної війни у цьому комплексі викуплено 90% квартир.

Комплекс Mirax на вулиці Глибочицькій складається з семи будинків до 28 поверхів. Затримка із завершенням робіт у цьому ЖК сягнула 3,5 року. Це один із рекордсменів Київміськбуду. За словами керівника компанії Кушніра, там теж триває будівництво.

"Після повідомлення на початку літа про відновлення робіт два тижні на будівництві було 15 людей. Зараз і упродовж вже багатьох місяців на майданчику є лише охоронець. Будівництво не відбувається взагалі", – розповів представник інвесторів Родіон.

У компанії коментують, що на будівельних майданчиках працює та кількість людей, яка є необхідною для виконання запланованого на найближчий час обсягу робіт. Через відсутність стабільного обсягу коштів, вони не мають змоги закупити необхідну кількість будівельних матеріалів та комплектовання. Відповідно необхідності у більшій кількості працівників на сьогодні немає.

Що може зробити міська влада?

Територіальна громада міста Києва має 80% статутного капіталу Київміськбуду. У червні цього року Київрада створила тимчасову контрольну комісію, яку очолила Мирослава Смірнова з фракції УДАР.

Метою комісії є перевірка інформації, оприлюдненої у журналістських розслідуваннях щодо діяльності Київміськбуду. Нагадаємо, йдеться про розслідування Bihus.info, згідно з яким, виведену землю компанії у Козині Київської області, на якій раніше була база відпочинку, забудували розкішними котеджами родичі та оточення Ігоря Кушніра.

В іншому розслідуванні йшлося про те, що мільярди гривень на підрядні роботи Київміськбуд виплачував фірмам, наближеним до свого керівника Кушніра.

Зрештою Наглядова рада Київміськбуду ухвалила рішення про проведення аудиту, який здійснить EY Ukraine та ще одна компанія, яку не називають. Спеціальна перевірка фінансової діяльності охоплює період 2020-2023 років. На час перевірки голову правління Кушніра відсторонили від виконання обов’язків.

В інтерв’ю УНН він заявляв, що не боїться перевірки, адже за цей період аудити проводилися міжнародною компанією, а цей буде лише більш поглибленим.

"Київміськбуд звернувся до влади міста за фінансовою допомогою в розмірі один мільярд гривень. Коли ми почали аналізувати, що це за мільярд гривень, ми не побачили самих обрахунків. Тобто для чого ці гроші. Сума була необґрунтована", – розповіла Мирослава Смірнова. – Після аудиту ми зможемо ухвалювати рішення. Ми розуміємо, що все-таки фінансувати треба буде. На нарадах також розглядали варіант поворотного кредиту або викупу квартир для подальшого передання на баланс міста, щоб розподіляти між людьми, які потребують поліпшення житлових умов", – розповідає депутатка.

Напередодні аудиту Департамент внутрішнього фінансового контролю та аудиту КМДА провів свою перевірку. Згідно з документом, який є у розпорядженні видання, станом на березень 2023 року на балансі компанії обліковувалося незавершене виробництво вартістю 12,12 млрд гривень – йдеться лише про 18 ЖК. Вартість їх добудови становить орієнтовно 6,5 млрд гривень.

Чистий дохід компанії в 2022 році склав 1,8 млрд гривень – це більше, ніж в 2020 році, коли компанія заробила 1,5 млрд гривень. Сума капіталовкладень за 2022 рік склала 2,24 млрд гривень.

За минулий рік було куплено 625 квартир. Цікаво, що в 2022 році компанія оплатила робіт та послуг на понад 1,5 млрд гривень. Але будівельні роботи на об’єктах проводилися або повільно, або взагалі були призупинені.

У компанії уточнюють, що минулого року безпосередньо на будівництво було витрачено 2,15 млрд гривень.