Нові обмеження щодо площі та ціни: більшість квартир не підпадають під нові вимоги "єОселі"

9 лютого набувають чинності чергові зміни умов за популярною іпотечною програмою "єОселя". Новації передбачають набагато жорсткіші обмеження, ніж були досі. Зокрема, змінюються підходи участі й параметри житла, що може бути придбане в іпотеку, заявила, перша заступниця голови правління банку "Глобус" Олена Дмітрієва.

У грудні 2025 року Кабінет міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі "єОселя". Частина змін уже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій – кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, призвані під час мобілізації.

Так, нові правила єОселі обмежують участь учасників за площею наявного житла. Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею: 52,5 кв. м – для сім’ї з однієї або двох осіб. Раніше обмеження у 52,5 кв. м застосовувалося лише до сім’ї з однієї особи, а для кожного наступного члена сім’ї дозволялося мати додаткові 21 кв. м.

"Тобто, наприклад, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все одно мала право брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на єОселю лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла", – зауважила банкірка.

По-друге, обмеження на відчуження житла суттєво змінюють підхід до аналізу операцій з нерухомістю в минулому. Раніше враховувався період 12 місяців, тепер 36 місяців до дати подання заявки. Тобто, якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не зможе стати учасником програми, наголосила Дмітрієва.

По-третє, набувають чинності обмеження щодо основних параметрів житла – площі й вартості. Тепер площа квартири не може перевищувати нормативну площу понад 10%. Водночас встановлено абсолютну межу – не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї. Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі. А максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.

Наприклад, для сім’ї з трьох осіб у Києві нормативна площа складатиме 73,5 кв. м. Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн. Максимальна вартість квартири з урахуванням +10% – 4 864 097 грн.

Для Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.

"Раніше програма "єОселя" фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла – різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири", – пояснює Дмітрієва.

Найбільш дискусійним питанням у нових умовах є співвідношення вартості житла та площі квартир у новобудовах до параметрів квартир. Адже нові параметри не закладались у квартири, наявні на ринку. А нове житло з'явиться на ринку не раніше, ніж через два-три роки, а в умовах воєнної невизначеності, перебоїв з електропостачанням, процес зведення може затягнутися.

"Більшість сучасних житлових проєктів просто не вкладаються у встановлені програмою параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам єОселі, буде досить обмеженою", – зазначає Олена Дмітрієва.

Переважна більшість квартир, які сьогодні перебувають у продажу, були спроєктовані у 2024 – першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.