"Варшавський плюс": Столиця Груп зможе здати ЖК в експлуатацію. Про що домовились з ФДМУ

Понад рік тисячі інвесторів великого столичного ЖК "Варшавський плюс" не можуть заїхати до своїх квартир. Все через конфлікт між забудовником Stolitsa Group та підприємством Фонду держмайна.

У чому суть цього конфлікту, про які гроші йдеться і чим він закінчиться? LIGA.net поставила ці запитання першому заступнику голови Фонду держмайна Денису Кудіну.

Вже в процесі узгодження тексту бесіди у Фонді повідомили, що між забудовником і відомством досягнуто компромісу. Тому частину відповідей доповнили письмово з посиланням на Кудіна. В тексті ми вивели їх в окремий блок, позначений зірочкою.

Наводимо головне з відповідей Дениса Кудіна.

Історія конфлікту

Уся ситуація навколо ДП Пуща-Водиця та житлового будівництва на території 306 га – це великий приклад корупції в Україні. Її ніхто "не бачив" сім років. У підсумку сьогодні держава та інвестори, які купили квартири, стали її заручниками.

Протягом 2012-2015 років ДП та шість компаній, пов'язаних із Stolitsa Group, підписали інвестиційні договори про будівництво ЖК, зокрема – ЖК "Варшавський плюс" на Виноградарі на ділянці 306 га, що належить ДП. Згідно з договором, забудовник інвестує у будівництво, а ДП отримує від нього до 5% від житлових площ, десь 180 000 кв. м. Це вся домовленість.

Податок на землю сплачує ДП, хоч не користується нею. Витрати на підведення комунікацій – теж на ДП. І це ще не все. Ми говорили з експертами з ринку нерухомості, за їхніми даними, відсоток, прописаний у договорах, 4–5% не є ринковим. Цей [ринковий] показник перебуває у діапазоні від 10%.

Ба більше, до нього має бути внесена не лише житлова площа, як у договорі з ДП, а й комерційна. Що цілком логічно, адже до складу ЖК входить суттєвий обсяг комерційних площ, на яких забудовник також заробляє. Але цього всього в більшості договорів ДП з компаніями Stolitsa немає.

Що не так було з угодою

Взагалі про договір ми дізналися через три місяці, після того, як ДП став підвідомчим ФДМ, у березні 2020 року. Тоді почали вивчати законність договорів.

Щодо житлового комплексу. Під час підписання договорів між шістьма компаніями та ДП не було дотримано процедури – рішення не було погоджено з Кабміном. Як оминули цей момент сторони – вони назвали договір інвестиційним, а не договором про спільну діяльність (на який потрібен дозвіл уряду).

Ми до цієї думки дійшли не самі. Фонд отримав листа від правоохоронних органів, які нам повідомили, що вони розслідують справу, фабулою якої є саме дослідження процедури підписання договорів.

Кримінальні провадження були відкриті у різний час Нацполіцією, СБУ, ДБР, Генпрокуратурою та Управлінням спецрозслідувань. Загалом близько 7-9 справ, про які нам було відомо на 2020 рік.

Про які суми йшлося

З 2012 року ДП "отримало" 34 549 кв. м житла. Скільки це квартир? Візьмемо, умовно, середню площу квартири – 50 кв. м, отже це – 690 квартир. Незначну їхню кількість отримали пільговики, які стояли в черзі на житло. 2670 кв. м ДП продало для погашення боргів із податків та зарплати у 2021 році. Інші перейшли Stolitsa в рахунок погашення фіндопомоги, яку забудовник надавав підприємству, щоб уникнути банкрутства через неплатоспроможність.

На ДП лежали витрати на підготовку документів, оплату податку на землю та проведення комунікацій до ЖК. Гроші на це у вигляді позик давала Stolitsa. Держпідприємство не могло своєчасно розплатитися, і забудовник забирав їх у вигляді квадратних метрів (які були передані ДП за договорами. – Ред.), але за нижчою вартістю. 18 жовтня ДП отримало 1015 кв.м у цьому ЖК.

З шести підписаних договорів за двома найбільшими ще не розпочато будівництво. За ними держава має ще отримати 145 000 кв. м.

У травні цього року держава та забудовник розпочали переговори щодо мирного врегулювання спірних питань. Було кілька раундів. На першому директор ДП Юрій Іоананов озвучив чотири критичні пункти, які ФДМ хоче переглянути: сплата податку на землю, оформлення будівельної документації (теж на ДП як на замовнику будівництва), крім житлових площ включити й комерційні, а також збільшити розмір відсотка площ. Забудовник погодився на всі умови, окрім останньої.

Наша стартова позиція була 15% – вони наполягали на 5%. Під час переговорів вони спочатку погодилися на 6%, потім на 7%, потім на 8%. На останній зустрічі у серпні вони вже підтвердили 10%. То були усні домовленості.

Звернення до суду пов'язане з ризиком, що ДП оголосять банкрутом, а це нівелювало б усі договори.

Яким буде розв'язання проблеми*

Розглядалися два варіанти розвитку подій: суди чи мирова угода.

Сьогодні вирішення конфлікту пішло за другим варіантом. Це допоможе задовольнити інтереси всіх сторін. Держави, яка отримає справедливу компенсацію. Інвесторів, які набудуть права власності та більше не будуть заручниками волі забудовника. Киян, що стоять у квартирній черзі.

Між Агрокомбінатом Пуща-Водиця та Stolitsa Group досягнуто компромісу. Відсоток нерухомості в договорах, за якими ще не розпочалось будівництво, збільшений до 10% і містить квадратні метри комерційної забудови.

До договорів, за якими розпочато будівництво, будуть укладені додаткові угоди. Там змінять базу розподілу нерухомості між забудовником та державою. Вона збільшиться з 5% житлової площі до 10% від усієї площі, включно з комерційною. До договорів, роботи з яких розпочато, у 4-5%, що належать ДП "Агрокомбінат Пуща Водиця", також зарахують комерційну нерухомість.

Підприємство отримає на 60 000 квадратних метрів більше, ніж за старими договорами. Це становитиме близько 2 млрд грн у грошовому еквіваленті, які надійдуть до держбюджету, або 1200 квартир.

Забудовник також зобов'язується компенсувати сплачені держпідприємством гроші з податку за землю, витрати на оформлення дозвільної документації (останній пункт стосується і попередніх договорів, за якими ведеться будівництво, а нерухомість продано, – відсоток комерційної нерухомості буде дорівнювати відсотку житлової та компенсації). Разом це приблизно 65 млн грн.

Ця домовленість створює для України унікальний кейс. По-перше, це досягнення компромісу між державою і бізнесом заради розв'язання спільних задач і захисту інтересів споживачів. По-друге, застосування ринкових принципів у домовленостях між державою та бізнесом. Сподіваюсь, цей прецедент матиме далекоглядні наслідки.

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес у Telegram: тільки важливе