НемаєОселі. Чому буксує нова державна іпотечна програма

Всього з жовтня 2022 року за програмою єОселя видали лише трохи більше 2000 кредитів, стверджує перша заступниця голови правління банку "Глобус" Олена Дмітрієва. Це при тому, що, за розрахунками міністерки економіки Юлії Свириденко, грошей має вистачити на більш ніж 12 000 пільгових кредитів щороку.

Показово також, що основну масу кредитів видали саме державні банки. Комерційні видають їх вкрай мало.

Для зловтішань немає приводу, бо іпотека під 3% – це справжня революція і зміна концепції проти попередніх програм. Тож LIGA.net розбиралась, чому так сталося, і що можна виправити.

"Сімка" та попередники: в чому різниця

Після кризи 2008-2009 років ринок іпотеки значно скоротився, а кредити на житло стали брати менше. Водночас став рости ринок довгострокової оренди житла. Держава шукала можливості оживити ринок іпотеки. Шукали рішення саме в державній програмі, спрямованій на вразливі категорії населення. Принаймні, на тих, кому треба було створювати заохочувальні умови для отримання свого житла. Зокрема через невелику зарплатню.

Свої програми були у МВС та ДСНС для працівників, були програми для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Для працівників силових структур це вирішення не тільки питання забезпечення житлом, але і забезпечення лояльності працівників. Один з офіцерів СБУ за два роки до війни жалівся автору, що хоче лишити службу. Але не може, бо квартира на 15 років у пільговій розстрочці. Через це він не може піти зі служби.

Втім, і без спеціальних програм ринок іпотеки дуже потужно зростав, бо зростав рівень життя громадян, каже ріелторка Анна Телегіна.

"Відсоток квартир в іпотеці за рік до повномасштабного вторгнення був 40%, а в 2019, наприклад, – лише 10%. Прогрес був дуже помітним. Люди, крім програм для ВПО, військових, силовиків, брали за звичайними відсотками – від 9 до 17. І це я не рахую розстрочки від забудовника. З ними показник буде ще вищим. Іпотека стрімко набирала обертів", – каже ріелторка.

Але найбільш відомою стала "іпотека під 7%", або, як її назвали банкіри – "Сімка".  ЇЇ запустили майже за рік до війни, навесні 2021 року. Вона працює і досі. Якщо раніше житло було орієнтоване на військових, то тепер, відповідно до постанови Кабміну №710 від 4 липня 2023 року, отримати житло може будь-яка людина, що не має власного житла.

Як це працює? Звісно, головна суть в компенсаційному механізмі. Насправді іпотека – не під 7%, а за звичайними відсотками – 13, 14, 15 – залежно від банку. Просто частину відсотків, до завітних семи, компенсує банку держава замість позичальника. Здавалося б, дуже зручно.

Але було одразу кілька проблем. По-перше, далеко не всі забудовники хотіли зв’язуватися з програмою. І не всі хочуть досі. Причина – дуже жорсткі вимоги до забудовників.

"Більшість забудов здійснювалися забудовниками за старими схемами – без Фонду фінансування будівництва (ФФБ), з частковими перерахунками коштів покупця готівкою. Банку ж було важливо, щоб будинок було добудовано та здано", – каже банківський аналітик Василь Невмержицький.

Нові умови передбачають прозоре будівництво, і недарма іпотечні програми діють здебільшого для нових будинків – або для свіжозбудованих, або для тих, які введені в експлуатацію, але їм – не більш як 3 роки.

"Проблема у тому, що у банків просто немає відділів для роботи з об’єктами забудови – а це непросто, перевірити кожен об’єкт, що він чистий юридично, що туди можна зайти, видати кредит на квартиру там. Це великі об’єми роботи", – каже Василь Невмержицький.

По-друге, програми боялися і позичальники.

"Ну, по-перше, ти можеш її брати, якщо в тебе немає житла. А якщо в мене є, і я можу платити, я платоспроможний, але я хочу для дитини взяти, чому ні? По-друге, не всі люди можуть показати хороший офіційний дохід, щоб тобі видали кредит. По-третє, іпотека за умовами – це фінансове рабство, де-факто. Дуже висока відповідальність, дуже великі ризики, якщо ти перестанеш бути платоспроможним, зітнутися із судовими позовами, колекторами, багатьом людям це психологічно важко", – каже президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта.

І головна проблема – це питання відшкодування відсотків банку.

"Ставка – плаваюча. Невідомо, що буде через роки. Може, банк змінить її, і держава не зможе компенсувати різницю, і будете ви платити не 7%, а 8, 9, або взагалі всі відсотки. Або в державі зміниться влада і не продовжить фінансування програми. Це теж фактор тривожності", – каже Юрій Піта.

Окрема проблема, про яку банкіри кажуть лише анонімно – це те, що оскільки іпотечні програми заточені під силовиків, постраждалих, державних службовців і бюджетників, це робить ці іпотеки непривабливими для банків.

"Я розумію, що це неприємно, але для банків вчителі, медики, ВПО чи військові – непрості категорії людей. Військовий може загинути, і що робити з кредитом? Не виселяти ж його сім’ю з неоплаченого житла. Аналогічно з вчителями, наприклад – не зможе вчитель оплачувати іпотеку, і як тоді буде виглядати банк, якщо переслідуватиме таку людину? Соціальний фактор дуже болючий. І він відлякував банки від роботи з іпотеками", – каже на умовах анонімності один із банківських менеджерів.

Саме тому "сімка" не "злітала", і не "злітає" досі. Майже за рік її роботи – до лютого 2022 року – кредити за програмою отримали трохи більш як 1500 людей. А розрахунки були на десятки тисяч.

"Трійка": революція

Саме тому держава кардинально змінила план роботи державних іпотечних програм вже після повномасштабного вторгнення.

Яка головна відмінність? Тепер держава не компенсує частину відсотків банку, а одразу сплачує всю вартість житлового об’єкта. А банк, фактично, стає посередником між позичальником (людиною) та державою, якій позичальник повертає гроші. А 3% – це, по суті, комісія банку за посередницькі послуги. Але є низка тонкощів. Гроші банку надає спеціально створена під це державна організація – "Українська фінансова житлова компанія" (УкрФінЖитло).

"Банк приходить і каже – от є така людина, їй можна видати кредит. УкрФінЖитло бере в заставу облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) і виділяє банку гроші. Банк передає позичальнику квартиру, оплативши її", – каже Невмержицький.

Ідея ніби хороша. Але в чому проблема? Чому не спрацьовує? Давайте розберемося спершу, хто може отримати від єОселі житло під 3% іпотеку і які умови?

І вже тут криються проблеми. По-перше, в тебе і так, як і раніше, не має бути житла. По-друге, ти маєш бути військовим, вчителем, медиком. З одного боку, банк вже не буде крутити носом – бо його ризики і проблеми бере на себе держава. Фактично, це державна іпотека, банк виступає посередником. І це важливо – ризики зменшуються.

На думку наших експертів, також важливо, що стали прискіпливіше ставитися до забудовників. Якщо людина захоче придбати житло, що будується, це можна зробити лише у забудовників, які акредитовані банками-учасниками програми. Іншими словами, покупець стає власником майнових прав на житло, що будується, під час оформлення кредиту. На думку авторів програми, це, по-перше, виявляє піклування держави про громадян, і дає додаткові гарантії того, що будинок буде добудовано і він не стане довгобудом. По-друге, це виховує забудовників.

"Забудовники змушені будуть працювати прозоро, бо з часом, коли відновлення країни після війни піде на широку ногу, інакше нереально буде працювати, крім як користуючись державними програмами. Це стимулює і процес будівництва, і розвиток суміжних галузей", – каже Василь Невмержицький.

Але і тут є проблеми.

"Перше, і головне. Щоб отримати і мати іпотеку під 3%, ти маєш бути військовим чи вчителем. Ти не можеш змінити спеціальність, інакше платитимеш більші відсотки. Це некомфортно для багатьох. Уявіть, ви 20 років не можете поміняти роботу на іншу сферу. Ви можете спрогнозувати, де ви будете через рік-два, навіть не 20?" – каже Телегіна.

По-друге, проблема в тому, що тепер держава де-факто компенсує всю вартість житла, а позичальник потім цю вартість віддає. Це означає, що тепер державі потрібно витрачати більше грошей. І тепер іпотека повністю залежить від волі держави. Крім того, тепер контроль за виконанням іпотеки – також за державою. Експерти кажуть – людей це лякає. Якщо з банком та колекторами можна було місяць-два попетляти, то держава знайде управу на неплатоспроможного "іпотечника" значно швидше.

Крім того, лишаються бюрократичні проблеми, пов’язані з державою. І саме вони виникли прямо у січні 2023 року. Всього було подано понад 40 000 заявок через Дію. І гроші банально закінчились – їх вже в січні розподілили між банками на видачу кредитів.

Новий транш уряд виділив лише у травні.

"Програма єОселя виявилась дуже популярною серед громадян. Ми бачимо високий попит на пільгові кредити під 3% річних. Уряд робить все для продовження роботи програми єОселя та розширення кількості її потенційних учасників. Зараз нам необхідно надати новий імпульс фінансуванню компанії "УкрФінЖитло", який дозволить розпочати процес залучення додаткових коштів, зокрема, на відкритому фінансовому ринку. Також ми розраховуємо на залучення коштів міжнародних організацій. Впевнена, що вже найближчим часом кількість виданих кредитів збільшиться", – повідомляла на початку травня перша віцепрем'єр–міністерка економіки Юлія Свириденко.

І це при тому, що уряд восени 2021-го і в грудні 2022 року вже докапіталізував сумарно на 50 млрд грн "УкрФінЖитло" спеціально для того, щоб воно могло ефективно працювати. Тож іпотечна програма загалом виявилась недешевою. А результати її поки не сильно випереджають результати іпотеки в 7% довоєнного періоду за той же час – один рік.

Проблемна математика

В чому біда? Держава встановила обмеження на суму кредиту – щоб під виглядом необхідного першого житла люди не понабирали дорогих квартир.

Проблема в тому, що на сайті програми єОселя вказаний старий наказ від лютого 2022 року Мінрегіонбуду, який вже не існує. Вартість квадратного метра за регіонами в ньому набагато нижча від нинішніх ринкових цін. Цей наказ оновлювався вже декілька разів. В останній версії наказу Мінінфраструктури – від липня цього року – ціни набагато більше наближені до ринкових.

Втім, стеля у вигляді опосередкованої вартості квадратного метра з міністерського наказу у вашому регіоні все одно може бути меншою за ринкову. Це призводить до того, що користувач програми буде обирати купівлю житла на рівні котловану.

"І це проблема. Таким чином людей штовхають в інвестицію. Так, учасниками програми можуть бути лише надійні забудовники з прозорими об’єктами, але такі і коштують дорожче, це раз. А по-друге, людині все одно на час інвестиції доведеться жити десь, знімати житло, та ще й гроші за кредит платити. Витрати на оренду житла на час будівництва можуть зменшити переваги 3% іпотеки", – каже Телегіна.

Ще одна складність – під іпотеку потрапляють лише квартири.

"Тільки квартири, я дізнавався! Таунхауси, приватні будинки – ні! Але чому? Якщо йдеться не про Київ, а про регіони, райцентри, чому не включити туди приватні будинки? Так, вони будуть невеликі, бюджетні. Але якщо, наприклад, в мене є земельна ділянка, чому б мені не дати її в заставу, щоб забудовник побудував мені там будинок під умови кредиту? Держава і банк можуть дати гроші навіть не людині – а напряму забудовнику. І він будував би", – каже Невмержицький.

Що робити?

На думку експертів, необхідно розширити функціонал роботи іпотеки – тобто, зробити так, щоб під неї потрапляли ширші категорії громадян. Наразі це зроблено. І під 7% іпотеку може отримати будь-хто, хто не має житла. Але, кажуть експерти, це розмита категорія.

По-друге, потрібно послаблювати, на думку сертифікованого керівника нерухомістю Анатолія Топала, відповідальність за іпотеку. Бо масово її брати в нестабільний час люди бояться.

"Треба зменшити її. Ти відповідатимеш лише предметом іпотеки. Тобто, не можеш платити – здав квартиру, і пішов. Наразі ж відповідальність тебе наздоганятиме державними органами і колекторами, наздоганятиме твоє майно і майно родичів. Багато людей просто психологічно бояться зв’язуватися з цим", – каже Топал.

І нарешті, держава має показати стабільність фінансування програми. Активніше залучати вторинний ринок. Тому що ціни там нижчі, а будинки вже обжиті. Люди ж бажають вселитись одразу – іпотека береться не від хорошого життя. Недарма за статистикою 75% перших виданих за єОселею кредитів були саме на вторинному ринку. Чекати, поки в умовах війни добудують і здадуть будинок, можуть не всі.